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写字楼产品专题研究——产品硬件部分目录一、写字楼简述写字楼简介写字楼分类二、写字楼产品硬件研究三、写字楼产品硬件总结大堂标准层外立面空调电梯卫生间停车位会所写字楼简述1写字楼简介写字楼就是专业商业办公用楼的别称，即办公用房，指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房。严格地讲，写字楼是不能用于住人的。而现代写字楼正向综合化、一体化方向发展，是指拥有一定规模的面积，具有良好的建筑和现代化的设施，以及优质的物业管理服务，能够满足现代社会办公的各种需要的楼宇。写字楼分类按功能划分：写字楼：基本上只有办公一种功能，部分底局或裙楼商业，没有其他功能；商住写字楼：是指既能提供办公，同时又能提供居住的写字楼，较纯写字楼工程复杂度高，需要提前预留较多上下水管线，加设隔墙，结构成本投入较多；综合性写字楼：是指以办公为主，同时又具备多种，如：公寓、商场、展厅、餐厅、酒店等多种功能，一般分层设计。按档次划分：目前我国还没有对写字楼进行档次划分的全国统一标准，业内一般对于写字楼档次的划分，根据区位、交通状况、装修标准、设备及办公空间情况、配套设施、客户情况、物业公司等因素综合评定为：甲级写字楼；乙级写字楼。写字楼分类档次指标甲级写字楼乙级写字楼区位位于主要商务区主要商务区的辐射区域或较好的区域位置交通状况可达性好，邻近城市主干道，多钟交通工具可达可达性较好，有交通线路到达，交通较方便装修标准外立面采用高档材料。大堂、电梯厅、洗手间等公共部分装修相当于四星级以上酒店装修无具体标准设备及办公空间应有名牌中央空调，有楼宇自控，有安全报警，有综合布线有中央空调系统，无楼宇自控，有安全报警配套设施配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，停车位充足无具体标准客户情况知名的国内外大中型企业国内的中小型、初创型企业物业公司国家一级资质物业公司无具体标准典型案例新世界国贸大厦、新时代商务中心中建广场、楚天都市花园、华银大厦武汉写字楼产品硬件研究2大堂标准层外立面空调电梯卫生间停车位会所写字楼产品硬件概览大堂功能和作用典型案例材质应用功能配置小结功能和作用交通枢纽中心，各公司员工进入办公区的必经之地；大堂是写字楼中使用率最高的地方；展示写字楼硬件装修和软件服务的重要窗口。典型案例武汉部分写字楼项目大堂的指标项目名称甲级写字楼乙级写字楼新时代商务中心新世界国贸建银大厦湖北信息产业科技大厦禧邦可广场楚天都市花园中建广场长江传媒大厦大堂面积（平米）500350175450300150150200大堂高度（米）64.51553.544.55甲级写字楼的大堂面积集中在300-500平米，大堂高度集中在4.5-6米；乙级写字楼的大堂面积集中在150-200平米，大堂高度集中在4-5米。典型案例新时代商务中心新世界国贸大厦民生银行大厦武汉城市广场材质应用武汉部分写字楼项目大堂的指标项目名称甲级写字楼乙级写字楼新时代商务中心新世界国贸建银大厦湖北信息产业科技大厦禧邦可广场楚天都市花园中建广场长江传媒大厦地面瓷砖大理石大理石大理石大理石大理石瓷砖大理石墙面大理石大理石大理石瓷砖大理石大理石瓷砖大理石天花吊顶吊顶——吊顶吊顶吊顶吊顶抹灰以上是列举武汉几个楼盘大堂装修材料的应用；高端的项目使用的材料较为高档；低端的项目大堂选用的装修材料较为低档。高档咖啡厅：供客户休息洽谈使用，设计风格高档，提升项目商务品质。触摸式电脑查询系统：为来访客户提供便捷查询使用。客户休息区：来访客户休息使用，体现楼与人性化。商务中心：代办票务、礼仪接待、打印装桢、客房预定等业务。信报箱：与大堂设计风格统一，方便客户取阅报纸信件使用。设立门禁系统：在电梯口设立门禁系统，可以避免闲杂无关人员随意进入各楼层，增加安全保障。功能设置大堂的形象不仅代表楼盘的形象，同时也代表着写字楼内各家公司的形象；对于高品质的大堂，从面积的规划、功能的划分、内空的高度、装修的风格、智能化的配置上都有极其严格的要求；大堂的设计和装饰上不妨做得“夸张”一点，多一些公用面积和休闲空间，中档项目应尽量做出高档的效果；发展商在开发项目的时候增加在这方面的投入，因为这是客户看得见和使用率最频繁的地方。小结标准层标准层平面内容标准层指标标准层平面内容平面布置相同的楼层即构成了标准层。通常包括办公空间和公共走道、楼梯、电梯间、各种管线竖井及前室、卫生间、开水间。广发银行大厦标准层标准层指标武汉部分写字楼项目标准层的指标项目名称甲级写字楼乙级写字楼武汉天地A5武汉城市广场民生银行大厦新时代商务中心广发银行大厦楚天都市花园中建广场长江传媒大厦标准层面积（平米）1987130020001835150044716001800层高/净高（米）4.25/2.753.7/2.83.6/2.74/2.74/33.5/2.63.3/2.554.2/2.7面积分割（平米）200165-376130-2000200130-400125-190150-160070-200使用率75%70%73%70%70%68%70%65%目前武汉市高端甲级写字楼的标准层面积最大约在2000平米。写字楼主流面积段在1400-2000平米；甲级写字楼的层高一般在3.6米以上，净高在2.7米以上；使用率几乎都在70%以上（为使项目更具有竞争力，在使用率上应尽量做到大）。外立面意义作用档次和类别项目案例意义作用外立面在写字楼中的作用写字楼的外立面是直接反映建筑物优劣的一种外在表现；是一种文化的特征；是影响楼盘价值的主要因素之一；写字楼具有投资和自用的特性，因此，新颖的建筑造型和色彩是最能吸引客户的目光。外立面是写字楼的“脸面”，是整个写字楼的形象气质表现所在，直接体现写字楼的档次。档次和类别低端材质组合基本采用普通铝合金玻璃门窗、瓷砖和涂料组成特点1、建筑成本低廉；2、使用涂料，容易被污染、变色、起皮、开裂；3、寿命较短，一般不到5年就可能需要清洁重刷，所以维修成本比较高。档次和类别中端材质组合特点大多数采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙、中空镀膜玻璃幕墙等材料。1、采用的材料比较高档；2、建筑成本会有所增加；3、楼盘的档次也相应提高。档次和类别高端材质组合特点大面积使用中空钢化“LOW-E”玻璃膜墙为主。1、“LOW-E”玻璃充分阻挡外界的噪音、热能、紫外线照射；2、建筑成本会大辐增加。项目案例武汉天地企业中心5号：单元式幕墙，采用高档进口石材；全断桥式隔热设计；DoubleLow-E中空低辐射玻璃，满足LEED节能要求。武汉天地企业中心5号项目案例武汉部分写字楼项目外立面的指标项目名称甲级写字楼乙级写字楼武汉天地A5武汉城市广场民生银行大厦新时代商务中心广发银行大厦楚天都市花园中建广场长江传媒大厦用材双层中空Low-E玻璃+高档进口石材双层中空Low-E玻璃+高档进口石材中空玻璃幕墙+石材中空玻璃幕墙双层中空Low-E玻璃+干挂石材普通铝合金玻璃门窗+瓷砖玻璃幕墙+铝板+瓷砖普通铝合金玻璃门窗+瓷砖甲级写字楼的外立面多采用中空玻璃幕墙，配以高档进口石材；现在市场上的乙级写字楼外立面主要采用的是一般玻璃幕墙，配以大理石材等。空调空调类型项目案例空调类型目前在写字楼中比较常见的空调系统有中央空调、VRV空调及VAV空调。空调类型运作原理优点缺点中央空调由冷水机组、冷水循环系统、冷却水循环系统、以及末端空气处理设备组成传统做法，初期投资成本低无法单户计量，耗电量和维护成本高VRV空调（变制冷剂流量系统）过压缩机制冷剂循环参合进入室内换热器的制冷剂流量一对多，可分户计量，耗电量和维护成本相对较低初期投资成本高，入市时间段VAV空调（变风量空调系统）通过改变送风量来调节室内温湿度能耗少，灵活性好初期投资成本高，系统运行不稳定中央空调、VRV空调与VAV空调特点比较武汉部分写字楼项目空调的指标项目名称甲级写字楼乙级写字楼武汉天地A5武汉城市广场民生银行大厦新时代商务中心广发银行大厦楚天都市花园中建广场长江传媒大厦空调类型VAVVRV中央空调中央空调中央空调系统+个性定制中央空调中央空调GSY中央空调项目案例过去已经投入使用的写字楼多采用中央空调系统。由于中央空调无法分户计量以及耗电和维护成本较高的缺点，现在新建的甲级写字楼多采用VRV或VAV空调系统。电梯电梯品牌主流电梯指标规划布局内部装饰示例电梯间装饰小结电梯品牌电梯品牌是客户感知写字楼品质的关键，原装电梯更受客户信赖。国产同牌电梯会在电梯铭牌上标注国内产地，影响客户认知，进口电梯一般95%以上为进口部件，国内组装，贴原装铭牌。现市场上常用的电梯品牌为：芬兰通力西子奥的斯日本三菱瑞士迅达日本东芝日本日立日本富士达德国蒂森日本富士主流电梯指标指标设置：电梯设计等候时间：小于45s；电梯载重：1000kg-1150kg-1350kg-1600kg；电梯最小速度：不小于2.5m/s；无障碍设计；电梯内可装设小液晶屏，播放对外牌价、股市行情、天气预报、紧急通知等商务信息；智能IC卡门禁系绝；电梯内设置空调及音乐系统。主流电梯指标武汉部分写字楼项目电梯的指标项目名称甲级写字楼乙级写字楼武汉天地A5武汉城市广场民生银行大厦新时代商务中心禧邦可广场楚天都市花园中建广场长江传媒大厦层数30+3F25+2F68+3F45+3F28F29+2F25F25F标准层面积（㎡）1987130020001835120044716001800电梯品牌德国蒂森芬兰通力西子奥的斯日本三菱德国蒂森日本富士西子奥的斯日本富士最快速度2.5m/s2.5m/s6m/s2.5m/s3m/s3m/s3m/s3m/s标准层电梯数14部客梯2消防梯619部客梯2消防梯1部货梯1258部客梯2部货梯113部客梯1部货梯载重1600Kg1350Kg1350Kg1500Kg1000Kg1000Kg1000Kg1000Kg建面比（㎡/部）4218584663151195812600862510909——中心区写字楼的电梯大多数采用日本进口品牌或欧洲品牌，比较注重硬件方面的投入，同时也提升了楼盘的品质。规划布局优势：电梯分配比较集中，有利于电梯的规划布局；可以合理利用各区的电梯间。劣势：上下人流集中，容易造成拥挤；通达各办公区域的动线规划不合理。例：武汉天地企业五号规划布局例：光谷时代广场优势：规划布局简单，对称排列；人流分布合理。劣势：占用面积大；增加了公摊面积。内部装饰示例豪华型简约型普通型星级酒店电梯的内装饰多数是豪华型；中高端、高端写字楼电梯的内装饰较为简约大气；低端写字楼基本上采用普通型的标准。电梯间装饰细节要求：整体色调要求：电梯厅的色彩应符合大堂主色调为原则，搭配一些单纯的直线与块面，形成统一的主体格调；灯光要求：尽量选择暖色调的灯具，同时既要保持电梯厅的通体明亮的要求，又要方便日后维修；高度要求：装修后净高度尽量做到5米以上，用吊顶装修，充分体现楼盘的形象档次；宽度要求：《高层民用建筑设计防火规范》标明走道不应小于1.3米，目前武汉高端写字楼的电梯厅的宽度大多数在2-3米之间。增加楼宇液晶电视：安装楼宇液晶电视，使客户在等候电梯时也可以了解一些行业的信息，降低等电梯的烦躁心情，同时增加了项目的后期收入。电梯间装饰档次高、灯光柔和、线条流畅简洁明亮、具有舒适感和空间感新世界国贸大厦武汉城市广场小结绝大多数写字楼的建面比在4500-6500左右，基本能满足办公配套需求；高端写字楼都选用原装进口品牌电梯，档次和品质较高；速度在2.5米/秒以上，最高速度达6米/秒；甲级写字楼中低区候梯时间20—25秒左右，高区候梯时间在30—35秒左右；大堂和各楼层连接的重要交通枢纽，主要承担着人流在此集中和分流，也是写字楼给来者的第二印象；在装修设计上应重点考虑装修风格、装修材料的选择以及其他硬件的配置，充分体现楼盘的形象和档次。卫生间写字楼卫生间统计武汉部分写字楼项目卫生间的指标项目名称甲级写字楼乙级写字楼建银