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前言感谢贵司给予本次提案的机会，本案通过对宏观经济、市场环境及项目自身情况的分析，结合我司丰富的操案经验，对本案的定位、发展方向和营销策略进行初步阐述。衷心的希望通过此次提案更加奠定贵我双方关于本项目的进一步合作。第一章宏观经济分析第二章市场分析第三章项目分析第四章项目定位第五章营销策略目录第一章宏观经济分析新泰市位于山东省中部，泰沂腹地，北依五岳独尊的泰山，南临孔子故里曲阜，东接山东半岛沿海城市。人口135万，面积1946平方公里，其中耕地面积106万亩。曾荣获全国园林绿化先进市等荣誉称号。市区交通便利，京沪高速公路、莱新高速公路二○五国道、○九公路、蒙馆公路、济临公路、新枣公路穿境而过，1个小时可直达济南机场，5个小时可分别到达东部沿海港口及北京、上海。新泰市城市概况宏观经济分析泰安2004年-2007年新泰市GDP平均年增长率保持在15%以上，社会经济保持高速、稳定发展。GDP增幅和房地产业的关系小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展2004-2007年新泰市生产总值变化情况183.74230.96284346.825.722.116.80501001502002503003504002004200520062007年份GDP051015202530增长率新泰市生产总值增长率%近几年来新泰国民生产总值保持稳定的增长速度，国民经济逐年增强，综合实力不断提高，三次产业结构不断优化，客观上促进了新泰房地产业的繁荣和发展。新泰市GDP及三次产业结构变化情况宏观经济分析2001-2007年新泰三次产业结构变化情况010203040506070802001200220032004200520062007年份所占比重第一产业比重第二产业比重第三产业比重从上表中可以看出，第三产业在2006-2007年增长速度开始超过第二产业，成为增长速度最快的产业，说明目前新泰服务业发展加快。年龄所占比例18岁以下19.2%18-35岁30.3%35-60岁36.0%60岁以上14.5%至2007年底，新泰市城区面积48.6平方公里，城市人口39万人，城镇居民人均纯收入可达到13306元，同比增长16.2%；农民人均现金收入达到6454元，同比增长16.2%，人民生活水平逐步提高,消费能力逐年增强。新泰人口结构及城市化水平情况人口年龄结构：右表中可以看出:人口结构年轻化，购房需求旺盛，中青年人是新泰市城区住房的主要需求主体。截止2007年底，山东省的城市化水平达到43%，新泰的城市化水平达到了47.5%，高于全省平均水平，根据国际经验城市化程度在30%-60%之间，房产市场将进入发展期，表明新泰市的房地产业已进入发展期，供需情况不断增加。城市化水平：可以预见：新泰的住房刚性需求量存在较大发展空间，本案市场前景良好。宏观经济分析2008年新泰市各项经济指标情况经济指标数值同比增长财政收入14.5亿元25.9税收总额19亿元36.2民营经济增加166.4亿元28固定资产投资117.2亿元22.8社会消费品额67.3亿元24进口总值21283万美元23.5出口总值6580万美元5.8工业效益194.3亿元22.1主营业务收入577.1亿元36.6利润总额47.9亿元42.5利税合计84.8亿元40.1企业亏损205万元-63.3从右表中可以明显看出：新泰市目前各项经济指标良好，社会发展平稳、快速。1、工业生产保持稳定增长，经济效益大幅提升。3、消费品市场活跃。2、投资结构更趋合理。新泰市社会经济的稳定高速发展，为新泰市的房地产行业提供了有力的经济保障，促进地产市场的进一步活跃。宏观经济分析新泰，是一片古老而美丽的土地。这里被山带河、风光秀美，历代在此建邑置县，经营相继。数千年来，帝王巡幸，圣贤流连，名臣牧守，可谓风云际会，兵戎交戈，演出过不少威武雄壮的活剧。新泰本土地英彦辈出，名贤不绝，其人其行，犹如日月行天，令人仰止。漫漫历史长河，积演成灿烂的新泰古代文化。圣贤哲人，是数千年来为世人尊崇仰止的对象，在新泰这斗方之土上，即曾出现了多位圣贤和哲人。他们是乐圣师旷、和圣柳下惠、儒学哲人林放、高堂生以及“盗”中之圣柳下跖。知人荐贤的齐国名相鲍叔牙，清正廉洁的悬鱼太守羊续，致力于祖国统一的名将羊祜，以及彪炳明代政坛的新泰“四尚书”…...此外成语“杞人忧天”也出自新泰。新泰历史文化璀璨新泰历史文化璀璨，名人辈出，将建筑赋予此文化，在社区内设置历史名人的雕像或诗词歌赋的文化墙等，必可作为项目的主要卖点之一，更能吸引客户的注意，提高项目的内涵与品位。宏观经济分析新泰市城市总体规划城市性质：鲁中地区以煤炭和现代工业为主导的山水园林城市市域城镇空间构架形成“一心一带三轴”的空间构架；城市化水平2010年达到50％左右，2020年达到65％左右。城市规模:规划近期到2010年，城市人口为42万人，用地49平方公里；规划远期到2020年，城市人口55万人，用地60平方公里。城市规划布局：形成“一城三片”布局形态，一城是指新泰城区，三片分别是指青云片区、新汶片区和产业片区。城市空间布局原则:山、水、城一体，生态优先，轴向生长，组团发展。城区形成“一城三片”的整体布局，三片区分别是青云区、新汶区和产业区。老城区：主要为行政办公、商业服务、文化体育、教育科研和生活居住，继续保持原有空间结构。宏观经济分析产业区青云片区新汶片区商业行政生活文化中心向西发展工业经济向东发展居住生活新泰城区形成了以老城区为中心，往四周辐射，东部居住、西部工业的发展格局。新泰市城市总体规划宏观经济分析小结随着新泰市经济的快速持续增长，产业结构不断优化，工业产值在GDP所占比例逐年加深，巩固了新泰市的经济基础，人民生活水平不断提高，为新泰房地产需求市场提供了有利的经济支撑，房地产市场得以激活，前景看好。新泰在煤矿产业的作用下，第二产业所占比重较高，经济发展基础坚实，为将来第三产业特别是房地产行业的发展提供了良好的契机。在新泰市城市化进程的不断推进，城区人口不断增加，此外在政府的大力推动下，城市向国家园林化城市发展，必将吸引更多人来此居住。住宅需求量将不断增加。受美国次贷危机影响，加重了我国房地产市场的不景气指数，致使更多的客户持币观望，但近来国家频频出台新政如降息、降首付等，意在避免房地产市场出现大的波动，保持市场的平稳。因此，在未来一段时间内房地产市场可能会出现一定的波动，但波动幅度不大，新泰市的房地产市场将保持平稳发展。新政策宏观经济分析第二章市场分析新泰市房地产市场现状一、新泰市房地产业逐步完成了初创阶段，目前已有了一定规模的发展；二、房地产开发投资高速增长。目前，房地产开发已成为固定资产投资中增长最快的部分，是拉动投资增长的重要力量；三、房地产队伍不断壮大，随着一些外地房地产商的进驻，提升了新泰房地产的开发理念,也增强了房地产业的竞争；四、商品房需求旺盛，销售价格一路走高；七、住房消费信贷逐步扩大。现在购房者有60%-80%是通过银行按揭买房，居民攒钱买房的陈旧观念有所转变。五、个人购房进入零售时代，居住消费比例逐年提高；六、二手房市场成交活跃，价格逐年上涨；市场分析新泰商业布局情况:新泰商业市场分析本案银座百货青云家具城洗浴茶楼不夜城（主营中、低档服装）青云百货手机通讯西关商贸中心（主营棉被、床单）平阳国际商业中心（市场未形成）新泰的商业主要分布在府前大街、平阳路和青云路。平阳路与府前大街交界处形成新泰的商业中心，综合性商场、超市、商业街区都聚集在这里，是新泰人集中购物的主要场所。平阳路府前大街青云路我司市调人员通过随机抽查，了解商铺租金及经营状况，现摘选代表性店铺，做租金分析。经营种类面积年租金每平米租金婚纱摄影一层130㎡4万元/年0.85元/㎡·天小百货店一层60㎡1.3万元/年0.35元/㎡·天平阳路商铺租金(0.6元/㎡·天)经营种类面积年租金每平米租金服饰一层100平米5万元/年1.39元/㎡·天内衣一层30平米1.5万元/年1.39元/㎡·天从上面的价格分布我们不难看出，新泰商铺租金价格差别较大，在银座的带动下其周遍的整体租金水平在1.4元/㎡·天左右，高于新泰平均租金0.7元/㎡·天。不夜城商业街银座附近(1.465元/㎡·天)商铺租金分析:经营种类面积年租金每平米租金鞋店一层60平米1.2万元/年0.56元/㎡·天内衣一层40平米7000元/年0.49元/㎡·天西关商贸中心(0.265元/㎡·天)不夜城租金(0.525元/㎡·天)经营种类面积㎡年租金每平米租金棉被单层606000元一层0.27元/㎡·月床单单层807500元一层0.26元/㎡·月新泰商业市场分析新泰楼盘分布图安居小区银河名座世纪园·幸福里本案春天城市花园青云花苑名流府邸新泰住宅市场分析新泰房地产市场起步较晚，楼盘较少，现有楼盘大多集中在环境优美的东部城区，西部楼盘相对较少，从地段上来说，世纪园·幸福里将是我们项目最大的竞争对手。在售楼盘分析项目名称项目地址项目规模建筑结构售价（元/平米）销售情况配套设施项目卖点世纪园·幸福里金斗路与新甫路交叉口6万多层小高层高层2700多层刚刚开售双气三线、闭路电视监控、抗震设防，免费太阳能银河名座府前大街与银河路交叉口4万高层3000销售80%双气三线地段（以写字楼为主）春天城市花园青龙路东首22万多层小高层2400多层销售良好，小高层相对滞后双气三线双语幼儿园、规模配套安居小区府前大街与银河路十字路口西北5万多层2000售罄双气三线、地暖免费太阳能新泰住宅市场分析新泰楼盘规模普遍较小，价格集中在2000-3000元/平方区间内，目前就已经推出小高层住宅的春天城市花园来说，小高层的销售情况相对滞后，说明目前新泰人民对于小高层和高层住宅存在一定的抗性。楼盘产品分析项目名称主力户型面积（平方）单价（元）总价（元）世纪园·幸福里三室二厅一卫91-99270025万左右春天城市花园二室二厅三室二厅多层80/120小高层110240020万左右青云花苑三室二厅一卫90260023万左右从表中可以反映出，目前新泰市住宅市场主要以90平方以上的小三室户型为主，且总价一般在25万以下。因此：在不改变项目规划的前提下，如何寻求小户型的市场突破口，将成为项目成功的关键。新泰住宅市场分析新泰居住环境分析新泰市大多数居民仍居住在上世纪八、九十年代所建的职工宿舍为代表的老式建筑内，绿化、配套设施、物业服务等几乎没有。随着城市化进程的不断加快，人们对居住条件、生活环境、配套服务上均提出了更高的要求，近年来新泰市所开发的住宅项目将重点无一例外的放在这些方面以满足居民需求。就现阶段而言，新泰市居住情况正由单纯的满足居住需要，向注重生活舒适度转变。建议本项目在社区绿化、配套服务及生活配套设施上进一步提高、创新，来提升项目的整体形象和竞争力！新泰住宅市场分析新泰市房地产市场发展趋势目前新泰房地产业已进入上升时期，供求基本平衡，房价升势已经确立。①城区的不断扩大以及市委市政府招商引资的优惠措施，吸引了较大的资金投入到房地产业。②房地产市场朝着健康的方向稳步发展，这将有利于房价平稳的上升。③消费者对房地产规模化、品牌化的要求也越来越高；开发商对自身开发的项目也开始向规模化、品牌化方向发展。④房地产消费市场需求增大。居住条件改善的要求增大了市场需求，大部分居民有换购住房的需要。此外政府提出的“加速推进泰安市工业化和城镇化进程”的规划，必将使城镇人口迅速增加，需要新增住房面积也随之加大。⑤房地产投资置业者增多，投资型买房已初露端倪。⑥商贸流通不断发展繁荣，带动商业地产项目的发展⑦旅游、会务消费逐渐增加，酒店等配套设施的需求越来越大，档次上有更高的要求。新泰房地产市场分析新泰房地产市场正处于一个快速跃升的阶段价格增长快速；板块特征明显；产品匀质化严重，提升空间较大；小户型产品未来供应放量较大?；客户购买力较高，购买意愿强烈；外地开发商的涌入，加大了新泰房地产市场的竞争；在不改变项目规划的前提下，如何寻求小户型的市场突破口，成为项目住宅成功的关键。城市背景与房地产市场