搜索
1谨呈：潍坊中建房地产开发有限公司济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:第一阶段市场调研第二阶段市场调研及定位报告撰写第三阶段定位沟通工作内容客户沟通地块考察收集基础资料问卷调研典型项目调研专业人士访谈客户访谈确定研究思路撰写项目主体报告公司评审修改调整工作内容工作内容汇报反馈调整济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:我们的逻辑思路面临的问题目标目标下的战略项目定位实现回答济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:报告思维导图客户目标项目条件宗地价值分析市场竞争市场机会分析市场案例借鉴项目整体定位项目背景问题判断机会与策略整体定位主要的研究内容济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:开发背景客户目标宗地条件分析项目条件济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:大量有实力开发商瞄准国内二、三级市场，导致二、三级市场房地产开发企业竞争激烈。2.山东城市化水平较低，济南、青岛、烟台等地城市化率刚超过50%，其他一些地级市城市化率均为达到中等水平，市场空间巨大。3.潍坊城市化滞后，有巨大市场空间，有效需求没有充分释放。4.结合山东地域文化特点，消费者购房理性化程度较大，市场引导空间较大。5.潍坊市场房地产竞争格局清晰，市场发展较快，产品升级换代较快，品质要求较高，好的产品将是占领市场的重要条件之一。6.项目地处不成熟区域，又是大盘开发，面临的困难重重。7.开发商有着强大资金优势，但从是建筑行业，房地产开发经验缺乏。项目条件济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:、如何以相对的低成本投入保证利润3、如何打造中建地产品牌1、大盘如何成功启动济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:地块南端：潍坊市东西交通主干道宝通街；地块西端：潍坊市南北交通主干道东方路；地块北端：潍坊市东西交通主干道樱前街；地块东端：潍坊市贯通城市南北的过境道路潍县中路。东、南、西、北四面均为城市交通主干道，交通顺畅。项目区位及四至宗地现状情况项目地处潍坊市高新技术开发区，紧靠外环线，地理位置优越，周边环境良好，交通便利，是潍坊市未来新城区的核心组成部分。项目地块为潍坊市高新技术开发区的中心区，距离市政府、人民广场不到一公里范围。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:地块内部场地较为平整。以地块中部偏东正在施工的市政道路金马路为界，可将项目地块分东西两部分。项目地块中部，金马路两侧以及项目西侧为村民住宅区，以居民用房为主。项目地块内贯穿一条泄洪沟，起点为地块西北侧结点为地块东南角；东部靠近潍县中路有高压电线塔。地块内部情况宗地现状情况济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:宗地现状情况周边企事业单位及公建设施分布公共配套：人民公园、事业单位及政府机关：潍坊市人民政府、26军军区、潍坊市军分区、公安边防总队、潍坊市安全局、三官庙警务室，潍坊市汽车东站。医院：潍坊市第五人民医院、潍坊市军分区医院，规划有综合卫生服务中心。周边生态条件分析周边居住人口特征项目地块地处潍坊市高新技术开发区，为新城开发地段，周边沿街道路绿化良好。项目地块位于城市规划防护绿地区域内，规划绿化率较高，为开发居住环境提供了先决条件。项目周边居住人口主要集中在三官庙社区与山后徐家社区内，大部分均为当地村民。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:宗地现状情况项目周边交通组织及人车流线分析项目交通路网发达东靠城市过境交通主干道潍县中路，北临樱前街，西临东方路，南靠宝通街，西距潍坊汽车东站约1公里，。公交项目周边公交线路，有18路、58路经过。优势：项目地块周边路网发达、路面状况良好，有利于车行。劣势：公交系统不完善。通往项目地块的公交线路极少，人行比较不便。由于紧靠外环路，其中还包涵过境路，对项目东、南两边会造成一定的噪声污染。交通优劣势分析济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:宗地价值评价指标评价指标确定：宜居角度（居住氛围、景观、视野等）地块自身角度（地理环境、内部现状等）资源共享角度（交通、生活配套等）济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:地块以距离城市中心最近、距离市政配套最近、周边环境优越、居住氛围良好，适宜高密度住宅产品的开发，为项目较好价值地块。根据地块不同价值区域将地块划分为A、B、C、D、E五个区域。E地块紧靠潍县中路，视野宽阔，由于潍县中路为过境路线，来往的大型车辆较多，对地块的噪声影响较大，地块内部现状有高压电塔，适宜低密度产品的开发，为项目一般价值地块。B地块紧靠宝通街（南外环），过往车辆较多，西部、南部为成熟的居民社区，由于项目由此往东规划为区域商业中心，就周边情况来看，能够营造出一定的商业氛围，适宜普通住宅产品以及商住综合体的开发，故为项目次好价值地块。C地块位于樱前街与金马路交汇处，北部与东侧均有在建项目，是本项目与外部在建项目的衔接点，将受一定影响，适宜低密度产品的开发，为项目次好价值地块。D地块位于A、B两地块中间位置，相对较封闭，内部环境优越、相对较安静，适宜高密度住宅产品的开发，为项目较好价值地块济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:项目地块价值评估开发价值评估土地状况良好。整个项目地块平整，现状建筑物均为低矮平房，无自然条件限制，便于规模开发。日照、采光、通风、防灾等条件良好，适应居民的活动规律，能够创造安全、卫生、方便、舒适和优美的居住生活环境。开发区中心不可再生绝版地段，居民对此地认可度较高，自住需求旺盛，住宅开发的经济价值高；延伸价值分析地块住宅的开发是中建地产公司在潍坊的第一个住宅项目，其成功运作，将大大提升中建地产在潍坊房地产市场知名度。项目得到政府部门的支持，会提升在政府部门的信誉，有利于其以后在潍坊房地产界的发展机会价值分析项目地块位于东部高新开发区，属于居住用地，规模较大，便于规模开发，且地块开发符合潍坊市近期整体规划思路。潍坊城市化水平相对较低，城市发展潜力较大，这将为本项目开发带来极大利好。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:项目宗地分析小结项目周边路网发达，交通便利。潍县中路、宝通街车流量较大，会对地块开发带来影响。项目周边商业、教育、餐饮娱乐等配套设施匮乏，为项目开发商业中心提供了先决条件。项目地块整体居住条件良好，地块内部场地平整，居民认可度高，吸引中高端客户群体的能力极强，住宅开发的经济价值高；项目成功运作将会大大提升中建地产在潍坊房地产市场知名度，并巩固其在潍坊地产界的地位。项目地块周边近两年内将不会有土地放量，不会影响到地块的前期开发。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:项目技术经济指标项目总用地总用地1832亩，其中规划用地1447亩，为潍坊市二类居住用地，分为A和B两地块．项目总容积率控制在2.5以下．AＢＡ地块：总用地面积：792740m²净用地面积：667090m²道路用地面积：64397m²绿化带用地面积：61253m²B地块：总用地面积：428475m²净用地面积：297216m²道路用地面积：74025m²绿化带用地面积：57234m²济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:市场竞争格局分析各区域楼盘现状比较竞争楼盘调研市场现状分析济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:市场现状分析区域分布特点潍城区奎文区开发区坊子区板块特点传统的政治文化经济中心，但随着市政府的迁移，该区域各项发展指标下降。城市中心区域，政治经济文化集中，商贸发展迅速。经济发展区域，工厂企业较为集中。区域市场发展不够成熟，配套欠缺。市政配套市政配套相对完善，但各项配套老化，城区承载压力过大。配套完善，发展势头强劲新兴发展区域，市政配套有待加强。市政配套较差人文特征潍坊老住户为主，流动人口较少当地居民较多，流动人口比较多当地居民较少，多以流动人口落户居多当地居民较多，流动人口较少自然环境老城区环境相对较差，交通状况以及市政绿化情况均一般，由于历史规划原因，导致老城区显得很拥挤，规划杂乱。但有白浪河沿线景观带。成熟的区域，道路绿化环境相对较好，并且有多处公园市政景观，虞河沿线景观带效果很好，给区域带来一定的吸引力。开发区属于新开发区域，市政景观绿化及交通情况均较好，但是整体环境显得有些杂乱，区域还尚未建设完整。坊子区距市中心相对较远，自然环境资源一般，尚有待于进一步建设发展。发展前景前景一般，若加快旧城改造，该区域前景看好。发展前景看好，区域各项指标都均发展到一定成熟阶段。崛起的区域，城市各项建设指标发展迅速，前景看好。土地资源较丰富，随着城市的快速发展，区域前景看好。板块认知度一般高较高一般开发楼盘整体状况济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:市场现状分析各区域楼盘分析【潍城区】楼盘名称总建面（万平米）产品主力户型均价开盘时间销售状况白浪金沙8高层55平米一室、100-135平米三室38002007年11月90%碧水豪廷8小高层、高层130/150平米三室、160/170平四室33002004年10月70%城市印象2.965多层、高层80/90平米两室、120/140平米三室2780起价预计6月初尚未销售格调·阳光3.8多层、小高层67平米一室、72-103平米两室30002007年10月90%华景新城（一期）7.5（总16）多层、高层77-100平米两室、115-140平米三室31002006年9月93%华实小区（二期）2小高层83/94平米两室、125平米三室28002008年1月19%鲁发·名城（一期）6.5（总93）多层80-100平米两室、100-120平米三室27002005年5月95%玫瑰国际11多层、高层90-100平两室、95/110-140平三室未定未定尚未销售名都·百盛园3.75（总6）多层、高层92-99平米两室、99-131平米三室30002005年10月90%润扬新城3（总12）高层40-50平米一室、60-70/91平米两室30002008年6月尚未销售润泽苑4多层90-110平米三室24602008年5