财务会计 投资性房地产

学习目标课程内容案例讨论课后练习参考书目第八章投资性房地资产本章学习目标通过本章学习，你应能够：1.掌握投资性房地产的范围与确认；2.掌握投资性房地产初始计量、后续计量的核算；3.掌握投资性房地产转换与处置的核算。增资圈地：地产扩张雄心凸显公开资料显示，预计2008年及2009年，雅戈尔的地产业务收入将分别为48亿元、72亿元，对公司的利润将达6.8亿元和11.2亿元左右。雅戈尔房产成立15年来，从立足于宁波并逐步向长三角延伸。近年来，有关雅戈尔大手笔增资“圈地”的新闻不断见诸各类媒体：2007年7月，雅戈尔置业在杭州以高出起拍价8亿元的价格击败凯德置业，竞得杭政储出23号地块，刷新杭州地价纪录。而之前在苏州、宁波，雅戈尔都获得过“地王”的称号。2007年9月，另一家全资子公司宁波雅戈尔钱湖投资开发有限公司以52462万元和75300万元的价格分别竞得杭州两块住宅用地。以纺织为主业的雅戈尔2007年上半年服装营业收入达13.8亿元，而房地产则达10.8亿元，两者相差不多，这表明服装和地产已成为雅戈尔的双重驱动器。2008年2月28日，雅戈尔集团在宁波市国有建设用地使用权挂牌出让活动中，以97972.28万元的价格竞得北郊路以西地块的国有建设用地使用权，获得宁波新“地王”称号。据不完全统计，雅戈尔置业从07年至今，投入巨资增加土地储备，通过公开招拍挂等方式已经获得宁波、苏州及杭州等地12项土地的使用权，新增的土地储备面积超过140万平方米，总的土地储备超过300万平米，房地产可售面积达400多万平米。公司全资子公司雅戈尔置业的开发能力和盈利能力已跻身国内房地产行业前列，成为宁波、苏州等二线发达城市区域地产龙头企业。购入的土地使用权在尚未投入开发前，作为无形资产核算，并按其有效年限平均摊销；将土地投入商品房开发时，将土地使用权的账面摊余价值全部转入开发成本。期末对开发产品和开发成本按账面成本与可变现净值孰低计价，差额提取存货跌价准备计入当期损益。为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前计入开发成本，开发产品完工之后而发生的利息等借款费用计入财务费用。（十二）投资性房地产的种类和计量模式投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租用资产采用与公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政策；对存在减值迹象的，估计其可收回金额，可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。一、投资性房地产的特征与范围（一）投资性房地产的定义及特征投资性房地产，指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产，具有高风险高收益的特征。。特征：（1）投资性房地产业务是一种经营性活动（2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产（3）投资性房地产有两种后续计量模式（二）投资性房地产的范围（1）已出租的土地使用权。例如,甲公司与乙公司签署了土地使用权租赁协议,甲公司以年租金720万元租赁使用乙公司拥有的40万平方米土地使用权。那么,自租赁协议约定的租赁期开始日起,这项土地使用权属于乙公司的投资性房地产。（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。例如,企业发生转产或厂址搬迁,部分土地使用权停止自用,管理层决定继续持有这部分土地使用权,待其增值后转让以赚取增值收益。（3）已出租的建筑物。例如,甲公司将其拥有的某栋厂房整体出租给乙公司,租赁期2年。对于甲公司而言,自租赁期开始日起,该栋厂房属于投资性房地产。下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产(固定资产或无形资产)；（2）作为存货的房地产：适用《存货》，销售收入适用《收入》；（3）企业代建的房地产，收入和费用的确认和计量适用《建造合同》。4、下列房地产，是否属于投资性房地产，要根据具体情况判断（1）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则不可。（2）关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。【例题1】下列项目中，属于投资性房地产的有（）。A.已出租的建筑物B.已出租的土地使用权C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.按照国家有关规定认定的闲置土地E.作为存货的房地产【答案】ABC二、投资性房地产的确认和初始计量（一）投资性房地产的确认和初始计量1.确认将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：（1）与该资产相关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。2.初始计量按照成本进行初始计量，比照固定资产和无形资产等相关要求确定。外购或自制:只有购入或完成的同时用于出租或资本增值的：借:投资性房地产贷：银行存款\在建工程等否则,先做固定资产、无形资产或存货，再按转换处理。（1）外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。（2）自行建造的投资性房地产企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。（二）与投资性房地产有关的后续支出1.资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。（转入在建工程）2.费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。三、投资性房地产的后续计量（一）采用成本模式进行后续计量按照固定资产或无形资产的有关规定对投资性房地产进行后续计量：1.计提折旧或进行摊销.借:其他业务成本贷:投资性房地产累计折旧(摊销)2.租金收入,作“其他业务收入”。3.存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。借:资产减值损失贷:投资性房地产减值准备例如：某企业投资性房地产采用成本模式计量，2007年1月1日以270万元购入一幢建筑物用于出租。预计使用20年，预计净残值为30万元。采用直线法折旧。2007年的租金收入15万元存入银行。2007年12月31日，估价可收回金额为250万元。借:投资性房地产270贷：银行存款270借:其他业务成本11贷:投资性房地产累计折旧11借:资产减值损失9贷:投资性房地产减值准备9借：银行存款15贷：其他业务收入15（二）采用公允价值模式进行后续计量1.采用公允价值模式的前提条件只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得。即同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。会计科目投资性房地产——成本——公允价值变动公允价值变动损益2.采用公允价值模式进行后续计量的会计处理(1)不对投资性房地产计提折旧或进行摊销；(2)以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，差额计入当期损益：借:投资性房地产-XX（公允价值变动）贷：公允价值变动损益（公允价值下降则分录相反）(3)取得的租金收入确认为其他业务收入。长江房地产公司（以下简称长江公司）于2007年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元，出租时，该幢商品房的成本为2000万元，公允价值为2200万元，2007年12月31日，该幢商品房的公允价值为2150万元，2008年12月31日，该幢商品房的公允价值为2120万元，2009年12月31日，该幢商品房的公允价值为2050万元，2010年1月5日将该幢商品房对外出售，收到2080万元存入银行。要求：编制长江公司上述经济业务的会计分录。（假定按年确认公允价值变动损益和确认租金收入）（1）2007.1.1借：投资性房地产——成本2200贷：库存商品2000资本公积——其他资本公积200（2）2007.12.31借：银行存款100贷：其他业务收入100借：公允价值变动损益50贷：投资性房地产——公允价值变动50（3）2008.12.31借：银行存款100贷：其他业务收入100借：公允价值变动损益30贷：投资性房地产——公允价值变动30（4）2009.12.31借：银行存款100贷：其他业务收入100借：公允价值变动损益70贷：投资性房地产——公允价值变动70（5）2010.1.5借：银行存款2080贷：其他业务收入2080借：其他业务成本2050投资性房地产——公允价值变动150贷：投资性房地产——成本2200借：资本公积——其他资本公积200贷：其他业务收入200课堂练习甲企业为从事房地产经营开发的企业。2007年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为l0年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为90000000元。由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。2007年l2月31日，该写字楼的公允价值为92000000元。2008年l2月31日，该写字楼的公允价值为93000000元。甲企业的账务处理如下：（1）20×7年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租借：投资性房地产——××写字楼（成本）90000000贷：开发产品90000000（2）2007年12月31日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益借：投资性房地产——××写字楼（公允价值变动）2000000贷：公允价值变动损益2000000（3）2008年12月31日，公允价值又发生变动借：投资性房地产——××写字楼（公允价值变动）1000000贷：公允价值变动损益1000000三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。不得从公允价值模式转为成本模式！会计政策，是指企业进行会计核算和编制会计报表时所采用的具体原则、方法和程序。只有在对同一经济业务所允许采用的会计处理方法存在多种选择时，会计政策才具有实际意义，因而会计政策存在一个“选择”问题。企业所选择的会计政策，将构成企业会计制度的一个重要方面。2007年1月1日，甲将一栋写字楼租赁给乙公司使用，原采用成本模式计量，现在符合公允价值计量条件，转为公允价值计量模式。该写字楼原价900万元,已计提折旧27万元，账面价873万元，2007年1月1日的公允价值为950万元，假设甲按照净利润的10％计提盈余公积。借：投资性房地产——成本950投资性房地产累计折旧27贷：投资性房地产900利润分配－未分配利润69.3盈余公积7.7四、投资性房地产的转换和处置（一）房地产的转换房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重