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1城市的空间承诺，只能寄托于少数人，少数物的杰出存在。2莱芜鲁中大街项目策划报告济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:实现目标差距与障碍目标下的战略实现解答基础思路济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:内容结构市场篇定位篇营销推广篇济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:市场篇济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:Ｐ（政策因素）Ｅ（经济因素）Ｓ（社会因素）宏观市场Ｔ（技术因素）宏观市场分析——PEST模型济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:政策因素——房地产开发政策2006年春节前夕，国土资源部发布了《2006工作要点》，指出2006年国家仍然会加强房地产市场土地供应调控。2006年5月17日，“国六条”出台。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（即“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。拉开06年房地产调控序幕。2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。业内称之为九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付等方面做出了量化规定，提出“90平米、70%”的标准。2006年5月30日国土资源部下发了《关于目前进一步从严土地管理的紧急通知》，坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定。国土资源部副部长王士元在新闻发布会上表示从即日起，一律停止别墅类房地产项目的供地和办理相关用地手续，并对其进行全面清理。2006年7月6日，建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，进一步明确了九部委“十五条”中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。2007年8月7日，国务院颁发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，要求各级政府进一步建立健全城市廉租住房制度；改进和规范经济适用住房制度；逐步改善其他住房困难群体的居住条件；完善配套政策和工作机制；继续抓好国务院关于房地产市场各项调控政策措施的落实。2006年8月10日，莱芜市人民政府发布《莱芜市人民政府关于加快城市建成区村居改造的意见》（莱政发〔2006〕48号），提出要提高对城市建成区村居改造的监管力度，促进其规范化运作。2007年6月15日，莱芜市人民政府发布《莱芜市人民政府关于完善城市住房保障政策的通知》（莱政发〔2007〕42号），提出进一步完善城市住房保障制度，加快“一保两补”政策的落实。2007年7月31日，莱芜市人民政府办公室关于加强房地产业税收管理工作的通知（莱政办发〔2007〕61号），按照《山东省人民政府办公厅关于加强建筑业和房地产业税收管理工作的通知》（鲁政办发〔2005〕62号）精神，切实加强莱芜市房地产业税收管理问题。2006年是继2005年后的又一个房地产“政策年”。“90平米、70%”的标准，“严格限制低密度、大套型住房土地供应”等政策，都将对项目规划建设带来很大限制；2007年8月7日，国务院颁布的政策表明，国家将解决低收入家庭住房困难的问题从商品房市场剥离出来，这对整个房地产市场的需求会有一定的影响。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:政策因素——城市规划与发展总体规划《莱芜市城市总体规划(2003-2020)》中明确提出，“两翼展开，南北推进，中心强化，全面发展”的区域发展空间战略。向东加快建设高新技术产业开发区，建设山东省一流的工贸园区和现代化的新城区，这将促进本项目周边区域经济发展，促进东部地区配套水平的提高，有利于提升本项目的整体价值。区域板块发展与规划两心——老城区主中心、高新技术产业开发区次中心两轴——南北向的长勺路、文化路发展走廊以及东西向的鲁中大街、龙潭大街发展走廊本项目位于规划中的高新区南片区，未来的高新区发展建设为本区域房地产开发奠定了坚实的基础。六片：中心片区城西片区高新区南片区高新区北片区张家洼电厂片区城南片区济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:政策因素——城市规划与发展莱芜市2010年公交线网规划：“截止到2010年莱芜市基本形成以快速公共交通为骨干，快速公交与常速公交相结合的公共交通网；莱城与钢城之间利用东快速路设置区间公交，利用西快速路设置大站车。”文中提到的钢城至莱城开发区管委会的东快速路，预计将于明年建成通车，届时两地之间交通将更加便捷。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:经济因素近年来莱芜市各项宏观经济指标一直保持快速增长的趋势；经济的快速、稳定发展同时为房地产开发奠定了基础，也会带动莱芜市市民收入的不断增长，城市居民购买力、消费欲望也将得到进一步增强，需求得到进一步的巩固；经济的助推及需求拉动必将带动莱芜市房地产市场快速发展。居民人均可支配收入13.21%社会消费品总额年均增长13.4%工业增加值年均增长29.1%固定资产投资年均增长28.9%生产总值平均增长18.5%•主要经济指标•产业结构•固定资产投资•城市人均消费支出济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:经济因素莱芜市是一个工业化城市，钢铁业及煤矿、铁矿业发达，使得第二产业在总产值中所占比例逐年增加，由于莱芜市第二产业的特殊地位，导致第三产业所占比例呈现递减的趋势，但是，第三产业总产值呈现稳定增加的趋势。第三产业总产值的逐年增加，表明莱芜城市功能日趋完善、适宜居住。•主要经济指标•产业结构•固定资产投资•城市人均消费支出莱芜市各年度产业结构状况0501001502002503003502001年2002年2003年2004年2005年2006年第一产业第二产业第三产业济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:经济因素近年来，莱芜市固定资产投资和房地产投资均逐年增长。但由于受2004年出台的宏观调控政策影响，2005年房地产投资增幅急剧降低。然而随着房地产市场的逐步规范，2006年开始，房地产投资开始回暖。•主要经济指标•产业结构•固定资产投资•城市人均消费支出莱芜市历年固定资产及房地产开发投资状况51.4676.67103.6129.3140.422.092.824.447.138.1526.47%48.97%35%24.81%20.02%28.21%34.98%57.45%9.69%12.50%0204060801001201401602002年2003年2004年2005年2006年0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）固定资产投资增长率房地产投资增长率济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:经济因素随着莱芜市城市人口的不断增加及居民可支配收入的不断增加，城市居民可用于住房消费的支出也会逐渐增加•主要经济指标•产业结构•固定资产投资•城市人均消费支出莱芜市历年恩格尔系数系数38.80%38.20%37.50%35.10%36.00%33.00%34.00%35.00%36.00%37.00%38.00%39.00%40.00%2002年2003年2004年2005年2006年恩格尔系数济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:社会因素——人口增长与城市化进程2006年，全市年末户籍总人口和非农业人口分别达到124.86万人和50.19万人，分别比上年增长2.09‰和14.76‰。人口的持续增长和城市化进程的加快，为房地产业带来持续的刚性需求。莱芜市历年城市化率123.62123.88123.88124.29124.38124.8641.1641.6742.2143.0349.4650.1933.30%33.64%34.07%34.62%39.77%40.20%0204060801001201402001年2002年2003年2004年2005年2006年0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%全市总人口（万人）非农业人口（万人）城市化率（%）济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:技术因素建筑节能技术——新型保温、隔墙墙体和屋面保温技术与产品、管道保温、太阳能、太阳能照明等建筑节地技术、建筑节水技术——洁具与厨房的节水技术与产品、雨水收集与净化污水的回用技术与产品、分质供水技术与产品绿色建材与新型建筑节材技术——建筑涂料及地面、屋面、墙面砖瓦等产品可循环利用新型建材技术、高强、高性能混凝土技术环境工程与生态环境保护、改造及园林绿化技术、新型建筑结构技术——钢结构技术及配套产品建筑施工新技术——如信息化施工技术、地基基础施工技术信息化技术——建筑智能化管理与楼宇自控技术、城市给排水管网信息化管理技术、物业管理信息化技术工程勘察、测量技术与设备。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:莱芜住宅市场分析根据对莱芜市区房地产市场的了解，并结合具体区域的特点，我们把莱芜市区住宅市场分为五大区域：东部、南部、西部、北部及中部。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:莱芜住宅市场分析莱芜市区住宅市场区域分布及各自特点区域中部东部南部西部北部范围西至胜利路；东至大桥路；北至汶源东大街；南至凤城东大街东至原山路；西至大桥路西至新浦南路；东至大桥南路；北至凤城大街；南至顺河大街东至胜利路，南至凤城西大街，西至新甫南路东至大桥北路；西至胜利北路；北至赢牟西大街；南至汶源东大街区域特点高档楼盘为主中档楼盘为主中低档楼盘为主无新建商品房楼盘中高楼盘为主城市配套成熟、完善一般一般差一般人文特征商业、商务氛围好，收入水平高开发区，企业较多环境好、景观好环境好医院、邮局，小区多发展前景良好较好不好不好一般发展机遇交通便利，配套设施完善一般，市政为主西海公园一般医院搬迁，对接济南区域认知最好良好一般一般一般区域在售项目均价（元/平米）319126002430无3100代表楼盘金莱广场、新东方华庭、加州城晨晖花园、上海明珠花园舜和旺园、汶河名邸、三三公寓无福莱佳园、香舍花都济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:东部西部南部北