山西临汾新世达项目前期策划提案_83PPT

2009山西临汾新世达项目前期策划提案2008年7月7日目录第一章宏观经济分析第二章临汾地产市场特征及前景第三章竞争楼盘分析第四章SWOT第五章项目定位第六章产品建议第一章宏观经济分析临汾市2008年总体经济状况2008年国民经济平稳较快增长，经济总量再上新台阶。2008年全市地区生产总值749.6亿元，按可比价格计算，比上年增长3.9%。其中，第一产业增加值34亿元，下降4.4%；第二产业增加值493亿元，增长0.9%;第三产业增加值222.6亿元，增长12.5%。第一产业增加值占地区生产总值的比重为4.5%，比上年下降1.3个百分点；第二产业增加值比重为65.8%，上升1.1个百分点；第三产业增加值比重为29.7%，上升0.2个百分点。具有资质等级的房地产开发企业完成房地产开发投资22.2亿元，比上年增长64.9%。具有资质等级的房地产开发企业商品房竣工面积49.8万平方米，增长34.5%，销售面积58.2万平方米，增长24.7%，商品房销售额13.9亿元，增长22.4%.全年全社会固定资产投资完成265.2亿元，比上年增长13.2%。全市城镇居民人均可支配收入11203元，比上年增长12.1%，其中市区城镇居民人均可支配收入12926元，增长12.1%。价格总水平上涨幅度较大。居民消费价格比上年上涨4.9%；商品零售价格上涨5.0%；工业品出厂价格上涨26.13%；原材料、燃料、动力购进价格上涨24.14%。结论:从以上数据可以看出,本地经济呈现持续快速发展,特别是民营经济表现活跃，在良好的大经济环境下，房地产业呈现出迅猛发展势头，房地产业增加值较07年增长55.2%，进入2009年以来，本地开发企业相继推出新楼盘，竞争态势从3月份持续至今，临汾房地产业将面临着一场前所未有的巨大挑战，买方市场即将形成。1、固定资产投资08年全社会固定资产投资完成265.2亿元，比上年增长13.2%。分城乡看，城镇投资254亿元，增长13.9%；农村投资11.2亿元，下降0.6%。分产业看，第一产业投资8.1亿元，比上年增长21%;第二产业投资153.2亿元，增长5.3%;第三产业投资103.9亿元，增长26.7%。全年固定资产投资建成投产项目676个，项目建成投产率为73.6%；新增固定资产143亿元，固定资产交付使用率为53.9%。2004—2008年全社会固定资产投资及增长速度名称绝对值比上年增长%全社会固定资产投资265.213.2房地产投资22.264.9农村投资11.2—0.6城镇投资25413.92008年全社会固定资产投资情况单位:亿元结论：从以上数据可以看出，临汾08年全社会固定资产投资增长速度快，各种投资均有大幅度增长，且产业结构逐步趋近合理化。其中房地产投资突现生命力，在固定资产投资增长中仍然以两位数持续稳定增长，进入09年上半年以来，房地产固定资产投资发展相对缓慢，主要基于经济危机影响，房地产市场进入低迷阶段。2、建筑业建筑业发展较快。全年全市建筑业实现增加值30.2亿元，比上年增长11.7%。具有建筑业资质等级的总承包和专业承包建筑业企业实现增加值14.2亿元，增长23.4%；实现利润总额1.7亿元，增长38.5%；上缴税金3.7亿元，增长31%。结论：建筑行业随着近几年临汾房地产行业的兴起而迅速发展，行业增加值均保持在两位数的增长速度，进入2009年以来，即将投入开工的新楼盘还将增多，建筑行业的快速发展也暗示着本地地产行业的生命力强，同时预示着城市进程的加快以及社会群体对于提高生活质量改善居住环境的巨大市场需求。人民生活水平进一步提高。全市城镇居民人均可支配收入11203元，比上年增长12.1%，其中市区城镇居民人均可支配收入12926元，增长12.1%。城镇居民人均消费性支出7944元，增长13.8%；农村居民人均纯收入4394元，比上年增长8.1%。农村居民人均消费性支出2863.99元，增长13.3%。在居民收入较快增长的同时，消费保持同步增长。居住条件逐步改善。临汾市区人均居住面积将达24平方米。城镇单位在岗职工平均工资22307元，增长19.1%。3、人民生活水平结论：人民生活水平的提高，直接刺激消费指数的增长，日常生活消费支出不断增加，同时居住条件亦不断改善，居民对于住房的需求和改善居住环境的需求呈现不断增长趋势，2009年作为大盘年、品牌年，在未来三到五年将为本地市场提供持续房源，届时人民生活水平和居住环境将出现大的跨越。第二章临汾地产市场特征及前景一、2009楼市特点及发展前景超大规模楼盘为主。09年临汾市房地产市场以大规模社区为主，中小规模楼盘面临巨大的竞争压力，主要来自于项目配套、景观、物业等方面，如恒安--新东城、莱茵半岛、东方亚特兰、滨河湾城市花园等超大规模楼盘占据临汾市未来三到五年的房地产主流市场。增加“文化附加值”。许多项目都开始关注社区文化，围绕着“文化地产”做文章。板楼为主、健康舒适的设计理念居主流。新项目中，板式、板塔结合将充斥楼市。经济型户型受宠。受城市市政设施逐渐完善等利好因素的推动，城市边缘区域乃至郊区的住宅市场升温日益明显，相应的住宅价格也将加速上涨。a、面积及居室需求。现阶段80%以上的购房居民对住宅建筑面积的需求为80－130平方米，其中大部分居民的需求又在90－120平方米之间。b、住房价格承受能力。70%以上的居民认为商品住宅的合适价格应2600－3000元/平方米(建筑面积)。c、购房方式及付款方式。60%以上购房者愿意采用分期付款或按揭方式购房。在按揭类型上，“5成10年”或“7成20年”是大多数购房者的选择。二、现阶段城市居民住宅需求的基本特征有：第三章竞争楼盘分析——恒安--新东城——开发商：临汾市恒安房地产开发有限公司所在区域：尧都区占地面积：45000m2详细地址：解放东路售楼地址：解放东路售楼热线：3011999项目规划：项目北起北外环，南接临浮路，东临尧都区政府，西接市区，总占地450亩，沿铸钢街两侧而立，分A，B，C三大地块，分三期开发。目前在售的是A区，铸钢街将启动区A区又分为A1地块和A2地块，占地100多亩，由18栋小高层和高层建筑组成，纯板式和点板楼结合，建成后总建面将达到27万平米，总户数1700多户，容积率2.55，绿化率41%均价：3300元/平米左右付款方式：一次性付款、银行按揭；主要配套：学校：临汾市旅游职业技术学校、临汾市第二技工学校、临汾市粮食中等专业学校等医院：临汾市烧伤整形医院、临钢职工医院；购物：购物广场公园:生态公园优势：地理位置优越，升值潜力较大。尧都区政府东迁，必然会形成以政府为中心，新的政治文化经济中心以及商业中心，值潜力巨大；地块交通便利，昭示性强。临城市主干道临浮路和铸钢街；产品形态以小高层、高层板楼为主,具有很高的城市化特征；劣势：地处新区，区域配套不成熟；——莱茵半岛——开发商临汾康桥房地产公司项目地址解放东路皇城公园内占地面积约400亩建筑结构框剪、砖混和框架入住时间2008年12月30日容积率1.2绿化率40%物业公司西安曼联德高物业管理有限公司销售电话[phone]销售地址解放东路皇城公园内，平阳广场接待点户型面积40平米—500平米付款方式一次性付款、按揭价格说明均价2900元/㎡项目简介：项目占地面积为9.30公顷，规划用地南侧为解放东路，西侧为二中路，东临迎宾路，北侧为居民区。由于解放东路和二中路为城市主干道，因此用地沿道路一侧其城市商业价值很高；用地东临高校山西师范大学分校区。用地周边教育设施较多，山西师范大学分校区、临汾二中、临汾六中、市旅游职业学校等。有2万平米市政公园及3万平米社区组团园林。中国邮政、中国连通。规划总建筑面积：289994㎡，其中计容建筑面积为232700平方米，绿化面积32578平方米，建筑总高度为49.2米。优势：产品优势，物业类型有独栋别墅、连拼别墅、叠拼别墅、Townhouse、花园洋房、小高层、高层等多种类型，可适应不同需求的顾客，便于销售。资源优势：紧邻湖畔，具有不可复制的天然湖资源；劣势：配套：区域配套完善，生活不便利；地块：项目地块是下凹式，且地块原为犯罪枪决场地，具有不良影响；——东方亚特兰——开发商临汾派德森房地产开发有限公司项目地址解放东路与二中路交汇处东北角占地面积160亩建筑结构纯剪力墙入住时间2009年12月30容积率2.5绿化率35%销售电话[phone]销售地址解放东路与二中路交汇处东北角户型面积两室一厅（91㎡）、三室一厅（119㎡）、三室两厅（136㎡）、四室两厅（176㎡）付款方式一次性付款、分期付款、按揭价格说明起价3235元/㎡项目配套：项目占地面积为9.30公顷，规划用地南侧为解放东路，西侧为二中路，东临迎宾路，北侧为居民区。由于解放东路和二中路为城市主干道，因此用地沿道路一侧其城市商业价值很高；用地东临高校山西师范大学分校区。用地周边教育设施较多，山西师范大学分校区、临汾二中、临汾六中、市旅游职业学校等。有2万平米市政公园及3万平米社区组团园林。中国邮政、中国连通。规划总建筑面积：289994㎡，其中计容建筑面积为232700平方米，绿化面积32578平方米，建筑总高度为49.2米。优势：地块处于未来城市新区区域，升值潜力大；区域市场成熟，生活、交通便利；劣势：周边环境林乱，村落参差不齐，没有形成一个新型环境优美的居住区；——滨河湾城市花园——开发商临汾多力多房地产开发有限公司项目地址滨河生态区规划四路西段占地面积110余亩建筑结构框架剪力墙入住时间2009年10月底容积率绿化率45%以上户型面积付款方式一次性银行按揭价格说明起价：3800元/㎡均价：4500元/㎡销售电话[phone]销售地址临汾市鼓楼西中大街项目简介：总占地110余亩，绿化率：45%以上，总建筑面积达28万平方米（地上21万平米左右，地下7万平米左右；其中住宅为18万平米，教育、商业等配套设施约为3万平米）。由十八栋建筑组成，其中有15栋建筑为临汾顶级品质高层景观板楼；社区内配有5000余平米的滨河湾会馆中心，4000余平米双语贵族幼儿园。生活、购物、餐饮、娱乐、商务尽在滨河湾城市花园，真正的顶级生活之城！优势临汾市第一高档住宅.大社区身份的象征；小区内部配套完善.配套水系花园；环境僻静利于生活；；地处开发区，周边交通便利；配套物业,服务周到；2008年被评为全国14家“康居示范工程”之一；劣势:纯高层住宅，物业类型单一；主力户型面积较大，有较强的针对性，在销售上有很大压力；第四章SWOT项目区位图项目地块一号地块三号地块二号地块六号地块项目优势——１）区位优势：地处城市新区，未来的城市行政、经济、文化、商业核心地段，升值潜力无限；２）交通优势：近临交通主干道临浮路，出行便捷通畅；３）环境优势：区域内高品质楼盘的相继出现，形成新区的高品质居住区；４）规模优势：项目由四地块组成，可形成一个高品质，大规模由四大组团形成的豪宅社区；项目劣势——１）区域属新区，还未形成主流住宅区。人气稍显不足；２）市政、服务配套不是很成熟，商业气氛缺乏，出行购物不便；3）地块附近多为新建住房，居住大环境现阶段尚未成熟，对产品销售产生一定；影响。4）地块分散，不便于整体规划，社区功能性物业配套兼顾性差。项目机会——１）通过公园优势、新区规划建设优势，放大项目推广主题及核心卖点。２）新区建设进程加快，有利于本区域范围内居住环境的改善以及配套设施的完善，总体对本案有一定促进作用。３）随着新区规划及宣传力度的加大，以及新住宅版块的形成，周边住宅需求量旺盛，特别是中等价位的商品房，受到众多购房者及投资群体的青睐。４）股票市场的不景气，对于房地产投资市场起到了一定的推动作用，大量资金拥入地产行业，加快了房地产金融市场的快速发展。５）临汾市加快城市建设的城市规划方针，带动了城市化进程的推进，违规违建房屋的拆除以及旧城、旧村改造，在改变城市面貌的同时也带来了大量的房屋需求，对整个城市乃至地产行业起到了极大