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1前言随着中国加入世界贸易组织以来，国民经济取得了高速持续发展，对外开放步伐不断加快,中国各种生产要素市场化程度显著提高，贸易环境更加公平，经济市场化程度已超过市场经济临界水平，中国将依据市场经济原则全面参与国际经济合作与竞争。流通是国民经济的重要产业，“是现代经济的血脉和神经”。改革开放以来，特别是在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，我国流通产业发生了巨大变化。作为国民经济支柱的现代物流产业已成为推动中国经济快速发展的一个重要因素。山东省是中国首批对外开放的沿海省份之一，改革开放以来，山东省的经济一直持续、快速、健康地发展，产业结构日趋合理，经济效益不断提高，国民经济主要指标居全国前列，成为中国东部沿海经济大省。尤其是近几年来，山东的进出口格局发生了很大变化，初步形成了省级外贸专业公司和市地外贸公司、外商投资企业、自营进出口生产企业多渠道、全方位进出口经营的新格局。全省已与世界200多个国家和地区建立了贸易关系。正在规划建设中的山东现代国际物流基地，是浙江商会组织，现代联合控股集团等多家大型企业在山东最大的投资项目。山东现代国际物流基地以整合国际物流资源为基本，将精心打造规模最大、理念最新、功能最全、设施最先进的物流基地，全力搭建陆港、海港、空港三位于一体的国际贸易平台，立足中国，服务全球。2目录第一编总体规划与实施计划一、总论1、项目概况………………………………………………………………………（5）2、物流基地的定位、特点和服务优势…………………………………………（6）二、建设单位概况三、项目建设的背景和必要性1、项目建设的背景………………………………………………………………（9）2、项目建设的必要性……………………………………………………………（11）四、市场需求分析1、济南市物流发展环境分析……………………………………………………（14）2、济南市物流发展交通基础设施分析…………………………………………（17）3、物流业市场需求分析…………………………………………………………（19）五、建设场址及条件1、建设场址………………………………………………………………………（22）2、建设条件………………………………………………………………………（23）六、山东现代国际物流基地总体规划方案1、总体规划方案概述……………………………………………………………（23）2、总平面布置……………………………………………………………………（24）3、功能分区………………………………………………………………………（25）4、物流基地技术经济指标………………………………………………………（26）35、工程分期………………………………………………………………………（27）七、一期工程（山东现代航仓一、二期）建设1、一期工程建设内容……………………………………………………………（27）2、一期工程（现代航仓一、二期）主要建筑物建设方案…………………（30）3、山东现代航仓六大特色工程…………………………………………………（30）4、设施……………………………………………………………………………（32）八、项目实施进度计划1、总项目实施进度计划…………………………………………………………（33）2、一期项目实施进度计划………………………………………………………（33）第二编项目设置与建设一、基地内物流集散、运输中心设置与建设1、优化设计………………………………………………………………………（34）2、物流系统作业核心：运输系统与仓储系统…………………………………（35）二、其他项目设置与建设1、商业房产设置与经营方式……………………………………………………（43）2、住宅房地产设置、建设与效益估算…………………………………………（43）第三编市场调查与项目效益一、市场调查1、济南市市中心地段写字楼、商业房产价格调查……………………………（44）2、济南市住宅房产价格情况调查………………………………………………（45）3、济南市商业房产价格调查……………………………………………………（46）44、济南市写字楼房产价格调查…………………………………………………（47）5、远距离物流中心租赁价格调查………………………………………………（48）二、投资估算和资金筹措1、总体项目投资估算（见表15）和资金筹措…………………………………（48）2、一期现代航仓（一、二期）投资预测与效益………………………………（49）3、山东现代航仓一期（405亩）投资预测……………………………………（52）4、现代航仓一期动工区（41亩）投资预测……………………………………（53）第四编组织机构与管理一、组织机构和劳动定员1、组织机构………………………………………………………………………（56）2、劳动定员及来源………………………………………………………………（57）二、基地管理三、基地政策四、基地招商1、招商原则………………………………………………………………………（58）2、招商对象………………………………………………………………………（58）3、合作方式………………………………………………………………………（58）4、招商要求………………………………………………………………………（58）5山东现代国际物流基地投资建设与市场运作模式第一编总体规划与实施计划一、总论1、项目概况(1)项目名称：山东现代国际物流基地(2)项目地址：济南市经十西路以北、京福高速公路以西、铁路编组站以东(3)建设单位：现代联合控股集团有限公司山东现代投资集团有限公司山东现代物流中心发展有限公司(4)法人代表：章鹏飞(5)项目概述：山东现代国际物流基地规划总用地11549亩，总建筑面积667万平方米，整个基地分为现代航仓区、现代物流仓储、配送、运载作业区、现代物流包装、加工区、中央商务区、现代物流科创区、文化体育休闲景观区、居住区、铁路货运码头区等八大功能片区。基地功能设置主要包括产品配送、技术研发、信息传输、包装加工、物流培训、餐饮住宿、休闲娱乐等。基地内同时配套设置海关、工商、税收、银行、海关监管、邮电通讯、医疗保健、导购翻译、中介咨询服务等机构，实现物流一条龙服务。整个基地建设采取总体一次规划、分期实施、滚动开发的战略。一、二期工程命名为山东现代航仓，规划用地1500亩，建筑面积136万平方米，建设产品发送配送中心、社区公寓及配套、现代物流港、信息中枢、管理中心及水、电、6道路等配套服务设施。其中一期占地405亩，建筑面积38万平方米，二期占地1100亩，建筑面积98万平方米。初步测算，一、二期工程建设总投资38亿元，建设资金拟由现代联合控股集团、山东现代物流中心发展有限公司等十余家集团公司投资。一期工程全部建成投入经营后，预计年产值收入可达到41.5亿元、实现利润11.35亿元。表1一、二期工程主要技术经济指标明细表序号指标名称指标数据1总投资38亿元2年产值收入41.5亿元/年3年利润11.35亿元/年4投资利润率29.8%5税后投资回收期6.4年2、物流基地的定位、特点和服务优势（1）水平定位。国内一流，国际领先。（2）功能定位。在环节上实现第三方、第四方物流；在功能上实现研发、信息、加工、包装、集散、检索传输、运输、配送、发送、培训、管理、服务等一体化。（3）功能特点。①多元化的渠道合作。基地内将设置海关、工商、银行、税收、邮政、电信等相关机构，实行一条龙物流服务。②产销物结合。基地内规划有生产、加工、包装区域，可供100家中小型企业开展生产、加工、包装业务，其产品由基地配送，发送中心代理配发，并由基地集散运输中心送达。7③设立共同配送中心。基地内规划有共同配送、发送中心，分为十大交易与配送分中心，计划进驻直销、代销公司1万家，形成市场式交易。同时，这十大配送中心与山东各市县代理商合作，通过商品批发，由相关合作企业完成各渠道物流作业后，再集中配送到终端。④日常用品的零售商亭。基地按区设置各社区便民服务商亭，计划在济南市设600个社区商亭，全省设5000个社区商亭，直接作为基地配送的终端。⑤LIMO-COP体系。由BTOB的商物分离体系、BTOB的零部件输送体系和BTOC的无店铺销售支持系统。LIMO-COP体系，是针对BTOB、BTOC而开展的从订发货、查询到出店作业、商品保管、配送、运输等全过程的物流服务体系。它可以从业务构成、物流管理系统、信息管理系统和经营服务系统等四大要素构成基地物流的经营管理系统，连接十大配送中心和集散、运输中心的服务。（4）服务优势①专用定温仓库。②特殊配送车。基地将采用山东与德国合作制造的大型恒温式集装箱，保证食品类配送服务质量，并配有特殊类商品的装载运输车辆。8③采用AGV（无人搬运机）和ID卡，对商品和场所实行有效管理。④采用B-CAT、E-CAT出货流程管理系统，帮助客户强化出货管理，简化自身的物流作业，迅速对应客户的配送要求，提高物流效率。⑤实施POS系统和PC加快条形码系统的全境导入。⑥采用地理信息系统（CIS）。⑦采用全球定位系统（GPS）。⑧采用国际最先进的装卸运载工具。二、建设单位概况现代联合控股集团有限公司成立于2001年4月，其前身是1991年月成立的浙江现代工贸集团有限公司。经过十余年的艰苦创业、现代联合控股集团有限公司现已发展成为集团投资管理、房地产开发、大型专业市场、物流配送、国际贸易、会展、广告策划、文化传播等产业于一体，拥有22个公司的大型综合集团公司，拥有固定资产15亿元。现代联合控股集团有限公司在山东设有山东现代投资有限公司，负责在山东省所有项目的投资和全部产的管理、运作，直接管理的控股公司主要有山东现代家电市场有限公司、山东现代物流中心发展有限公司、山东现代体育健身服务有限公司、山东现代食品市场有限公司、山东现代美家居建材商城有限公司、济南华夏现代广告有限公司、烟台果蔬水产品有限公司、烟台现代食品加工有限公司等九家公司；参股管理的公司主要是济南现代房地产开发有限公司、济南现代江南园林工程有限公司。“把握现代，开创未来”是现代集团的座右铭。二十世纪末，现代集团开始走出浙江、跨省发展，步入二次创业阶段。确立了以市场开发建设为主导，以建设全国大型连锁专业市场为目标的主要战略方向。9山东现代投资集团有限公司是现代联合控股集团有限公司在山东成立的全资公司，负责在山东省所有项目的投资和全部资产的管理、运作。公司成立于2003年1月，注册资金5000万元，法定代表人章鹏飞；注册地址在济南市槐荫区交校西路8号（山东现代商业广场A区三层）。主要经营范围是：投资办市场、投资办企业、企业管理策划咨询服务、机械设备租赁。公司下设办公室、人力资源部、项目投资部、工程部、企划管理部、资金结算中心（财务部）等部门，管理着十余家公司，资产总额3亿元。其中，直接管理的控股公司主要有：山东现代商业广场有限公司、山东现代物流中心发展有限公司、济南市现代体育健身服务有限公司、山东现代食品市场有限公司、济南现代美家居建材商城有限公司、烟台果蔬水产品有限公司、烟台现代食品加工有限公司、烟台实业有限公司等9家公司；参股管理的公司主要是济南现代房地产开发有限公司、济南现代江南园林工程有限公司。山东现代物流中心发展有限公司,成立于2003年5月,具体负责山东现代国际物流基地项目的建设和运作.2004年2月被济南市招商引资促进委员会评为“招商引资十佳企业”.三、项目建设的背景和必要性1、项目建设的背景现代物流业利用信息和网络技术，运用现代组织和管理技术，将运输、仓储、装卸、分类、包装、流通加工、配送等物流环节进行一体化经营，形成完整的供应链，组织产品从生产地到消费地高效流动。现代物流业具有降低流通成本，提高经济效率和社会效益的明显作用，是涉及多个部门和领域的新兴服务业。随着经济全球化和信息技术的发展，现代物流业已经成为发展最快的产业之一，其发展水平成为衡量综合经济实力的重要标志。加快我国现代物流业10发展，对于优化资源配置，调整经济结构，改善投资环境，