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2015年第三季度深圳写字楼市场调研分析报告调研部门：园区及写字楼事业部2015年11月4日一、行业动态三、深圳写字楼市场情况二、全国各城市写字楼市场情况汇报提纲四、重点项目对标五、总结分析2020/4/16动态一、净利润暴跌！中小房企“割肉”逃亡观点：2020/4/16动态二、万科进军机器人产业，三成物管员将由机器人取代观点：2020/4/16动态三、中国海外商业地产投资激增，上半年涨超90%观点：在中国投资者积极投资国外地产的同时，美国城市土地学会近日对包括投资者、开发商、放贷方、经纪人和顾问在内的385名受访者进行了采访，调查得出：2015年，在亚洲22个城市投资前景排名中，广州、深圳、香港及其他较小的中国城市(整体归为一类)排名垫底。深圳在22个城市中位列第19名，广州位列第20名，整个“中国二线城市”类别位列最后一名，该调查反映外国投资者对于中国房地产的投资热情并不高。相对中国房地产市场缺乏国外投资者认可的窘境，日本房地产市场却迎来了投资者的青睐，呈现出一片欣欣向荣之势，部分原因是由于日元贬值，吸引力全球目光。一、行业动态三、深圳写字楼市场情况二、全国各城市写字楼市场情况汇报提纲四、重点项目对标五、总结分析2020/4/161、北京写字楼市场情况图一：北京甲级写字楼租金走势（2005—2015Q3）图二：北京各商务片区写字楼空置情况（2015Q3—2015Q2）根据第一太平戴维斯研究数据：北京甲级写字楼平均租金连续五个季度实现小幅增长，截至2015年第三季度，北京全市甲级写字楼平均租金为319.3元/平米/月，环比上涨0.2%。北京各商务片区中，金融街、CBD片区的写字楼物业价值最高，金融街片区甲级写字楼租金达到534.1元/平米/月，CBD片区则达到362.1元/平米/月。截至2015年第三季度，北京写字楼物业整体空置率为3.7%，环比下降0.4%。2015年第三季度，北京写字楼供应量达5.2万平米，北京写字楼总存量998.8万平米，仍为中国最大的写字楼市场，同时本季度净吸纳量达到9.6万平米，较高的净吸纳量使得市场维持了较低的空置率。要点：截至2015年第三季度，北京市甲级写字楼平均租金319.3元/平米/月，整体空置率3.7%，写字楼总存量998.8万平米，写字楼市场规模全国最大。图三：北京甲级写字楼供应量、净吸纳量情况（2005—2015Q3）一、2015年全国各城市写字楼市场情况2020/4/162、上海写字楼市场情况图一:上海甲级写字楼供应量、净吸纳量情况（2012Q1—2015Q1）图二：上海甲级写字楼分区域入住及空置面积图三：上海甲级写字楼平均租金及增长率（2012Q1-2015Q3）图四：上海甲级写字楼分区域平均租金要点：上海甲级写字楼平均租金297元/平米/月，全市整体空置率6.0%，写字楼总存量达563万平米，市场表现活跃。根据高力国际研究数据：截至2015年第三季度，上海全市甲级写字楼平均租金为297元/平米/月，环比上涨1.9%。上海各商务片区中，浦东陆家嘴租金水平最高，平均租金达327元/平米/月，环比上涨2.3%。截至2015年第三季度，上海写字楼物业整体空置率为6.0%，环比下降0.23%。2015年三季度，上海写楼新增供应80,840平米，全市存量达563万平米，本季度净吸纳量达10.1万平米。尽管有新增供应，上海写字楼整体空置率仍持续下降。2020/4/163、广州写字楼市场情况图2：广州甲级写字楼租金走势（1998Q1—2015Q3）图三：区域租金及空置率比较2015Q2vs.2015Q3要点：广州写字楼平均租金为153.9元/平米/月，整体空置率为11.3%，写字楼总存量达365万平米。根据第一太平戴维斯研究数据：2015年第三季度广州写字楼整体租金水平保持平稳，全市写字楼平均租金为153.9元/平米/月，环比上升0.3%，同比上升0.6%。广州各商务片区中，珠江新城片区的写字楼物业价值最高，写字楼平均租金达171.1元/平米/月。截至2015年第三季度，广州新增供应一个项目，广州写字楼物业整体空置率为11.3%，环比上升1.1%。2015年三季度，全市写字楼总存量保持在365万平米，本季度写字楼净吸纳量10.2万平方米，环比增长133.1%。图2：广州甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率（1996—2015Q3）2020/4/164、深圳写字楼市场情况图一：深圳甲级写字楼租金指数（20011Q1-2015Q3）根据第一太平戴维斯研究数据：2015年第三季度，全市甲级写字楼平均租金为225.3元/平米/月，环比上升2.4%。深圳各商务片区中，福田片区的写字楼物业价值最高，写字楼平均租金达243元/平米/月，环比增长0.6%，这与福田区成熟的商业氛围、基础设施和高质量的项目品质有关。截至2015年第三季度，深圳写字楼物业整体空置率为7.7%，环比下跌0.2%。2015年三季度，深圳新增供应19万平米，全市写字楼总存量保持在488万平米，本季度写字楼净吸纳量18.8万平方米，环比上升255.8%。2013年第三季度，深圳市新落成三个项目均位于南山区，但该区空置率出现下滑趋势，因南山区甲级写字楼市场自2015年4月前海自贸区挂牌成立以来，租金和售价涨势迅猛，涨幅屡次超越成熟的商务办公区福田区。从2015年开始，南山区正以与福田区相近的写字楼供应占比瓜分着深圳市甲级写字楼市场。随着前海自贸区和后海总部基地的进一步发展完善，商务氛围逐渐浓厚，南山区将有望跃居福田成为深圳市甲级写字楼租金和售价的新高地。九个新项目计划于2015年第四季度入市，其面积合计约66万平方米，占现有总存量的13%。因此，在中短期内，全市平均空置率将上升。预计第四季度全市租金及售价将略有回调。要点：深圳写字楼平均租金225.3元/平米/月，整体空置率为7.7%，写字楼总存量达488万平米。图二：深圳甲级写字楼供应量、净吸纳量、空置率情(1999—2015Q3）2020/4/165、成都写字楼市场情况图一：成都甲级写字楼租金指数（2012Q3—2015Q3）根据第一太平戴维斯研究数据：2015年第三季度，成都写字楼市场因日益激烈的市场竞争而连续四个季度录得下跌，全市写字楼平均租金为98.6元/平米/月，环比下跌1.8%。成都各商务片区中，CBD片区的写字楼物业价值最高，写字楼平均租金达111.4元/平米/月，东大街片区紧随其后，写字楼平均租金达106.2元/平米/月。截至2015年第三季度，成都写字楼物业整体空置率为40.5%，环比下降0.3%，空置率水平远超10%的合理范围，写字楼租金有较大下行压力，市场存在风险。2015年三季度，成都写字楼无新增供应，全市写字楼总存量为216万平米，本季度写字楼净吸纳量6000平方米。预计未来成都甲级写字楼供应将会持续上涨，但经济发展速度放缓和市场供给竞争的压力下，成都甲级写字楼市场的租金价格将持续下降，空置率将会继续高企。要点：成都甲级写字楼平均租金98.6元/平米/月，整体空置率40.5%，物业积压情况严重，写字楼总存量达216万平米。图二：成都甲级写字楼空置率（2005Q1-2015Q3）图三：成都甲级写字楼供应、吸纳量与空置率（2005Q1-2015Q3）2020/4/166、天津写字楼市场情况图二：天津优质写字楼供应量、净吸纳量、空置率（2000—2015Q3）图一：天津优质写字楼市场租金和增长率（2009—2015）根据第一太平戴维斯研究数据：2015年第三季度天津写字楼整体租金水平较为平稳，全市写字楼平均租金为141.2元/平米/月，环比下降0.2%。截至2015年第三季度，受新项目入市影响，天津写字楼物业整体空置率为28.2%，环比上升4.1%，空置率水平较高，写字楼租金上涨乏力并存在下行可能。2015年三季度，天津写字楼新增供应63,600平方米，全市写字楼总存量保持在67.7万平米。本季度写字楼净吸纳量20,300平方米，环比上升33.4%。天津写字楼整体市场依然呈现供大于求的情况。预计四季度天津中心城区甲级写字楼市场将有两个高品质项目入市，新增面积近136,000平方米，写字楼租金下行压力较大。要点：天津写字楼平均租金141.2元/平米/月，整体空置率为28.2%，办公物业存在积压情况，租金存在下行压力，写字楼总存量为67.7万平米。总结：综上，根据第一太平戴维斯与高力国际三季度各城市市场报告：一线城市北京、上海、深圳，广州写字楼市场均保持10%左右的合理空置率，其中北京空置率为3.7%，上海6%，深圳7.7%，广州11.3%，数据显示一线城市供需平衡，市场呈良性发展态势；新增供应量二线城市中成都空置率为40.5%，天津的空置率为28.2%，其中成都写字楼空置率超过30%，达到市场警戒线，存在租金下行压力及较大风险。从各城市写字楼租金水平分析，北京平均租金为319.3元/平米/月，居全国之首，其次为上海297元/平米/月，深圳225.3元/平米/月，广州153.9元/平米/月。从各城市写字楼存量分析，北京以998.8万平米的存量规模居全国之首，其次为上海563万平米，深圳488万平米，广州365万平米,。从各城市写字楼净吸纳量分析，三季度北京的净吸纳量达9.6万平米，广州10.2万平米，上海10.1万平米，深圳18.8万平米。一、行业动态三、深圳写字楼市场情况二、全国各城市写字楼市场情况汇报提纲四、重点项目对标五、总结分析1、各核心片区写字楼租金售价涨幅情况深圳各核心片区甲级、准甲级写字楼租金深圳各核心片区甲级、准甲级写字楼售价要点：一季度深圳各区域写字楼租金售价中，福田中心区居全市之首，甲级写字楼达270元/平米/月，准甲级达194元/平米/月。从各区域租金表现来看，中心区写字楼价值最高，甲级平均租金为270元/平米/月，环比上季度下降-2.87%，准甲级平均租金221元/平米/月，环比下降-3.38%。各片区甲级写字楼环比涨幅排名：南山区（4.3%），福田中心西区（1.44%）、罗湖蔡屋围（-2.02%），福田中心区（-2.87%）.各片区准甲级写字楼环比涨幅排名：福田中心区（-0.45%）、福田中心西区（-2.21%）、南山区（-2.86%）、罗湖蔡屋围（-3.17%）。各片区写字楼售价同样是福田中心区最高，甲级写字楼售价达54167元/平米，环比涨幅0.01%；准甲级写字楼售价达46000元/平米，环比上升4.04%。各片区甲级写字楼售价涨幅排名：中心区（0.01%），罗湖蔡屋围（-0.002%），南山区（-0.95%）。各片区准甲级写字楼售价涨幅排名：中心西区（17.48%），中心区（4.04%），蔡屋围（3.43%），南山区（-3.60%）。区域2014Q42015Q12015Q22015Q3环比涨幅甲级蔡屋围259250247.5242-2.02%中心区261275278270-2.87%中心西区2052052072101.44%南山区1892012062154.3%准甲级蔡屋围157189183161-12.02%中心区209222221194-12.21%中心西区165181177166-6.21%南山区168175170161-5.29%深圳各核心片区甲级、准甲级写字楼租金区域2014Q42015Q12015Q22015Q3环比涨幅甲级蔡屋围39174390524001240000-0.002%中心区522445394353429541670.01%南山区41881423116800046696-31.32%准甲级蔡屋围340003400033229343723.43%中心区436694366244213460004.04%中心西区3647037061367794320817.48%南山区34000363403630435000-3.60%数据来源：中原市场信息2015年三季度深圳写字楼存量及新增供应2014—2015年深圳市各区域写字楼供应情况要点：2