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长沙滨江新城项目总体策划报告致长沙先导投资控股有限公司Page1总体概念策划阶段戴德梁行所做的工作4周2周2周工作成果宏观经济研究产业发展研究房地产物业研究案例借鉴项目资源研究总体发展定位第一阶段宏观经济、产业及房地产物业发展可行性研究第二阶段总体策划、规划指引及实施运营（初稿）总体策划定位各功能定位土地出让模式及效益评价规划设计指引项目运营策略工作内容第三阶段总体策划、规划指引及实施运营（完整稿）工作内容总体策划定位各功能定位土地出让模式及效益评价规划设计指引项目运营策略运营行动方案（营销推广）项目启动运营方案Page2策划阶段技术思路项目总体策划方案项目整体定位各功能定位项目财务效益评价项目启动运营方案运营理念和策略项目规划指标项目土地出让模式研判项目规划方案项目实施与运营方案关键控制点综述土地运营策划方案项目规划布局项目开发时序项目各街区功能营销推广方案Page3项目总体策划方案•项目发展定位•整体功能定位及规模研判•各功能定位特色构想•土地出让模式研判•项目财务效益评价Page4战略上：从“高”上符合中央政治高度策略上：解决项目功能布局和分阶段落实项目战略定位Page5本项目发展战略高度首先应符合三个层面的综合考虑第一层面：符合国家“两型社会”的战略高度第二层面：实践长株潭的产业深化改革从三个层面的关系来看，第一层面和第二层面的作用最终体现在第三层面上，带来最直接的效果是使长沙率先实现产业深化改革与转型，促进长沙经济再上一台阶．第三层面：整合长沙产业，启动长沙经济腾飞找高度、抓特色、寻差异，融入创新服务产业聚能量、扩影响、发展完备的区域现代服务业项目战略定位Page6战略考虑点：•着眼于长株潭城市群构建“两型”社会国家级试验区的大局；•以长株潭全面合作为契机；•实现长沙经济跨越式发展；•建立大河西龙头示范区域的战略需求。项目战略定位战略定位构筑：两型社会核心示范区长沙新城市中心现代服务业聚集平台Page7战略定位内涵滨江新城战略定位战略定位目标定位内涵两型社会示范区在全国范围内争当环境友好型和资源节约型城市示范区、中国改革试验区，成为中国践行科学发展观的重要“实验田”，为全国深化改革起带头示范作用。长沙新城市中心将建设成集行政服务、商务办公、休闲旅游、高素质居住、生活配套等功能为一体的全新城市中心。成为长沙开发建设品质最好、产业集聚度最高、最具经济活力和城市特色的“湘江明珠”。现代服务及企业总部聚集平台依托于大河西的产业基础，滨江新城将率先打造河西功能最强大、产业聚集程度最高、辐射范围最广、影响力最深远的现代服务中心，为河西、长沙产业提供全方位、多层次的现代化服务，与其形成相互促进的良性互动关系。成为推动产业升级、引领新一轮发展的强大引擎。Page8千年山水郡，湘江新明珠项目形象定位----长株潭两型社会核心示范区释义•“湘江新明珠”：意寓滨江新城为未来的长沙都心和城市形象代表之一。•“千年”与“新”对应，意寓滨江新城蕴涵城市历史文化，承前启后，书写发达与传统、文明与文化完美结合的篇章。Page9千年山水郡，湘江新明珠项目形象定位•具备城市形象号召力、采用国际先进环保节能技术和理念的“两型”示范新城•代表长沙经济发展高水准的财富中心•立足大河西、辐射长株潭的现代服务产业高度聚集的商务中心•城市文化和生活体验的休闲新中心----长株潭两型社会核心示范区Page10“两型社会”的示范不是一般意义上的保护环境、节约能源，应走经济发展、生活和谐、生态良好的可持续发展道路。滨江新城作为核心示范区，示范特色具体体现为：项目形象定位两型社会核心示范经济发展生态良好和谐生活产业结构：以“两型”理念为主导，集聚多元化现代服务业。建筑设计：全面执行国家建筑节能标准，发展绿色建筑。公共环境：倡导高容积率、低密度的设计原则，营造更多的公共空间。资源利用：构建再生资源回收体系，实现循环经济的良性发展。生活理念：倡导人民树立绿色消费、环保生活观念，构建崇尚绿色消费的全民参与机制。Page11对中国来说，是中国寻求产业发展转型，是中国向世界展示环保节能的“两型”示范窗口，提升全民环保文化意识，实践科学发展观一个重要途径和方式；对湖南和长株潭来说，是树立“两型”形象，成为长株潭产业升级的助推器和突破口；对长沙来说，是整合长沙产业，促进长沙发挥在城市圈中的龙头和辐射作用；对投资者来说，是商机四射的财富高地，实现企业飞跃发展的根据地，是信息流、资金流、人流汇集的聚宝盆；对市民来说，是体会城市潮流休闲娱乐的新去处。项目形象定位项目形象目标要达到国家高度，并产生“多方共赢”的多重效果：Page12战略上：从“高”上符合中央政治高度策略上：解决项目功能定位与运营策略从“高”处明确本项目的定位后，下一步将是如何对项目战略功能定位的总体策略、战术思路。Page13项目总体策划方案•项目发展定位•整体功能定位及规模研判•各功能定位特色构想•土地出让模式研判•项目财务效益评价Page14滨江新城不同发展时期适宜导入产业建议短期（1-2年）中期（3-6年）长期（7-10年）重点导入产业传统服务业零售贸易业、餐饮业、住宿业、居民服务业零售贸易业、餐饮业、住宿业、居民服务业居民服务业现代服务业文化、娱乐产业，旅游业、房地产业文化创意产业、现代金融业、商务服务业、房地产业、信息软件业、环保节能业现代金融业、商务服务业、房地产业、信息软件业、环保节能业建筑载体•滨江商业街•高容积率居住区•Life-stylemall•高层甲级写字楼•高容积率居住区•高层甲级写字楼•低容积率高端居住区引入产业特点以品牌商家、知名企业为带动以大型企业为主，营销总部、研发总部、投资总部和行政总部等以现代服务业为主导入产业作用以旅游商业为主，迅速积聚人气，快速引起市场关注，提升周边土地价值形成商务区雏形，通过大型知名企业带动核心商务区发展，进一步提升土地价值全面形成核心商务氛围，实现土地价值最大化项目产业导入建议Page15•以现代商务功能为核心，•以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动器，•以都市居住为依托，功能定位功能定位考虑点：复合型新都会中心功能定位：Page16项目开发规模研判项目开发规模研判思路项目开发投资成本分析项目合适的总体建设规模（项目容积率）项目土地价格评估遵循市场实际土地价格水平，找出可以回收成本的物业开发体量。Page17开发投资成本构成序号项目名称金额(万元)1土地取得成本(拆迁费用)1,018,0002土地开发成本(基础设施工程费用)443,6673回购生地费用116,7604不可预见费47,3535土地开发总费用1,625,7806土地开发单方成本6.1总用地单方成本2995元/平方米6.2净开发用地单方成本5544元/平方米项目土地开发成本构成拆迁费用,62.6%基础设施工程费用,27.3%不可预见费,2.9%回购生地费用,7.2%滨江新城土地开发总费用为1,625,780万元，其中拆迁费用比例最大，占62.6%的比例，其次是基础设施工程费用，占27.3%的比例。拆迁费用和基础设施工程的投入巨大，项目要实现盈利存在较大困难。建议争取返回部分拆迁费用和城市基础设施配套费，补助项目收益。注：详细计算过程参看附表一Page18土地价格评估考察长沙过去五年出让土地楼面地价，受不确定性因素影响，楼面地价波动幅度大，但总体上呈现上升的趋势。考虑到滨江新城是大河西先导区的龙头项目，在长沙占有重要的地位，以及对长沙城市发展有着突出作用，滨江新城土地的价值应该处于长沙的较高水平。滨江新城位于岳麓区河西沿岸，属于长沙二级或三级的土地，土地价值应具备相应的楼面基准地价水平。土地出让价格评估综合以上考虑，预测滨江新城土地起始楼面地价为：居住用地：900元/平方米。商业用地：1400元/平方米。63034583186210445075565121489451481145131528125104008001200160020042005200620072008住宅商业综合长沙各类土地出让楼面地价(元/m2)长沙市区住宅及商业用地的楼面基准地价土地级别一二三四五六住宅(元/㎡)15371258767659667590商业(元/㎡)18231438913733684630Page19土地价格评估考察长沙过去五年出让土地楼面地价，商业、住宅、综合用地的楼面地价年均增长率分别达到50%、14%、86%，保持着较高的上涨速度。影响地价变化的一个重要因素是城市经济增长的速度，长沙在2000年到2008年GDP年均增长19%，预计未来仍可维持增长的态势，并影响土地价格保持向上的趋势。土地价格变动幅度评估长沙过去五年楼面地价受不确定性因素影响大，波动幅度大，预测楼价未来增幅时应对过去增幅予以修正。一般来说，地价与城市GDP同向增长。而中国各城市GDP在改革开放时期普遍有10%的增长。综合以上考虑，预测滨江新城土地价格在未来十年可达到年均10%的升幅。10446303458311489145186250755651245148131528125104008001200160020042005200620072008住宅商业综合长沙各类土地出让楼面地价(元/m2)商业：年均增长50%综合：年均增长86%住宅：年均增长14%2000-2008年长沙GDP年均增速：19%Page20项目净用地单方成本为5544元/平方米，在不同容积率下，对应不同的必须回收的建筑面积单方成本。项目收入由土地出让收入和返还的税费两部分组成，预估税费返还占比为20%～40%，土地出让收入占比为60%～80%。即回收的建筑面积单方成本中，有60%～80%的比例为土地出让的楼面地价。项目建设规模建议1总用地容积率1.661.882.102.32说明2净开发用地容积率33.544.53建筑面积单方成本(元/平方米)1848158413861232(3)=5544元/M2÷(2)4对应楼面地价(元/平方米)1109～1478950～1267832～1109739～986(4)=(3)×(60%～80%)所评估的项目地价与成本楼面地价最相符。项目物业类型楼面地价加权平均项目起始地价评估居住物业900元/m21025元/m2商业物业1400元/m2根据项目居住和商业建筑面积的比例，计算得出项目的加权平均出让楼面地价为1025元/平方米。测算结果显示：在容积率4的情况下，对应的楼面地价与所评估的项目土地价格水平最相符。因此，建议滨江新城（净开发用地）容积率为4，即可出让建筑面积为1159万平方米。Page21当净开发用地容积率为4时，项目整体的综合容积率为2.08。适当的提高净开发用地的容积率，有利于节省土地资源。同时，将项目的综合容积率控制在2左右，可有利于营造和谐舒适的区域环境，展现城市的现代商务活力。项目用地面积（平方米）总建筑面积（平方米）综合容积率现状开发时间新河三角洲1,100,0003,800,0003.45在建2008广州珠江新城6,190,00015,100,0002.44在建1993/2002上海陆家嘴1,700,0004,000,0002.35已建成1993杭州钱江新城4,020,0007,200,0001.79在建2004深圳福田商务区4,100,0007,800,0001.90在建1996天津响螺湾1,700,0003,670,0002.16未建2007悉尼金融区1,000,0002,500,0002.50已建成2004新加坡CBD1,500,0003,500,0002.33已建成—项目建设规模建议Page22项目各功能物业规模研判项目各功能物业规模研判思路长沙未来城市发展格局项目各功能物业合适的规模长沙各物业未来市场容量预测验证项目各功能物业的规模在未来市场容量下是否有足够市场空间。对比各新城的发展，判别本项目各功能物业合适的规模。Page23新城发展定位项目功能比例研判滨江新城两型社会核心示范区复合型新都会中心：以商务为带动，