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上京·壹世界燕郊区域房地产市场研究报告2前期工作梳理燕郊区域房地产市场开发机会研究：燕郊区域房地产开发现状分析：燕郊区域房地产市场客户细分：本项目开发现状及目标梳理结论目录3项目定位国际化活力派青年时尚居住区ARTDECO生活城崇尚自由居住的生活理念强调开放、时尚、品质感和谐成熟生活氛围轻松买，轻松住定位价值解读形象定位4客群定位回顾2年龄层细分——28-35岁，青年客群为主要目标客群1置业目标细分——以解决住房为首要置业目标3客户来源细分——主要来自北京，受价格影响，被动郊区化5产品定位回顾一条贯穿社区景观主轴一个景观核心两个景观节点一个彰显身份的社区主入口组团设计布局配套实现价值一条社区风情商街凸显品质的DIS系统实现定位的保障物业管理现代建筑风格地产服务为核心水务公司汽车公司经济开发区东西向板塔结合板塔结合塔楼公寓主入口人行入口人行入口板楼组团景观类型面积配比总面积一居经济型55-655%-10%1-2万1居半65-7010%-15%2-3万两居紧凑型70－8025%-30%5-6万经济型80－9020%-25%4-5万三居2居半95-10515%-20%3-4万经济型110-1205%-10%1-2万合计——100%200000回迁用地一期二期四期三期6各节点成果梳理07年8月完成总规08年2月形象定位08年3月中原进场08年3月户外推广08年4月网络推广08年5月国贸房展08年6月楼书网站08年7月物料印刷7策划方案形成梳理百万平米高密度住宅项目，区域较好市场竞争激烈价格稳步上升宏观调控已经开始，但成效甚微08年初市场寒冬调整思路满足项目回款以北京中青年客群为主，以地产服务为核心的都市生活示范社区被动郊区化人群大盘归属感在严格控制成本的思路上增加项目卖点，满足市场及回款要求：精装+3米具有明确的昭示性购房客群都市化，年轻化5个小人推广主题以小人为形象主体，户外及网络等进行推广延展项目顶部标识物调整，二期产品线调整国际化活力派,青年时尚居住区,ARTDECO生活城8目录前期工作梳理燕郊区域房地产市场开发机会研究燕郊区域房地产开发现状分析燕郊区域房地产市场客户细分本项目开发现状及目标梳理结论9燕郊开发区地处北京天安门正东30公里；规划面积80平方公里，建成区面积30平方公里，下辖92个村街，总计28万人口,其中固定人口15万人；经过十余年的健康快速发展，燕郊开发区已演变成为规划合理、产业互补、功能完善、社会文明、环境优美的现代化首都卫星城和高新技术产业基地；目前，燕郊开发区综合实力在河北29个省级开发区中位居第二，在全省县(市)域开发区中位居第一；燕郊区域已成为“全国创建文明城市示范点”，不仅是投资兴业的乐土，也是京东生活的“首善之区”。燕郊一片投资兴业的热土一座正在崛起的新城一个安居乐业的美好家园燕郊发展概况10位于环京津、环渤海经济圈核心，京、津、唐大北京“金三角”经济区域腹地；与北京一河之隔，西距首都天安门30公里，首都机场25公里；东距唐山125公里，秦皇岛260公里；南距天津120公里；京哈高速公路、京秦、大秦电气化铁路横贯东西。燕郊区域地处“大北京”腹地，地理位置得天独厚，为区域提供了融入京津的绝佳平台，使得当地市场辐射范围广阔。111992年7月——被正式批准为河北省省级经济技术开发区；1999年12月——被批准为省级高新技术产业园区；2001年——被批准为省级高新技术产品出口基地、河北省首家软件产业基地、省级海外留学生创业基地；目前——已初步形成集科技、生产、旅游、度假、金融、商贸于一体的崭新现代化首都卫星城和高新技术产业发展基地，是河北省6个重点开发区之一。定位于现代化卫星城和高新技术产业基地的燕郊区域，随着其城市功能的不断完善与发展,为房地产市场提供了更为广阔的发展空间。12北京总体规划修编确定的“两轴-两带-多中心”发展方向，给京城外围及周边区域带来了历史性的发展良机，尤其东部产业发展带的确定，使城市重心东移的趋势成为必然。燕郊作为距离北京最近同时也是发展最为成熟的外埠地区之一，将会借助北京东部发展之势，进入更多京城购房者的视野。城市规划13燕郊开发区土地规划燕郊区域产业布局合理，在区域内划分高科技工业区、科研文化服务区、金融商贸区、旅游度假区等几大主要产业区域。城市规划1480平方公里规划区发展势头强劲，四大功能区规划功能完善，但尚未成形规模：燕郊开发区规划区面积80平方公里，建成区面积30平方公里，辖区总人口25万。行政规划：燕郊根据其功能性划分为高科技工业区、金融商贸区、科研文化服务区和旅游休闲度假区四个功能区。本项目经济发展15规划：高科技工业区形成区核心主导产业科研文化服务区致力打造“京东生活首善之区”高科技工业区——位于开发区东北部，以引进高科技工业项目为主，目前已形成信息电子、生物医药、新型材料和绿色食品四大主导产业。工业区内建有“燕郊信息产业园”和“燕郊生物医药园”是两大高新技术产业龙头园区。科研文化服务区——位于开发区中部，面积3.3平方公里。已科研、教育、文化、体育、医疗等综合服务设施为主。还包括保健康复、商业住宅、仓储、社会公益设施、科技开发、软件开发、信息、咨询等。科技文化服务区高科技工业区本项目16规划：度假区发挥景观优势实现绿色燕郊，金融街提升生活质量完善生活配套旅游休闲度假区——位于开发区西部，西邻潮白河，与北京隔河相望。自然环境优雅,面积5平方公里，以开发旅游休闲设备、度假村、会议中心、高档房地产以及声、光、电于一体的大型娱乐项目为主，目前已建有18洞国际高尔夫球俱乐部、国际会议中心、万亩自然公园、和安花园别墅等。金融商贸街——位于开发区中心地带，面积1.6平方公里。以开发高档商贸中心、大型商品交易市场、商业设施建设、商业服务、金融保险、村街城市化改造为主。旅游度假区金融商贸区本项目17利用自身优势，燕郊广泛引进中外投资项目，产业发展速度迅猛，经济总量快速增加，城市面貌变化显著产业构成：燕郊开发区目前已引进国内外投资项目500余个，项目总投资140亿元人民币.已初步形成信息电子、生物医药、新型材料、绿色食品和旅游休闲五大主导产业，跨入了加速发展的快车道。重点三资企业——开发区已有来自美国、加拿大、德国、奥地利、意大利、澳大利亚、日本、韩国、马来西亚、新加坡、印度尼西亚以及港、澳、台等二十五个国家和地区的国内外投资项目400多个，投资总额超过130亿元，其中注册三资项目130个，利用外资5.2亿美元。2005年，全区共完成地区生产总值71亿元，财政收入8.5亿元，固定资产投资42.5亿元，分别比建区之初增长28倍、16倍、23倍。综合实力在河北29个省级开发区中名列前茅，在全省县（市）域开发区中位居第一.大量信息产业部研究机构以及中关村制造企业的入驻，燕郊因此赢得“京东硅谷”的称号。18京哈高速公路、京秦、大秦电气化铁路横贯东西；北京930路公交车直通区内；京通快速路将燕郊与北京市中心紧密连接；102国道穿区而过；30分钟可达到首都机场；北京城市轻轨正在筹划进入燕郊。良好的交通通达性，扩大了区域消费市场，对于房地产市场，将会吸引大量来自辐射区域市场的客群。交通规划19规划中的城铁及朝阳北路延长线，已经建设完成的京平高速路，使来往北京与燕郊变得更便利，快捷。且舒缓燕郊拥挤的公共交通现状，更大范围的引入北京购房者20北京市总规划城市新格局北京市总规划新格局“两轴---两带---多中心”。“两轴”指北京传统中轴线和长安街沿线构成的十字轴；“两带”指西部生态带即西部山区及延庆、昌平等连线；东部发展带即北起怀柔、密云，沿顺义、通州东南指向廊坊和天津；“多中心”在市区范围内建设不同的功能区，在“两带”上建设若干新城。北京将通过完善“两轴”，强化“东部发展带”，整合“西部生态带”，最终构筑以城市中心与副中心相结合、市区与多个新城相联系的新的城市形态。通州区未来规划通州区是北京总体规划中东部发展带的重要节点，是重点发展的新城之一，同时也是北京未来发展的新城区和城市综合服务中心。面对2008年北京奥运会的发展机遇，通州布局规划出商务总部功能区、运河核心功能区、主题休闲功能区、行政服务功能区、医疗康体功能区等五大功能区，另有为中央行政单位预留的办公区。北京及通州的发展势必带动燕郊的成长，但这种发展是被动性的，并存在不确定性燕郊政策层面分析21结合燕郊规划，未来燕郊很难出现地产发展主导方向，一段时间内仍将继续保持现有状态市重大规划政策影响北京总体规划修编确定的“两轴-两带-多中心”发展方向，给京城外围及周边区域带来了历史性的发展良机，尤其东部产业发展带的确定，使城市重心东移的趋势成为必然。燕郊开发区地处京东，紧邻通州区，随着北京的经济发展重心的东移，特别是通州新城经济、文化、商业等方面的综合发展势必会给燕郊开发区带来有利的影响。在北京总规划的大环境的有力推动下，目前燕郊的制造、医药、科技、物流、文化旅游等产业均有迅速良好的发展势头，经济总量快速增加，经济实力显著增强。22目录前期工作梳理燕郊区域房地产市场开发机会研究燕郊区域房地产开发现状分析燕郊区域房地产市场客户细分本项目开发现状及目标梳理结论23燕郊住宅市场发展概述1232006-2007，区域均化北京客群的引进，极大的促动燕郊地产发展；西部住宅市场开始启动，以低密度的景观舒适型洋房产品区别于东部传统高密紧凑型住宅，相对北京巨大的价格优势，使得市场大获成功燕郊题材的热炒迅速提升区域价格，逐步缩小的价格优势，在持续上涨的底价压力下，采取压缩户型面积的方式，避免总价溢出，维持燕郊市场价格优势，同时在生活配套方面加大力度，用优秀的地产服务吸引北京客群2004-2005年，西部新区2008年，市场严冬受宏观市场影响，燕郊楼市呈现出郊区郊楼市常见的市场放大效应，加上区域产品同质化竞争严重，直接体现在价格及销售量上的直线下滑，甚至出现局部恶性价格战2408年燕郊楼市遭遇滑铁卢45005200360028002500220018001300110090001000200030004000500060001999200020012002200320042005200620072008在北京房地产市场火爆到带动下，燕郊楼市同样在2007年达到区域价格定点，均价5200元/平米部分项目均价突破6000元/平米，低密度板楼突破7000元/平米08年初市场价格出现回落，4月后形式更加严峻，夏威夷北岸以4100元/平米起价率先挑起燕郊住宅价格大跳水受奥运影响成交量大幅萎缩，大多开发商选择低价死抗。如果奥运后市场不能有所转变，不排除进一步跳水的可能燕郊区域普通住宅均价增长图25依托城市经济发展及对未来发展预期，城市房地产板块正逐步形成直接竞争项目(A类)小盘尾盘别墅等(B类)序号项目名称1星河皓月2美林湾3纳丹堡4东方夏威夷威毕欧溪谷5夏威夷北岸6潮白人家7欧逸丽庭8东贸国际9普罗旺斯10天洋城11上上城12华泰忆江南13风尚国际14新锐时代15城美维多利亚16东方夏威夷17西提岛18田园牧歌19天子庄园20挪威de森林131234567148910111217161518192026燕郊住宅市场板块对比分析对比项目资源分析产品面积(平方米)价格平台(万元)销售速度多层高层别墅多层小高层别墅东部经济依托传统片区认知/公共交通方便/生活配套完善80-15035-180-35-5414-60-没有形成明显的板块平台销售速度，销售速度主要还是依据项目自身的因素来确定。西部景观依托城市发展方向/周边环境好/车行交通便利90-23039-210340-80035-18020-120200-640102国道沿线依托其便捷的交通优势/周边环境/生活配套完善-43-160--23-100-各个板块价格区分明显，西部区域明显高于东部，距离102国道沿线近代项目价格高于其他项目；整个燕郊住宅市场产品形式正趋于统一，除东部个别拥有较好自然资源项目推