工程项目管理项目策划

第三章项目策划1项目策划的基本概念2项目环境调查与分析3项目决策策划4项目实施策划3.1项目策划的基本概念项目策划的定义项目策划是在充分占有信息的基础上，针对项目决策和实施的问题进行组织、管理、经济和技术方面的科学分析和论证。旨在为项目建设的决策和实施增值。项目增值的形式项目的增值体现在人类生活和工作的环境保护和节能、建筑环境、使用功能和建设质量、建设成本和经营成本、社会效益和经济效益、建设周期等方面效果的改善。3.1项目策划的基本概念—策划的特点充分占有信息：重视雷同建设项目的经验和教训的分析坚持开放型的工作原则策划是一个知识管理的过程策划是一个创新求增值的过程策划是一个动态过程策划的过程人员的集成和组织信息的集成和组织知识获取的组织知识编写、组合和整理的组织新知识形成的组织知识管理创新从事策划工作的专业咨询单位专业咨询单位信息资源政府部门规划专家建筑专家结构专家建筑物理专家设备专家经济和管理专家............开放的组织3.1.４项目策划的类型项目策划的定义项目决策策划在项目决策阶段完成，为项目决策服务。项目决策的策划要回答建设什么、为什么要建设的问题，又称为项目决策评估；项目实施策划在项目实施阶段的前期完成，为项目管理服务，主要确定怎么建，又称为项目实施评估；两者统称项目策划。3.1.５项目策划的任务建设环境和条件的调查分析项目建设目标论证与项目定义项目功能分析与面积分配与项目决策有关的组织、管理和经济方面的论证与策划与项目决策有关的技术方面的论证与策划项目决策的风险分析项目决策策划的六项任务项目实施策划的任务项目实施的环境和条件的调查与分析；项目目标的分析和再论证；项目实施的组织策划；项目实施的管理策划；项目实施的合同策划；项目实施的经济策划；项目实施的技术策划；项目实施的风险分析与策划等。３.2项目环境调查与分析调查的工作内容项目周边自然环境和条件；项目开发时期的市场环境；宏观经济环境；项目所在地政策环境；建设条件环境（能源、基础设施等）；历史、文化环境（包括风土人情等）；建筑环境（风格、主色调等）；其它相关问题。３.2项目环境调查与分析调查方法及成果现场实地考察相关部门走访有关人员访谈文献调查与研究问卷调查准备事项一：事先联系；二：表格设计成果包括：调查分析报告及有关附件３.3项目决策策划项目决策策划的工作内容项目定义项目功能分析与面积分配项目经济策划项目组织与管理总体方案项目决策策划工作内容环境调查和分析项目定义和论证组织策划管理策划合同策划经济策划技术策划风险分析项目定义(定位)项目定义是指以书面形式描述项目目标系统，包括工程总体功能目标和工期、费用及完成方式，是项目目标设计的里程碑。在项目构成及系统定界(边界清晰)以后即可进行项目定义，是项目建议书的前导。项目定义内容问题范围说明和问题的定义；提出问题，说明解决这些问题对上层系统的影响和意义；项目构成和定界，确定项目环境和对项目有重大影响的因素；系统目标和最重要的子目标，近期、中期、远期目标；边界条件，如市场诊断、情况分析、现场问题、财务、风险；提出可能的解决方案和实施过程的建议；价格水准，项目构成，总投资，运营费用等总体说明。湖北曙光软件园土地规划的策划湖北东湖软件园区实地考察●园区地形、地貌●工程测量、工程勘探资料●土地环境调查●东湖新技术开发区内其它园区的情况●东湖新技术开发区内环境调查●东湖新技术开发区内市政设施●东湖新技术开发区以及软件园区的控制性规划指标（如主干道位置、容积率、绿化率等）……控制指标占地总面积：约84.7万平方米总建筑容积率：0.9-1总建筑面积：约80万平方米公共空间(绿化、水面、道路等)占地比例：约65.5%建筑密度：约34.5%湖北曙光软件园软件研发功能区园区管理功能区生活功能区2000硬件生产功能区50006000公共空间400010001110IT理论研究工作用房软件研发工作用房专家短期工作用房培训中心会议中心展览、展示中心商业软件代理用房软件业务洽谈用房行政管理物业管理网络通讯中心图书资料中心公共厕所1120113032103220323031103120411041204210422062101100软件研发3100软件销售4100园区管理4200公共服务湖北曙光软件园项目组织结构图1200其他其他33004300其他3200会议展览2200公共印刷出版2300其他2100硬件生产软件展售功能区30005100居住设施5200娱乐健身设施5300生活保障设施5400其他6100室外空间6200公共设施软件测评中心1140普通公寓高级公寓宾馆511051205130车棚6220泵站6230变电站6240其他6250小品6120入口6130水面61400停车场6160道路61500其他61800人防617000绿化6110社会服务（金融、保险等）4130概念规划设计的内容概念规划设计空间形态及景观构想建筑布置、体型和风格构想园区主入口构想交通组织规划总平面布置……概念规划设计原则●总体功能布局的协调原则；●交通道路网规划时人车分流的原则；●整体考虑、统一规划原则；●分期建设后的相对完整原则；●以人为本的原则；●主题鲜明，脉络清晰，明快、流畅、开放、大气的原则●安静、优美、山水园林式的原则●……３.4项目实施策划项目实施策划的工作内容项目实施的目标分析和再论证项目实施的组织策划项目实施目标控制策划上海国际金融大厦工程项目实施策划的案例1.投资1亿美元可建造一个什么样的大厦？——项目的总体构思（包括建筑、结构、基础方案设想和机电设备系统构思）2.1亿美元投资的费用分析和论证——项目的投资分析（包括建筑工程投资、设备工程投资和其他方面的投资）3.关于加强项目管理以确保投资1亿美元能实现该大厦的建议4.项目实施的建议（包括合同结构、项目管理组织结构以及项目总进度规划分析和研究的内容：大厦建筑指标1建筑面积：85,000M22使用面积：62,208m23建筑总高度：约190M4建筑层数：50层项目目标投资5建筑工程投资2,964万US＄设备购置及安装工程2,479万US＄其他投资4,506万US＄总投资9,949万US＄6平方米造价：1,170.47US＄/M2（含土地转让金和银行利息、流动资金）平方米造价：870.71US＄/M2（不含土地转让金和银行利息、流动资金）进度7建设周期：54个月质量8二十世纪九十年代具有国际标准的大厦并成为浦东新区的一个标志性建筑序号项目名称平方米指标美元投资万美元占总投资百分比%1地下结构其中：⑴预应力超高强离心管桩⑵地下室及基础承台⑶地下车库⑷基础施工措施费67.6512.4732.8213.189.18575106279112785.782上部结构其中：⑴钢筋混凝土柱⑵钢筋混凝土梁⑶钢筋混凝土楼板⑷钢筋混凝土墙体⑸其他金属结构⑹主体事故措施费69.4711.788.6712.8919.560.6720.006251007411016651706.283外部立面装饰其中：⑴砖墙⑵双层铝合金窗⑶玻璃幕墙及花岗岩66.240.337.8958.005633674935.66序号项目名称平方米指标美元投资万美元占总投资百分比%4建筑作业和辅助设施其中：⑴屋面⑵楼梯⑶门与五金⑷干式隔断⑸墙面装修⑹楼地面装修⑺吊平顶⑻厕所⑼其他67.174.890.787.0010.336.675.5612.4415.004.5657142759875747106127395.745精装修其中：⑴门厅⑵电梯厅⑶服务大厅⑷多功能舞厅⑸会议室⑹会议厅62.3513.3334.354.002.002.005.11530120292361818465.336室外总体11.761001.01建筑工程投资合计348.71296429.79序号项目名称平方米指标美元投资万美元占总投资百分比%1消防23.411992.002电器70.005955.983空调83.307087.124给排水及污水处理22.471911.925电梯74.126306.336煤气6.24530.537管理电脑、电讯等9.44850.858擦窗机2.12180.18设备购置及安装投资合计291.65247924.92序号项目名称平方米指标美元投资万美元占总投资百分比%1建设期物价风险65.415565.592不可预见费38.003233.253开办费51.184354.374临时备用金11.761001.015专业费其中：⑴勘察费⑵设计费⑶建设监理⑷筹建费⑸其他咨询费64.003.1835.1812.829.653.185442729910982275.476土地转让金141.18120012.067贷款利息129.41124811.068流动资金11.761001.01其他投资合计530.12450645.293.5房地产项目策划及案例房地产企业迈入深度分众开发时代现代房地产项目策划：如何提供优秀的分众产品“分众开发”就是将房地产的目标消费群体进行细分，锁定特定的目标消费群，然后推出这一特定群体最需要的房地产细分产品。分众开发的优势在于它强调的是“分”，其精髓就是“精确”、“细分”、“实效”。分众开发四部曲：进行市调研究提供分众产品制定价格策略进行分众化营销案例介绍：清华坊清华坊风俗民居别墅2004年五一期间，由成都的——四川清华坊置业有限公司投资开发的广州清华坊以其清新、雅致的中国现代院落民居楼盘特色入市，参加到竞争激烈的华南板块。该项目总占地300多亩，一期179亩，共200套，其中主力户型是300—400平方米带双车位的2—3层别墅单位。目前内部认购期间均价在5300元／平方米。最高的4套面向中心花园的单位售价为6500元／平方米，约有70％的单位价格都在6000元／平方米以下，因此每套别墅的总价在150万——250万之间。一则小道消息。。。业内某资深人士第一次看到（成都）清华坊，非常兴奋。找遍成都，终于成功结识这位天才设计师，并成功介绍其进军地产界。现在该设计师已成功在北京注册公司，并在优山美地三期有杰出表现，还一举拿下鲁能集团在山东所有住宅的设计权，真可谓遇见贵人、名利双收。业内人士分析。。。清华坊能在大盘林立的华南板块成功获得买家的认可，关键的因素在于其走的是一条与该板块上市产品形成了差异性的路线，是目前广州市场独一无二的首创，从而也创造出另类的别墅市场空间。据清华坊董事长涂志明介绍，目前认购的业主，基本上都是大学教授、建筑设计师、画家、企业家等文化和经济层次较高的人群。景观设计师的评价。。。小河边的青青竹林，郁郁葱葱，尽显山野风光。竹子园林景观，提升了“清华坊”的园林文化品位，使爱竹者留恋往返。苏杭式园林景观布景，庭前院后，修竹挺立，红竹和金竹生机昂然。一排排清幽高雅，蓬勃洒脱的竹子，使整个别墅群朴素、自然、清新、脱俗。来自异曲之音。。。清华紫光北京房地产开发有限公司董事长吕大龙先生介绍《中式居住建筑如何与国际品质接轨》时，谈到清华坊：已经做过的中式住宅都看了一遍，确实是比较少，也确实是比较有意思。像清华坊，是TownHouse，比较痛苦，站在阳台上看院子，可以看到八家院子。但是院落还是很漂亮，小文人气。芙蓉古镇，做的过分的雕琢了，但是还是比较前卫的一个东西，做中式的东西。设计者的自评。。。虽然广州的房地产市场水很深，但好的产品一定会被市场所认可。清华坊所打造的中国宅院别墅，是以产品的差异化自然而然地带来客户群的分众，本身就已经限定了其目标客户群是对“庭院深深”所代表的传统民居文化怀有眷恋之情的雅士。先欣赏西式别墅的策划方案以下为12种风格的西式别墅。。。而广州“清华坊”实景拍摄。。。谢谢！KeepConnectingInTheFuture