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融侨温泉酒店项目计划书1目录内容摘要………………………………………………………………2项目背景………………………………………………………………3市场分析………………………………………………………………7酒店市场及竞争分析…………………………………………………11市场定位………………………………………………………………15目标市场分析…………………………………………………………16SWOT分析……………………………………………………………18挑战和对策……………………………………………………………19产品设计………………………………………………………………20经营策略………………………………………………………………25管理团队………………………………………………………………29财务计划………………………………………………………………30结语………………………………………………………………34融侨温泉酒店项目计划书2融侨温泉酒店项目计划书3内容摘要本计划书在分析论证项目特定条件和竞争环境的基础上，为充分发挥项目地块的独特区位和景观优势，有效利用极为珍贵的温泉资源，结合公司自身的优势，提出在融侨半岛兴建一间集酒店、温泉会所和运动会所为一体的主题酒店。该项目计划占地43.4亩，总建筑面积为21606平方米，总投资1.3亿元，预计12年收回全部投资。酒店名称拟为：融侨温泉酒店酒店档次为：四星级以上的精品酒店酒店功能定位为：都市型温泉休闲主题酒店酒店形象定位为：休闲、浪漫、健康、养生本计划书认为，融侨温泉酒店有着稳固的市场基础和光明的发展前景。在发达国家，休闲时代已经到来；在中国，特别是在沿海发达地区和大城市，休闲产业刚刚兴起；在重庆，休闲产业有着明确的市场需求和巨大的发展潜力，以温泉为突出特点的都市型休闲主题酒店仍是一个市场空白，融侨温泉酒店具有多重优势条件发展为此一细分市场的领导品牌。一、项目背景（一）项目缘起融侨温泉酒店项目计划书41、融侨半岛位于重庆南岸区铜元局，占地约3000亩，规划总建筑面积350平方米，计划5年内将建成为可容纳8-10万居民的大社区。融侨半岛依山面江，气势恢弘，场地条件优越、精神气质独特，是重庆市主城区最大的水岸新城。融侨半岛的中高档社区定位及其独特的地理区位优势和超级大盘的特性，要求具备高品质和完善的社区商业配套，并且很有条件建成独具一格的城市级商业，以最终达到提升地产价值和有效促进住宅销售的经营目标。2、融侨温泉酒店拟建于融侨半岛西端，风临洲A区对面紧接鹅公岩大桥南桥头的地块，占地面积约43.4亩，其中约21亩为可合理利用的桥头保护绿地。该地块原建有一消防站，搬迁后经综合分析，被认为不适合做住宅和其它商业用途。鉴于融侨半岛的大盘特性以及独特的区位资源，并结合融侨半岛的整体开发规划，公司决定在此兴建集酒店、运动会所和温泉会所为一体的休闲、娱乐和健身项目，作为融侨半岛最重要的商业配套项目之一。3、融侨公司已在南岸七公里成功开发出日产约2000吨的温矿泉，并开始向社区业主供水。由于目前的产量供过于求，有上千吨的水资源余量，因此，营建酒店和温泉会所可以充分利用这一珍贵的自然资源。4、公司在此前的营销和对外宣传推广中，已向业主和社会承诺建设该项目。事实证明，该项目的宣传对销售已起到了一定的促进作用。5、经过近一年的市场调研、项目策划、管理团队准备和可行性论证，我们认为，该地块最合适的项目就是建设酒店和相关会所；并且我们有理由相信，通过我们的管理和运营，酒店及会所建成后将产生良好的经济效益和社会效益，有力地推动住宅地产的销售，并有效地提升融侨地产的品牌形象。（二）项目简况融侨温泉酒店项目计划书51、融侨温泉酒店及会所总占地面积约43.4亩，其中约21亩为可适当利用的桥头保护绿地。项目总建筑面积为21606平方米，由三个紧密联系、有机互动的部分组成，即酒店区（建筑面积17617平方米）、运动会所区（建筑面积4464平方米）和温泉会所区（建筑面积4249平方米，室外温泉面积约12000平方米）。酒店及相关会所概况（表一）区域功能细分建筑面积备注酒店大堂450㎡位于1F咖啡厅（大堂吧）150㎡（厨房为30㎡）位于1F，兼早餐厅功能中餐厅1035㎡（厨房面积为360㎡）中餐大厅位于2F，包房区域位于3F，共14间宴会厅500㎡位于1F会议室170㎡，共三间，分别为：80㎡、50㎡、40㎡位于2F西餐厅（红酒吧）133㎡：厨房面积为56㎡位于2F客房总面积为5197㎡4—7楼风格大致相同，每层楼有8间临江客房（面积为42㎡，卫生间全部面江），10间靠会所方向的客房（其中4间为30.4㎡，6间为28㎡）。8、9楼为跃层套房，带半露天的露台和露天温泉泡池；温泉游泳池、水疗馆820㎡位于运动会所1F融侨温泉酒店项目计划书6会所按摩中心1107㎡位于温泉会所1F芳疗中心1107㎡位于温泉会所2F贵宾汤池772㎡位于温泉会所4F养生餐厅156㎡位于温泉会所4F温泉接待、更衣区1107㎡位于温泉会所3F温泉公园12000㎡室外区域运动会所桌球室、沙弧球160㎡位于运动会所2FKTV酒吧770㎡位于运动会所3F乒乓球、羽毛球、壁球区域750㎡位于运动会所4F健身房718㎡位于运动会所5F儿童游乐室40㎡位于运动会所2F2、项目有着优越的立地条件。它紧邻即将开通的南滨路（二期），面朝长江与渝中半岛隔江相望，背倚鹅公岩大桥南桥头，江景、桥景和酒店溶为一体，构成独特而优美的形象画面。项目的交通条件也较理想，通过南滨路（二期）可方便抵达南滨路沿线，可经长江大桥、菜园坝大桥（在建）和鹅公岩大桥与渝中区、九龙坡区等市区快速连接，通过鹅公岩大桥桥头支路以及融侨大道、海铜路更可以轻易到达南岸区各地。3、项目计划总投资近1.3亿元，保守测算开业后12.01年内收回投资。与酒店同行投资项目比较，是一个有价值且风险较低的项目。融侨温泉酒店项目计划书7（三）项目定位基于市场需求和竞争环境分析，充分发挥项目的资源优势，确定如下定位：1、项目名称：融侨温泉酒店（含温泉会所和运动会所）。2、硬件及服务标准：四星级以上精品酒店。3、项目功能定位：都市型温泉休闲主题酒店。4、项目形象定位：休闲、浪漫、健康、养生。二、市场分析（一）市场背景重庆市人口为3107万人（2002年），是中国人口最多的直辖市，其中主城区常住运动会所温泉酒店室外温泉温泉会所融侨温泉酒店项目计划书8人口约500万人，加流动人口总共约800万人。2003年，重庆GDP总量达2245亿元，城镇居民人均可支配收入达8090元。从2000年到2010年的十年间，重庆市计划总投资15,000亿元，将GDP提高至5000亿元，达到当前上海的GDP水平。未来几年，重庆将发展成为中国长江中上游最大的经济中心，成为连接中国西部和东部的桥梁和特大型城市。2003年，重庆被权威机构评为中国西部最具竞争力的城市和全球24大最具发展潜力的城市，重庆已成为目前中国最主要的投资热点城市。重庆是一个蕴含着多样化和日益增长的消费需求的城市。（二）重庆是闻名世界的立体山水园林城市，具有丰富的自然景观和人文历史资源。三峡风光、大足石刻、陪都文化以及“靓妹、火锅、夜景”等旅游要素都具有独特的魅力，每年吸引着成千上万的游客来访，形成繁荣的旅游观光市场。2002年，重庆的国内旅游人数达到4619.69万人，总收入201.53亿元；入境旅游人数达到46.15万人，总收入2.18亿美元。重庆市近三年旅游接待情况（表二）项目单位2001年实际2002年计划2002年实际2002年完成全年计划%比去年增长%2003年预计比去年同期增长%入境人数万人次31.333546.15132%47.30%5212%国际旅游外汇收入亿美元10631.872.18117%33.74%2.515%国内游总人数万人次395044244619.69104%16.95%517412%国内旅游总收入亿元164.07189201.53107%22.83%23215%旅游总收入亿元177.6209219.62105%23.66%25315%可以预见，今后重庆的旅游事业将会更加蓬勃兴旺。（三）世界旅游组织秘书长弗朗加利在该组织第十五届全体大会开幕式上指出，中国将在2020年成为世界第一大旅游目的地，并成为世界主要旅游客源国。融侨温泉酒店项目计划书92002年，全球旅游总人数达7.03亿人次，增长2.7%，旅游总收入达4730亿美元。2002年，中国接待外国游客总数达3600多万人次。旅游业已成为世界上最大的行业之一。（四）近年来，世界旅游业的最重要的发展趋势是，传统上观光型主导的旅游正逐步让位于休闲旅游。世界旅游组织的一项统计表明，休闲旅游已占到世界旅游的62%。休闲已发展为一个新兴的产业。休闲系指人们除开以谋生为目的的工作时间之外的闲暇时间所从事的以旅游、娱乐、健身等各种个人爱好及文化艺术活动为主要特点的活动。休闲产业则指围绕人们的休闲活动需求而提供的各种产品和服务的总和。在发达国家，特别是在美国，休闲时代已经到来。中国虽然仍是一个发展中国家，但是，随着人们收入的逐步提高，闲暇时间不断增多，社会日益进步，对不同层次的休闲生活和休闲产品的需求越来越旺盛，对居住在中国大城市中的部分中高收入者而言，中国的休闲时代已经提前到来，中国的休闲产业正方兴未艾。2002年，杭州宋城集团董事长黄巧灵在其所著《休闲时代》一书中宣称，中国的休闲时代已经提前到来。事实上，他领导的宋城集团在短短几年的时间里由几百万元起家，一跃发展为资产近三十亿元的中国民营休闲旅游业第一品牌，就是把握了休闲旅游业的兴起这个市场机会的结果。就重庆市场而言，有三个重要因素决定了休闲产业日益增长的市场需求。1、主要市场逐步形成。（1）、改革开放二十余年的社会经济发展，特别是重庆直辖和西部大开发的机遇，造就了一个有消费能力的富有阶层。融侨温泉酒店项目计划书10（2）、新兴的中产阶级正在形成和壮大。（3）、外来投资者、外地和国外来渝经商并常住重庆人士。（4）、部分观光游客和商务旅行者。2、人们用于休闲活动的时间大大增加。1995年5月份我国实行5天工作制，1999年我国开始实行“五一”、“十一”和春节三个黄金周，加上其它法定假日，上班族每年已有114天的假期。加上有些企业和单位已经开始实行的带薪休假制，部分人员每年已有三分之一以上的时间成为假期。3、相当多的游客已经厌倦疲于奔命的观光旅游和浮燥、低俗的休闲娱乐，开始转而追求休闲旅游和健康愉悦的各类休闲娱乐活动。4、重庆市区特有的拥挤空间以及激烈的市场竞争、快节奏的工作和生活、复杂的人际关系，使越来越多的都市人渴望轻松自在的休闲活动，以求身心的解压和放松。5、人们的健康意识空前提高，对运动健身、修养生身心的活动需求日益增大。在上述诸种因素的共同作用下，重庆正悄然兴起一个潜力巨大的休闲消费市场，可以预见，休闲产业必将迅速发展成为重庆一个新兴的、前途无量的市场。三、酒店市场及竞争分析（一）、目前重庆总共拥有酒店（旅游饭店）149家，其中一星级17家，二星级68家，三星级54家，四星级17家，五星级3家。另有不少星级酒店在建，并将陆续开业。未来三年内，单单解放碑商圈就将增加6家三星级以上的酒店。当前重庆酒店业存在的主要问题是：融侨温泉酒店项目计划书11（1）、客房出租率普遍不高，平均房价偏低。2001年出租率为58.28%，平均房价230元；2002年出租率为59.34%，平均房价221元；2003年出租率为57%，平均房价219.8元；（前三季度，受非典影响较大）。（2）、缺乏经营特色、国营性质和位置较差的酒店普通亏损。（3）、有一定特色的、位置较好的民营和外资酒店盈利状况良好。（4）、行业整体服务水平不高，同质化竞争、价格竞争严重。（5）、缺乏主题酒店和精品酒店。（6）、酒店服务及产品比较单一，不能满足客人多样化和高层次的需求。（7）、定位趋同，大多数星级酒店都将自己定位于商务酒店，以至形成在这一细分市场上的恶性价格竞争。（二）、定位精确、服务到位、经营管理水准较高的酒店经