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南京城市研究和房地产市场分析目录contents南京地产市场分析21南京城市环境分析南京政策回顾及2013年预判4南京开发热点区域预判3长三角已初步形成以上海为核心，无锡、苏州、杭州、宁波、南京五大城市为骨干，其余九个城市为支撑的大都市圈，南京是长三角都市圈的重要城市上海苏州扬州无锡杭州宁波嘉兴常州镇江南通舟山台州泰州湖州绍兴核心——上海：对外窗口第一圈层——次级辐射中心第二圈层——专业产业基地、专业市场第三圈层——原材料基地南京长三角发展四大功能定位：我国综合实力最强的经济中心亚太地区重要国际门户全球重要先进制造业基地我国率先跻身世界级城市群的地区长三角是以上海为蝶身，江苏和浙江为蝶翼构成的“蝴蝶都市经济圈”，并形成“蝴蝶经济效应”城市地位城市地位南京南京马鞍山巢湖芜湖滁州扬州镇江核心圈层紧密圈层50Km100Km沿江城市带城镇发展轴城市发展通道都市发展区，是以长江为主轴，以南京主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的都市发展区空间格局；南京为经济核心发展城市，其“一小时经济圈”内的辐射的城市有：扬州、镇江、马鞍山、滁州、芜湖、淮安、巢湖；沪宁城际、京沪高铁、宁杭高铁的相继通车，将加速城市间人流、物流、资金流、技术流的互动，长三角都市群的一体化融合进程将加快，加快跨城置业频率；南京作为长三角城市群副中心城市之一，长三角同城化，必然带动南京城市发展进入一个新的时代。江苏省会，长三角中心城市，辐射周边一小时都市圈，对苏北、皖南聚核能力强，城市地位不断提升与各一线城市比较，南京的经济水平存在一定差距，但GDP的增长速度已经超过一线城市，经济发展后劲十足的特征初步彰显与各一线城市比较，从GDP来看，南京的经济水平存在一定差距。但从发展速度来看，南京的GDP增长率已经超过一线城市。经济发展后劲十足的特征初步彰显；南京城市GDP维持高位增长趋势，尽管2008年以来全球金融危机等因素使得GDP增长幅度有所下降，但年均增长率仍然保持在11%以上，城市经济健康发展。城市经济国际金融环境的持续恶化，使得南京2012年进出口总值在09年后首度出现负增长；受宏观调控影响固定资产投资增速有所放缓，但仍保持持续增长态势；社会消费品零售总额，增速保持在15-18%区间；城市经济由于国际经济大环境影响，整体进出口出现负增长，固定资产投资及消费仍为促进南京地区生产总值增长的主要因素房地产开发投资保持持续稳定增长，相比国内一线城市仍存在较大增长空间城市经济房地产开发投资在2010年迎来增长率峰值，此后随着新一轮调控影响，11、12年增长率持续走低，但随着2012年市场整体向好，开发商取地热情提升，预计2013年投资增长率及施工面积增长率将有所回升；与北上广深等国内一线城市相比，南京城市房地产投资额仍处于相对较低水平，未来发展空间充裕。0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%06年07年08年09年10年11年12年06-12年南京市房地产投资占固定投资占比占比21.8%23.9%23.6%22.3%22.8%22.4%21.7%07-11年，南京财政收入的平均增长率为21.3%，保持较高增长速度，2011年实现财政收入1298.8亿元，同比上年增长20.8%，其中增值税、营业税、个人所得税分别入库82.1亿元152.6亿元和41.6亿元；07-11年，南京财政支出的平均增长率为19.7%，增幅较大，2011年实现财政支出666.0亿元，同比上年增长22.8%，其中教育支出85.5亿元，社会保障和就业支出61.5亿元，医疗卫生支出39.2亿元，城乡社区事务支出127.5亿元，交通运输支出29.0亿元，分别比上年增长11.7%、33.8%、23.9%、25.7%和69.0%。南京财政收入保持较快增长，整体收支相对平衡07年08年09年10年11年财政收入（亿元）628.5742.4901.21075.31298.8增幅27.1%18.1%21.4%19.3%20.8%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%0.0200.0400.0600.0800.01000.01200.01400.007-11年南京财政收入及增幅07年08年09年10年11年财政支出（亿元）343.6404.9461.3542.7666.0增幅25.8%18.1%14.0%17.7%22.8%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%0.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0700.007-11年南京财政支出及增幅财政收入随着服务外包、信息服务、现代物流、科技研发等现代服务业的快速发展，南京第三产业的绝对值与比重在近几年均有着大幅的提升，同时产业结构存在进一步合理化的空间2007-2012年南京三产占比基本稳定，从08年开始，第三产业占比维持在50%以上；二、三产业增长率维持在13%左右，远远超过一产业的增长速度；2012年，服务外包、信息服务、现代物流、科技研发等现代服务业等加快发展。全年全市第三产业完成增加值3846.15亿元，占生产总值比重达到53.4%；2012年，全市工业投资完成2400.93亿元，比上年增长20.0%，高于全社会投资3.2个百分点，占全社会投资比重的51.3%，拉动全社会增长10.0个百分点，贡献率达59.5%；服务业投资完成2244.91亿元，增长15.8%，占47.9%，拉动增长7.6个百分点，贡献率为45.2%；民营投资完成2446.46亿元，增长25.0%，高于全社会投资增速8.2个百分点，占52.2%,同比提升3.4个百分点。产业结构南京市第三产业GDP在经济总量所占比重呈逐渐上升趋势，同时增长速度持续提升，第三产业为城市现代生产和生活氛围所带来的助力带动了城市消费的快速提升，从而进一步增加的第三产业投资发展需求，城市经济整体进入良性循环阶段。南京市第三产业比重不断增加，新兴服务业比例不断上升，城市现代生产和生活氛围正逐步提升，带动城市消费快速提升产业结构发展服务业作为产业结构优化升级的战略重点，推动服务业发展提速、比重提高、结构提升，形成以服务经济为主的产业结构，未来南京将成为具有较强影响力和辐射力的区域性现代服务业中心1432推进服务业集聚发展：大力发展现代服务业集聚区，大力促进金融保险、现代物流、软件及服务外包、科技研发、创意等生产性服务业向集聚区集中发展；推动城区服务业特色化发展；促进郊县服务业提速发展；发展规划建设先进制造业基地：培育发展战略性新兴产业：重点发展风电光伏装备、电力自动化与智能电网、通信、节能环保、生物医药、新材料、轨道交通、航空航天等新兴产业做强做优工业支柱产业：运用新技术、新装备、新工艺提升电子信息、石油化工、钢铁、汽车四大产业发展水平转型提升传统制造业：加强园区建设：打造园区产业集群，推动开发园区“二次创业”。优化服务业结构：加快发展金融、现代物流、商务服务、文化创意等生产性服务业；进一步提升商贸、旅游、房地产等消费性服务业的发展规模和水平；加快发展居家服务、健身、多层次的医疗保健等生活性服务业。建设世界软件名城：加快发展软件和信息服务业：巩固电力、通信、智能交通等软件产业集群的国内领先地位，发展面向社会公共领域的现代信息服务业；建设集聚发展平台：在加快建设江苏软件园、南京软件园的基础上，重点建设麒麟科技创新园、徐庄软件园、雨花软件园和南京国际服务外包产业园；产业规划居民收入持续增长，带动消费支出快速上升城市居民可支配收入实现快速增长，南京市区2012年人均可支配收入36322元，2005-2012年实现年均增长率达14.3%；2012年城市居民人均消费性支出为23493元，近5年平均增幅为12%。消费能力2006200720082009201020112012城镇人均消费支出（元）12234132781513316339181562076323493涨幅（%）14.38.514811.114.413.10246810121416050001000015000200002500006-12年城镇居民人均消费性支出走势35.50%35.97%35.94%35.20%35.30%35.40%35.50%35.60%35.70%35.80%35.90%36.00%36.10%10年11年12年恩格尔系数10-12年南京恩格尔系数走势图南京作为省会城市，对周边区域形成强大人口向心力，每年外来新增人口成为人口增长的主要动力；城市向心力强，通过对外来人口的吸纳作用，人口数量逐年增长人口增长以党、政、军、学为主体的橄榄形社会结构，聚集庞大的中产消费阶层，消费实力较强，同时全市潜在购房客群基数较大南京人口基数庞大，拥有以党政军学为代表的大量中产阶级群体；南京作为重要的学府，每年有大量的高校毕业生走向社会，目前高校生达97.31万人；南京对周边城市的辐射力强，外来流动人口达286万人，同时每年有大量新人在宁登记结婚，每年新婚数量6-7万对。高校学生97.31万人高校教职工5.1万每年新增就业20-25万人公务员、事业单位28.7万人每年新增结婚登记6-7万对高级白领、技工30万人每年新增外来流动人口10-20万人外来流动人口286万人高收入阶层中产阶层低收入阶层人口结构2001年10月底提出把南京建设成为“充满经济活力、富有文化特色、人居环境优良的现代化中心城市”奋斗目标，及确立“一城三区”城市建设战略构想。所谓“一城”，就是在秦淮新河以北，外秦淮河以西，１４公里的长江岸边，建设一座５６平方公里的现代化标志区———河西新城。《2007-2030南京市城市总体规划》将南京规划成一主城、三副城；随着跨江战略的制定，南京从“秦淮河时代”跨越到“长江时代”，江北、仙林与东山成为三副城，并“相对独立发展”。此时的河西新城，经过十年发展，已经与主城区无缝融合对接，区域充分成熟。河西已同主城无缝对接，形成一主三副的城区格局，随着城市发展外扩需求，未来将形成新街口、奥体、南站三大城市核心一城三区一主城三副城三大城市核心南部新城位于南京老城以南、中华门外，处于秦淮区、江宁区和雨花台区三区交界，与新街口主城、河西新城共同构建大南京现代都市新中心”。目前南部新城已成为城市发展热点区域，诸多品企纷纷进驻，南部新城进入快速发展阶段，未来将形成三大城市核心节点。城市规划结论1南京目前已经形成对周边一小时都市圈的辐射能力，对苏北、皖南地区的影响能力进一步提升，相比一线城市，经济总量不高，但增速较快，发展势头良好；结论2城市人口呈现典型的橄榄型人口结构，聚集庞大中间消费阶层，同时每年新增潜在购房客户基数较大，为城市房地产发展提供永续动力。城市小结南京城市辐射力不断增强，经济发展后劲十足，庞大中间消费阶层及每年新增潜在购房客户基数为区域房地产发展提供永续动力。结论3城市发展主轴向南，向西跨江发展亦拥有广阔江北腹地，而城市向东发展腹地相对有限。目录contents南京地产市场分析21南京城市环境分析南京政策回顾及2013年预判4南京开发热点区域预判32012年成交结构回归到较为健康的成交结构，反应真实市场需求。随着市场成交量的不断放大，2013年上半年南京整体成交均价上涨压力较大2012年全年的商品住宅成交量回归到每年700-800万㎡合理区间；2013年1月南京楼市成交量持续火爆：新房成交逼近7000套，为近几个月来最高；二手房成交超过7000套，为限购以来最高；房价连续第8个月上涨。目前，南京楼市库存不到4.2万套，与1年前的5.2万套相比，已经缩水20%左右；数据来源：南京新景祥整理数据，数据不含高淳溧水020004000600080001000012000140001600018000020406080100120140销售均价2per.Mov.Avg.(销售量)9.27新政打压楼市，成交量急剧下跌受经济危机影响，市场陷入严重观望价格波动下行，