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项目名称：太原桃园路项目（暂用）项目地点：规划指标：地上十八层；地下一层建筑面积为2118.84平方米；地下：裙房：塔楼约等于0.15：1：1。总建筑面积：29216.95平方米•紧临桃园南街，距离迎泽大街、新建路、水西关街等城市主要干道较近，道路交通较为方便。本项目区域位置处于市委、市政府及省委、省人大围合三角地带。•该区域处于太原的老城区内，该区域内普遍状况是商住混杂，临街的建筑的用途多为办公用房、底层商业等，随着临街深度的加深，建筑性质基本上都是居住物业。•该区域路网密集，有多条公交车线路通过，通达条件好。（二）项目产品现状况条件分析1．附用地区位分析图及用地周边图片2．附用地区位分析图及用地周边图片3．项目现状分析本项目建筑结构为框架结构，可自由分割，满足客户的多种需求。面积构成本项目地上十八层，总建筑面积约为29216.95平方米；其中，地下一层建筑面积为2118.84平方米。地下：裙房：塔楼约等于0.15：1：1。裙房商业面积比例较大，是本项目需要面对的主要风险。后院有较大面积可以改造利用。工程形象本项目已封顶，隔墙、电梯安装、玻璃安装等已完成。通过以上对项目的产品现状条件分析，我司认为在可以改动的范围内，本案需要进行全面的产品完善和再塑造。唯有如此，才能够支撑本案写字楼的市场定位。(三)SWOT综合分析在充分了解市场环境对本案发展影响的前提下,在对本案未来的目标客户群有了一定的认识的基础上,运用SWOT分析方法,对项目现有各种资源进行整合,充分挖掘各种资源的价值,为如何提升整体动作价值的提供研究的基础。1.优势分析(Strength)位置“近”而“成熟”配套面积大，停车有空间出售单元面积易分割，能够形成小户型工程进度。本项目目前已经结构封顶，工程速度将明显快于同期宣传的其它同质项目物业办公品质产品的稀缺2.劣势分析(Weakness)项目规模略小，配套与办公的规模接近，临街面较短，裙房层数多项目的原有产品设计与标准办公楼有一定的差距园林用地较小虽然属于迎泽商务带，但是本案与迎泽大街有距离。对于商务项目而言，其商务氛围的优势被大大化解。并且项目处在大居民区内，微观地块的商务氛围接近为零区域未进行整体规划，尚未形成区域性商务带3.机会分析(Opportunity)交通未来的可达性目标客户需求的差异性太原市投资置业需求仍有增长空间竞争项目定位包装趋同，市场期待领跑者4.威胁分析（threat）大量的市场存量潜在项目的未来竞争区域内产品品质参差不齐，对本案推广会有影响金融政策和土地政策的影响三、项目定位针对客户需求的产品调整方向：塑造硬件方面的产品亮点，突出“太太太原原原独独独此此此一一一家家家”的原则以硬件为基础，软件服务建立新新新标标标准准准新新新概概概念念念产品调整以后期营销包装为导向，强调与竞争项目不不不具具具有有有可可可比比比性性性的品质与功能定位（三）产品定位1．产品定位多多多元元元化化化的的的定定定位位位，，，多多多元元元化化化的的的销销销售售售方方方式式式---有有有品品品质质质、、、闪闪闪光光光点点点的的的综综综合合合楼楼楼，，，商商商业业业与与与办办办公公公互互互相相相弥弥弥补补补促促促进进进，，，不不不互互互相相相干干干扰扰扰主体功能：商业与办公形象各自独立，减少干扰，明确区分配套性与可经营性物业具体功能、面积划分如下：地下一层至地上三层为经营性商业，定位以灵活为主，任何不破坏总体品质的商业形态都可以引入到项目内，比如高档的餐饮、娱乐，整租整售精品百货店亦可。四层为屋顶花园，也是整个项目的核心亮点。平面布局方式如下：屋顶花园中心作园艺绿化等，周围的区域可引入开放式或封闭式经营性质的店面，比如可以引入上岛咖啡或精品购物店面等，使项目即有特点、亮点又不减少项目的可回收资金。具体的设计方案需设计公司配合完成。5－18层为写字间。面积划分原则为自由分割。分割方安如下：较低的楼层采取小面积分割出售。根据楼层具体的销售反馈意见在销控中掌握。随着楼层的提高，分割面积适当放大（达到150平米左右？），但需保持层面品质的统一性。18层定制为顶层豪华办公空间，采取整层形式销售。入口、大堂及公共部分的设置写字间、商业的划分以第5轴为界，保证各自空间独立性又使功能完整。写字间、商业出入口的原则是保持各自形象气派，独立、互不干扰。写字间设主次双入口，主入口设在临街面的西北侧，次入口设在楼体的东北角。商业的入口设置在原楼的主入口。后院功能与建筑定位我们修改了地下停车场的功能，转为商业出售，一来由于地下室停车空间有限，而且某种程度上破坏了交通及立面的完整性，二来可以使项目的利润最大化。后院的功能则主要为了满足停车的要求，可采取的方式有地面停车方式或停车楼方式，以保证100个左右的停车位。后院尽可能增加可使用的面积，以提高项目的利润水平(三)项目产品调整1．项目产品调整原则挖掘产品内涵，创造最大可能的可售面积，提升利润总额。减少投资，以最小的成本换来成功增加项目亮点、卖点，为推广提供素材创新的概念、良好的口碑，让开发商名利双收2．项目产品及功能特色1)“1+1”式的双高档会议行政空间：阳光花园层为公共空间集中区域，集合会议、会客与休闲功能的平面组合，成为本项目最具有特色的硬件设施2)商务办公体现“小面积、大空间”特性3)面积分隔在40-200平方米之间，客户实际购买的使用面积相对很小，但公共使用的服务空间巨大，完全弥补办公面积小、对外形象不佳的缺憾。4)商业：底商整体出售或出租，仅面向一个品牌餐饮企业。引入大型的餐饮不但保证底商的经营品质、形象，还会起到提升项目的品牌作用。5)顶层豪化办公层：顶层开敞空间大、视野及景观好，具有无与伦比的优势及地位，整体使用可以使入驻企业的气势、形象得到较大提升。6)为纯商务服务的功能提供硬件配套的条件3．项目产品调整地下室调整方案地下一层原功能为停车场，建议改为商务中心与商业。商务中心功能定位于复印、打字等必须的服务空间。地下商业可租可售，保证利润最大化。说明：车位定位的产品，单位售价低。拿一个车位为例，可能会售到6-8万一个，单个车位的面积大约在40平方米左右（包括车道等公用面积），则售价大约在每平方米2000元左右，而作为商业则可以销售到每平米4000元左右。地面商务中心置换到地下，销售阻力减小，总价上升如用地下布置车则位不充足，仍然需地面车位予以补充，提高了管理成本大堂调整方案地上一层为写字楼大堂及商业，以第5轴为界划分。写字楼入口分主辅两个，主入口为原设计的东南入口，辅入口在楼后的东南角。大堂应考虑与地下商务空间形成跃层的垂直空间,提升品质.大堂中附设小规模的休息茶座与邮局银行等营业窗口。商业入口设置在大厦裙楼的原主入口。说明：同时可保证商业与OFFICE各自有一个鲜明的形象，且使人流干扰降到最低，最重要的是保证商业部分最有价值的可售面积阳光大厅方案四层的层高高，玻璃采光顶采光好，开敞空间较大，具备实现弹性分割，作植物绿化的条件，所以我们定位该层为公共空间集中区，可实现会议、平面发布、时装展示等功能。具体布局如下：位于主楼的部分作“弹性空间会议室”，裙房北测作精品廊，中心部分为集花园、咖啡厅、自助餐、会客厅等多功能的休闲空间。说明：公共空间集中布置，减少日后管理成本创新的布置，大大提升了项目的附加值屋顶花园方案屋顶阳光花园同时可以作为会议、产品发布、小型演出及宴会厅等多功能空间精品廊应以高档的咖啡餐饮或品牌服装为对象写字间平面调整5-13层写字楼标准层部分考虑100平米以下的单元划分，提供中小公司办公空间，以控制销售总价、降低门槛为原则14层-17层部分考虑100-200平米左右的单元划分，并可以考虑靠近观光电梯一侧布置大面积单元在标准层中有一些不利于使用的空间，应考虑布置商务服务等功能，也需要考虑设置人性化的公用茶水、厨房等空间5-7层平面8-14层平面15-16层平面顶层豪华办公层独家享用智能刷卡式观景电梯，营造尊贵品质与众不同的电梯间装修高层观景总裁办公室，行政卫生间与私人厨房等高档附属功能的配置局部的阳光天顶停车场调整整个项目的停车位较为不足，后院的停车位的设置有较多种方式，如地下二层停车+地上商业；地上停车楼；地上机械停车；地下一层机械停车+地上商业对以上几种停车方式的选择，需要综合考虑商业的可售性与售价；机械停车的成本与投入时间等因素，建议本项目考虑地下一层机械停车+地上商业的方式外立面形象调整方案主体外立面可保持玻璃幕墙的样式，立面风格突出现代、晶莹剔透的视觉效果,与项目国际化纯办公标准的使用功能定位相配套立面针对办公和商业两个不同性质物业进行设计，突出各自的特点两个观景电梯及顶层要在外立面要给予强调、突出阳光花园的外立面一定要具有富有表现力的突出场地设计调整方案后院空地或建筑物的屋顶可作绿化,为写字楼提供”第五立面”。后院适当的位置以“水”为主题作一建筑小品，例如：可作喷泉水池等，调整项目的风水。裙房商业定位建议大型品牌餐饮独享裙房商业，塑造良好的内外部形象利用写字楼停车空间与商业形成使用时间差，提高商业价值充分利用地下空间，作为辅助空间以及部分可以经营的面积现有的观景电梯能够成为商业的一个亮点