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1/9关于太阳湾项目销售去化的市场分析主要针对本次定位中前期梳理的大市场、区域市场、典型楼盘等数据的整理，以期快速进行市场概况的了解和解答。一、供需情况分析1、2008-2010年整体市场供需情况（以市场7大板块17个别墅排屋典型项目作为分析依据，数据截止2010年12月底）年份市场整体供应量（套）市场整体去化（套）去化率2008年57924642.5%2009年97078781.1%2010年77634844.7%平均量77546059.4%三年平均年供应量为775套左右，年均去化量为460套左右。三年市场整体平均去化率为59.4%。2、2008-2010年青山湖板块供需情况（以青山湖板块内10个别墅排屋典型项目作为分析依据，数据截止2010年12月底）按典型楼盘数据统计年份青山湖板块供应量（套）青山湖板块去化（套）去化率2008年34717650.7%2009年31925780.6%2010年43714132.3%平均量36819151.9%三年青山湖板块年均供应量为368套左右，年均去化量为191套左右。三年青山湖板块整体平均去化率51.9%。2/93、2008-2010年绿城三项目供需情况①绿城三项目与整体别墅市场供需对比状况年份青山湖玫瑰园溪上玫瑰园桃花源供应量（套）去化量（套）去化率供应量（套）去化量（套）去化率供应量（套）去化量（套）去化率2008年582848.3%———36+（30）2740.9%2009年22+（30）52100%7878100%32+（39）5577.5%2010年221359%464291.3%28+（16）4295.5%注：此处去化率以当年总可售套数计算，包括上年剩余房源及新推量。年份绿城三楼盘供应量（套）去化量（套）市场供应量（套）整体市场去化（套）市场供应占比去化占比2008年1245557924621.4%22%2009年20116597078720.7%21%2010年1129777634814.2%29%平均量14610677546018.7%23%三年绿城项目年均供应量为146套左右，年均去化率约为73%（市场平均去化率59.4%）。三年绿城项目平均供应量市场占比为18.7%，平均市场去化占比约23%。②青山湖玫瑰园与整体别墅市场、区域市场供需对比状况供应：3/9年份青山湖玫瑰园供应量（套）市场供应量（套）市场占比青山湖板块供应量（套）板块占比2008年5857910.0%34716.7%2009年229702.3%3196.9%2010年227762.6%4374.6%平均量347754.3%3689.2%三年青山湖玫瑰园项目年均供应量为34套左右。三年青山湖玫瑰园项目年均市场供应量占比为4.3%，青山湖供应量占比为9.2%。去化：年份青山湖玫瑰园去化量（套）市场去化量（套）市场占比青山湖板块去化量（套）板块占比2008年2824611.4%17615.9%2009年527876.6%25720.2%2010年133483.7%1419.2%平均量314606.7%19116.2%三年青山湖玫瑰园项目年均去化量为31套左右。三年青山湖玫瑰园项目平均市场去化量占比为6.7%，青山湖去化量占比为16.2%。4、青山湖板块数据解析2008-2010年青山湖板块去化与整体市场对比（青山湖成交数据来源房管局网上备案数）成交时间青山湖别墅成交套数典型别墅排屋市场成交套数2008年1362462009年2987872010年1793484/9近3年来青山湖区域别墅年均成交约200套，平均去化占整体市场的50%。2008-2011年2月青山湖板块年均成交总价、产权成交面积、平均成交单价情况（青山湖成交数据来源房管局网上备案数）年份平均成交总价（万元）平均产权成交面积（平方米）平均成交单价（元/㎡）2008年472.18376.05117002009年484.58400.07113552010年701.31/587.68（剔除青山湖玫瑰园）461.78143592011年1-2月776.65432.3715737平均值608.68417.5713287.75青山湖区域成交均价总体呈上涨态势，年均涨幅近9%（剔除典型楼盘均值如青山湖玫瑰园等1600万以上成交价格水平）。剔除2010年对比2009年近21%涨幅水平，以08-09/2011年1.2月-2010平均涨幅近3%测算，预计2011年青山湖区域别墅总体成交均价预计达605万/栋。目前青山湖区域别墅成交的平均产权面积约417㎡，剔除青山湖玫瑰园项目平均成交产权面积约388㎡。综合2008-2009年临安当地特殊的地下室产权界定因素（即使部分达成2.2米以上不计产权），青山湖板块别墅整体去化对应客户需求面积区间集中于400-450㎡（产权）。2008-2010青山湖区域别墅前期成交单价水平在12500元/平方米。结合总价及面积数据分析，预计2011年主力总价水平约605万，成交产权面积集中于400-450平方米，推导青山湖区域别墅主力单价区间约为13000-15000元/平方米。5、2010年市场各价格梯队成交情况统计（按套数计算）以市场7大板块17个别墅排屋典型项目作为分析依据，总体成交量为348套，其中1000万以上绿城市场占有率约为37%。（以总体均值水平作为参考总5/9价分类依据）价格梯队套数统计情况（分项目）合计占比1000万以下青山湖畔17套；锦绣钱塘29套；青城山语间1套；同人山庄38套；湖光山社29套；桃花源23套锦天岛上9套14641.9%1000-1500万溪上玫瑰园35套；西溪风情18套；万科公望51套；香格里拉21套；山湖印5套13037.4%1500-2000万青山湖玫瑰园10套；桃花源1套；溪上玫瑰园7套185.2%2000万以上青山湖玫瑰园3套；桃花源18套地中海别墅18套；阳明谷15套5415.5%6、2010年青山湖板块各价格梯队成交情况统计（2010年典型项目共成交141套）以总体均值水平作为参考总价分类依据价格梯队套数统计情况合计占比1000万以下青山湖畔17套；锦绣钱塘29套；青城山语间1套；同人山庄38套；湖光山社29套；锦天岛上9套12387.2%1000-1500万山湖印5套53.5%1500-2000万青山湖玫瑰园10套；107.2%2000万以上青山湖玫瑰园3套；32.1%7、绿城三项目各价格梯队与市场价格梯队中成交占比情况统计（2010年数据）价格梯队青山湖玫瑰园溪上玫瑰园桃花源绿城项目市场占比1000万以下23套15.8%6/91000-1500万35套26.9%1500-2000万10套7套1套100%2000万以上3套18套38.9%二、未来供应市场情况（已明确部分信息）1、未来市场各价格梯队供应情况统计、占比（以总体均值水平作为参考总价分类依据）价格梯队套数统计情况套数1000万以下锦绣钱塘36套、青山湖畔57套，山语间136套，青云山居44套，湖光山社45套，同人山庄73套，青山湖红枫园42套433套/40.2%1000-1500万锦天岛上33套，郡原列岛33套，西野风韵41套，观塘骊景34套，山湖印31套，溪上玫瑰园130套，富春玫瑰园37套379套/35.2%1500-2000万青山湖玫瑰园5套，富春玫瑰园2套7套/0.6%2000万以上青山湖玫瑰园43套，桃花源60套，云栖玫瑰园41套，万科公望77套，地中海11套，阳明谷4套，香格里拉16套，桃花源中式12套。264套/24%从已知信息来看，后续市场供应量已有1077套，青山湖供应约653套，约占61%。2、未来青山湖板块各价格梯队供应情况统计（653套）以总体均值水平作为参考总价分类依据价格梯队套数统计情况套数1000万以下锦绣钱塘36套、青山湖畔57套，山语间136套，青云山居44套，湖光山社45套，同人山庄73套，青山湖433套/66.31%7/9红枫园42套1000-1500万锦天岛上33套，郡原列岛33套，西野风韵41套，观塘骊景34套，山湖印31套172套/26.33%1500-2000万青山湖玫瑰园5套5套/0.77%2000万以上青山湖玫瑰园43套43套/6.59%4、2011年绿城低密度项目供应情况统计价格梯队建筑类型供应套数价格区间青山湖玫瑰园山地别墅48套1700-3000万溪上玫瑰园法排130套1300-1500万桃花源精装小法30套2400-2500万毛坯小法30套2000万左右中式别墅12套3500万以上云溪玫瑰园法排26套2000万以上法合15套2000万以上富春玫瑰园小院别墅37套35套1000-1500万2套1500-2000万红枫园法合42套750-1200万总计：366套法排及法合198套，占54%。小法：60套，占16%（未含青山湖玫瑰园备手35套及红枫园25套小法）山地及中式：60套，占比16%小院：37套，14%（300平方米左右的小独栋）8/9所属板块项目名产品类型总占地面积总建筑面积（㎡）总容积率建筑面积（㎡）在售/新盘价格水平青山湖板块青山湖玫瑰园独栋、小法3500亩25万（1608亩）0.25（1608亩）独栋800-1100小法550-650在售1700-2600万青山湖红枫园法合、小法、独栋、小高层326亩13.9万1.0法合550-700新盘预计750-1200万锦绣钱塘独栋、组院1150亩22万0.28组院：400-460独栋：400-600在售400-800万青城·山语间独栋1500亩24.3万0.23300-400在售450-550万中都·青山湖畔独栋3640亩90万0.28350-580在售600-1000万大华·西野风韵独栋1500亩27万0.23450-700新盘预计1000-1500万同人山庄独栋905亩22万0.25470-550在售350-650万锦天·岛上独栋900亩17万0.28500-800在售800-1500万观唐骊景独栋1200亩24万0.3560-740新盘预计800-1500万金基·青云山居独栋1462亩20万0.25440-600在售500-750万青山湖81号独栋135亩2.7万0.3300-450在售350万左右郡源·列岛花园组院、独栋268亩7.6万0.4350-490在售800-2200万9/9山湖印独栋150亩8万0.28530-840在售800-1800万湖光山社排屋、独栋800亩30万0.41排屋：330-380独栋：400-600在售排屋：300-400万独栋600-800万中基项目独栋约400亩约10万0.39700-1200未确定预计1300-1500万西溪板块溪上玫瑰园法排、小法314亩13万方0.8360-430在售1200-1600万闲林板块桃花源小法、中式、西式大宅、独栋、组院2700亩约30万0.28小法：750-900中式：900-1800在售2000-8000万银湖板块万科公望独栋932亩25万0.37390-450在售在售1300-1500万左右富春玫瑰园组院、小法、法合780亩未定未定330-390（地上）新盘预计1000-1500万良渚地块香格里拉独栋1300亩30万0.25700-1000在售1000-2000万湘湖地块宋城•地中海独栋350亩3.3万0.1451000-1500在售5000-7000万之江板块阳明谷独栋380亩16万0.3350-550在售1800-3000万云栖玫瑰园法合、法排200亩4万0.29400-500新盘预计1700-2600万