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房地产项目工程策划书要点概述工程策划是项目工程管理的整体规划，是项目工程管理的纲领；工程策划应与项目特点及公司的管理模式匹配在项目的规划方案确定后即可进行，在项目的监理/总包招标启动前应完成工程策划工作—招标前做项目工程策划的主要内容（围绕项目九大管理领域）1.项目的分期规划及标段规划；现场总平面的布置规划，特别是展示区、样板间的规划；2.项目工程部的管理架构及内部工作划分；3.工程分判及总分包之间的施工边界划分；4.项目的计划体系策划及进度协调机制；5.项目工程质量规划及落实机制；6.项目沟通等方面的规划及约定；项目工程策划书模版一、项目分期规划展示区重点要考虑道路、市政管线、物业类型、分区的面积、施工组织的便利等，还应考虑销售节奏安排二、项目工程部的组织架构项目总经理副总经理/总助设计主管成本主管材料主管工程经理营销主管客服主管报建主管设备主管土建主管现场工程师电气工程师弱电工程师水暖工程师计划管理专员（兼）资料员项目工程部的组织架构企业的管控模式相关，主要是确定本项目的工程管理人员数量项目中心内部职责分工项目总经理副总经理总经理助理设计管理工程管理配套工程成本管理营销管理行政管理报批报建职责：1、现场设计配合2、设计变更3、销售资料配合4、竣工图配合5、设计部沟通与协调6、案例建设职责：1、施工许可证办理2、销售许可证办理3、竣工验收备案4、入伙许可证比率5、交付许可办理6、城管、环保等外部协调职责：1、总体计划编制，跟踪2、工程技术管理3、技术标准与投标入围推荐4、配合销售工程实施5、签证、付款、结算办理6、监理管理7、总包工程管理8、指定分包与甲供材料管理、协调9、竣工验收备案10、资料与档案管理11、组织入伙交付12、移交物业13、物业维修14、案例建设职责：1、市政配套工程外部协调与推进2、设备专业管理3、室外综合管线工程管理4、市政配套工程验收职责：1、招标工作推进2、签证、付款、结算审核3、动态成本控制职责：1、销售计划制定2、销售合作商推荐3、销售合作商管理4、销售资料准备5、案场包装6、销售7、信息反馈8、案例建设职责：1、后勤服务2、配合考核3、团队文化建设4、项目知识管理网站建设职责1、项目总体进度的主导责任2、政府及配套外部协调3、销售与实施阶段成本控制4、项目团队建设职责1、项目总体进度的协调与推动2、工程质量控制3、配合政府及配套外部协调4、公司职能部门协调5、销售控制6、案例库建设项目控制要素的具体工作分工工作内容责任部门报批报建项目前期报批报建工作：①办理《工程建设施工许可证》；②办理质量监督；③办理安全监督手续；④办理施工用水；⑤办理施工用电；⑥办理施工用水排放许可；⑦办理临时施工路口报批；⑧办理临建施工报批；等等。项目中心负责，项目开发部配合；开工准备包括①现场确定红线点；②场地拆迁清理；③复核单体建筑的放线工作；④围墙、道路及临时设施施工；⑤市政配套管线到位情况的进一步落实；等等项目中心负责，项目开发部配合；计划体系《分期项目开发总体计划》营运中心负责，项目中心配合《总包单位、监理单位、分包单位进场计划》由项目中心提供给成本部，由成本部组织协调招投标工作《材料、设备、构配件进场计划》施工及监理单位确定施工单位考察、技术标书、技术合同、招标项目中心负责单位考察、技术标书和技术合同，成本管理部负责招标及合同工作监理单位考察、技术标书、技术合同、招标零星工程及材料5万元以下零星工程施工单位、2万元以下零星材料供应商确定及合同项目中心负责，由成本管理部监控项目控制要素的具体工作分工图纸及方案评审初步设计、各专业施工图纸专家评审设计部负责，项目中心、成本管理部参与基础及主体工程施工图纸会审及其施工组织设计审定项目中心组织，设计部、成本管理部参与材料、设备、构配件选样、定板设计部制订《材料、设备、构配件进场计划》项目中心甲供材料设备招标及合同工作工程管理部、成本管理部负责，设计部、项目中心参与甲供材料设备的到货验收项目中心负责审核乙方自行分包的分承包商及乙定乙供有信息价材料品牌；项目中心工程验收基础验收项目中心主体结构验收工程竣工验收各专业工程验收（规划、燃气、消防、配套、电梯等）三、工程分判分判的方式（省钱、战略、关系）★政府垄断行业★指定分包工程（三方合同）★集团战略或区域采购材料★甲定乙供材料--指定供应商及材料价格★限价材料--限定材料价格，不指定供应商★指定品牌材料--指定材料品牌，套用定额价格分判的五个原因注意事项政府环境保证品质强化管理资源约束节约成本明确交界面明确配合与管理责任适当的管理与配合费用完整策划风险防范声明在先项目工程分判清单项目工程分判-政府垄断行业政府垄断行业序号分包工程名称备注1供配电工程2燃气工程3室外给水工程4有线电视工程5电话和网络工程6泵房设备安装工程7人防工程8消防工程序号指定分包工程备注专业分包采购1桩基工程2防水工程区域采购3铝合金门窗、玻璃雨篷、单元门、空调百叶制造安装区域采购4入户门制作、安装5阳台栏杆制作、安装区域采购6外墙外保温工程7外墙涂料工程战略采购8电梯制造与安装战略采购9样板房精装修10智能化工程11可视对讲设备制造与安装战略采购12园林景观项目工程分判-指定分包战略采购与区域采购序号材料、设备名称备注1可视对讲设备战略采购2电梯战略采购3内外墙涂料战略采购4户内配电箱战略采购5开关插座战略采购6井盖、信报箱、单元门、空调百叶、区域采购7石材（大理石、花岗岩、水泥砖、大连砖）区域采购项目工程分判-战略采购及区域采购材料设备—提高效率甲定乙供材料1外墙面砖、楼地面砖2屋面保温板3水表及表阀4电表及表箱限价材料1灯具2防火排烟系统设备3通风设备指定品牌材料1电气设备安装工程1.1暗装接线盒/灯头盒：鸿雁、公元、光华1.2难燃PVC电管、UPVC电管：鸿雁、公元、光华1.3焊接钢管、镀锌钢管：上海合格产品2给排水工程2.1承插塑料排水管(零件粘接)：中财、公元、光华2.2螺旋排水管：中财、公元、光华2.3地漏：中财、公元、光华2.4铜塑复合管：德仕、莘天2.5室内给水聚丙烯管(热熔连接)：中财、公元、光华2.6截止阀、闸阀、蝶阀、球阀、止回阀、浮球阀：永亨、精嘉2.7阻火圈：德律风3弱电工程3.1砖、混凝土结构暗配电线管：上海申联、浙江金州项目工程分判-甲定乙购/限价/指定品牌材料设备层级项目计划体系责任部门一级总计划项目总体开发进度计划运营中心二级工程项目总体工程总体施工进度计划项目工程部编制三级支持计划内部资源协调计划：设计计划、招标计划（包括考察、技术标、出图、样板确认计划）、分包/甲供材进场计划等专项实施计划（示范区、样板间市政园林等等）招标计划由成本编制，工程、设计确认；分包/材料进场计划由工程编制；设计计划由设计管理部编制专项实施计划由工程编制四、项目工程计划体系策划—分级招标专项计划设计专项计划售楼处专项计划外部资源管理：招标管理、设计管理、多单位协调关键节点（分楼栋）开始时间结束时间备注1、桩基工程施工与验收2、基础、地下室施工与回填3、主体工程封顶4、外架拆除5、景观施工6、单体工程完工7、监理验收与整改8、项目中心验收与整改9、竣工备案10、入伙前验收与整改11、工程移交项目工程进度计划中的关键节点提取项目工程进度关键节点计划销售展示区关键节点开始时间结束时间备注（1）销售大厅1、土建施工2、室内装饰工程3、室内二次装饰施工4、室外环境工程（2）12层板式高层样板楼1、临时电梯机房设置2、临时电梯安装3、外挑悬架交付作业面4、室内装饰工程5、室外管线工程6、室外景观工程工程结构质量达到“**杯”标准；项目入伙时：客户投诉目标（毛坯房标准）总投诉率＜90条/每百户的有效投诉率；墙体开裂投诉率0.1条／每户的有效投诉率；门窗投诉率0.2条／每户的有效投诉率；装饰投诉率0.2条／每户的有效投诉率；电气投诉率0.1条／每户的有效投诉率；给排水投诉率0.1条／每户的有效投诉率；部品投诉率0.2条／每户的有效投诉率。五、工程质量管理目标施工图纸审查要点-1—告诉设计院是收图要点，告诉乙方客户关注点±0.000绝对标高与周边场地标高的协调总图坐标封闭复核基础梁顶标高与室内外地面标高关系，底层凸窗、空调板的标示及节点索引结构梁的布置对住户室内和阳台上空的影响楼面（卫生间、阳台、露台、退台）降板标高、导墙、拦板、凸窗、空调板的标示及节点索引外圈梁底标高与外门窗顶标高的吻合性屋面排水坡度、防水节点、导墙高度计算复核统一技术条件：阳台反沿、厨房卫生间导墙、屋面女儿墙、降板高度、凸窗节点、老虎窗节点是否统一施工图纸审查要点-2—看什么点，查什么点？栏杆、扶手详图庭院围墙详图铝合金门窗规格、数量、分格设计的统一门庭、电梯厅、楼梯间地面铺贴图雨水管、空调孔洞、厨房、卫生间预留孔、预埋件定位标注开关、插座、灯具、配电箱、弱电箱定位室外景观、管线综合平衡设计类别做样板的内容组织样板部门确认样板部门交楼样板每户型项目中心设计管理部、营销部、客服部、监理、总包材料样板涂料、油漆设计管理部项目中心、监理、总包地砖及排版设计管理部项目中心、监理、总包铝合金门窗、配件设计管理部项目中心、监理、总包外墙面砖设计管理部项目中心、监理、总包开关面板设计管理部项目中心、监理、总包灯具设计管理部项目中心、监理、总包洁具设计管理部项目中心、监理、总包样板引路制-样板清单类别内容组织部门/单位确认部门施工工艺样板混凝土导墙监理公司项目中心、总包空调侧板监理公司项目中心、总包混凝土楼（屋）面收浆监理公司项目中心、总包砌体沟缝监理公司项目中心、总包穿墙管预埋监理公司项目中心、总包钢板（丝）网安装监理公司项目中心、总包内外墙抹灰监理公司项目中心、总包内外墙涂料监理公司项目中心、总包天棚监理公司项目中心、总包楼地面粉刷、楼地面砖监理公司项目中心、总包楼梯踏步监理公司项目中心、总包铝合金塞缝、防水、打胶监理公司项目中心、总包防水基层处理监理公司项目中心、总包防水层监理公司项目中心、总包屋面瓦铺设监理公司项目中心、总包样板引路制-样板清单2项目工程质量管理要点1.定位放线；2.桩基施工；3.地下室施工；4.外墙外保温体系施工；5.铝合金门窗安装；6.单元门、入户门安装；7.栏杆扶手安装；8.地下室、屋面防水施工；9.卫生间防水涂膜施工；10.精装修；11.水暖电管线预留预埋；12.配电箱、配电柜安装；六、项目沟通管理要点进场知会对于每一家进场作业的承建商、供应商，各主管工程师应在相关工作全面开始前，以书面形式签发《进场知会》，明确：项目中心的联系人、联系电话，与公司的对口工作部门，文件收发制度，会议制度，工作流程与表格格式等。周例会项目监理周例会定于每周××下午，由总监主持；项目中心周例会定于每周××下午，由项目中心副总经理主持。工程月报项目中心每月末编制工程月报，对本月工程进度、质量、存在问题、合作单位评价、工程款支付情况进行全面整理，并报送运营中心。里程碑形象进度工程基础（打桩）开工、主体封顶、外架拆除、单体验收、样板楼展示、销售开盘为项目工程里程碑，各标段工程里程碑形象进度完成后2天内应编制《里程碑形象进度》，报运营中心。文件的收发、传阅文件的收发由专职资料员统一管理，并在项目中心内形成传阅制度。进场知会标准文本