“￥￥花园”房地产开发项目可行性研究报告

“￥￥花园”房地产开发项目可行性研究报告编制单位：**￥￥房地产开发有限公司编制时间：二OO五年二月十六日摘要“￥￥花园”项目位于**市涪城区跃进路北段与待建的规划道路的交叉口，绿线占地面积10008.4平方米（约15.01亩），地块西面北面临街（跃进北路及待建的高水中路），沿跃进北路临街面地块长约98米，临高水中路地块长约80米，项目地块呈矩形。项目北面为圣水二队居民点，南面临街面为一层临时小门面，东面为规划中的涪城区区政府办公用地，西面为规划中的高水中学。“￥￥花园”（下简称：本项目）拟规划设计的主要经济技术指标如下：小区总规划绿线用地10008.4平方米（约15.01亩），规划设计总建筑面积约20000平方米，其中底层商业铺面建筑面积约1500平方米，二层商业建筑面积约1500平方米，住宅建筑面积17000平方米，住户暂定170户，绿化面积为3500平方米（其中中心绿地面积为2000平方米），建筑密度为35.33％，容积率2.0，绿化率为35％。“￥￥花园”拟计划于2005年5月起着手项目规划及前期报建工作，于2005年12月开始动工建设，项目建设总工期约12个月，预计于2006年6月进入项目预售期，其销售周期约12个月。其项目总投资（含土地成本及银行利息为人民币960万元）人民币2696.11万元，项目预计总销售收入人民币3226万元，项目预计税后利润总额为人民币312.14万元。自项目获准销售开始起，拟计划将当月销售款的部分用于银行还贷，部分作为项目开发资金回投入项目后期工程，预计将于2007年2月将完成土地抵押贷款清算工作。、项目概况……………………………………………………………………042、开发项目用地的现状调查及动迁安置……………………………………043、市场分析和项目定位………………………………………………………054、规划发展建议………………………………………………………………225、资源供给……………………………………………………………………246、项目开发组织机构、管理费用的研究……………………………………247、开发建设计划………………………………………………………………258、项目资金来源及经济分析…………………………………………………269、结论及建议…………………………………………………………………27一、项目概况：1、项目名称：“￥￥花园”开发建设单位：**￥￥房地产开发有限公司2、项目地理位置：本项目位于**市涪城区跃进北路与高水中路交叉口，项目北面为圣水二队居民点，其他几面为待建设用地。3、项目周边的环境状况：本项目所在区域在“花园·星河湾”、“小岛春天花园”等大型楼盘的带动下，已逐步形成了一个比较成熟的居住区，2005年政府将进一步规范土地市场化的管理，城市土地供应更加紧缺，开发投资商的市场准入难度进一步加大，在2005年下半年到2006年将出现更多的市场空间，本项目在相邻的中房即将开发的100余亩大盘的进一步拉动下，作为一个小型精品楼盘于2005年底或2006年初动工建设并于2006年下半年进行销售，其时机比较适宜。4、项目性质及主要特点：本项目土地规划为商业、居住用地，其项目用地较小，地块方正，两面临市政道路，其临街面约170米长。项目西面（跃进北路对面）为规划中的高水中学，东面相隔的是规划中的涪城区政府办公用地。并处于“花园·星河湾”和“小岛春天花园”两大楼盘之间。二、开发项目用地的现状调查及动迁安置：1、土地调查：本项目用地由两宗土地构成，其土地证面积总和为7813.21平方米（约11.72亩），均属商业、居住用地，使用单位均为**￥￥房地产开发有限公司。2、拆迁调查：本项目土地使用权属**￥￥房地产开发有限公司，其地块上临时出租门面及出租仓房产权均属￥￥公司，不存在大的拆迁难的问题。3、市政基础配套设施调查：本项目地块上有仓房（租赁站），其施工水电问题可在此基础上解决，同时项目两面临市政道路，其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。4、地块交通条件调查：本项目周边的市政路网正逐步完善，随着花园、中房、小岛等几个大房产公司在本项目周边进行开发带动，将极大地促进政府对该区域的市政配套设施建设及完善。36路公交车从项目前跃进北路经过，6路、27路、39路公交线路从旁经停，平政长途汽车站相距咫尺，出行非常方便。三、市场分析和项目定位：一）、市场分析：1、2004年**市房地产市场供给现状分析：1）、由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。2004年**市房地产开发投资额为人民币229122万元，同比2003年减少人民币93408.16万元，负增长率为28.96％。2）、2004年商品房施工面积2026744平方米（其中：本年新开工面积1219914平方米），施工面积比2003年减少565874平方米，负增长率22％。从施工面积构成看，其中住宅仍占主导地位，为1686960平方米，12270套，但比2003年所占比重下降6.3个百分点，为83％。表一：2001-2004房地产资金投入情况25.854624.128732.25322.9122051015202530352001200220032004指标（万元）表二：2003年房地产投资构成（按用途分类）89%7.80%0.20%3%住宅商业写字间其他表三：2004年房地产投资构成（按用途分类）83%15%0.80%1.20%住宅商业写字间其他2004年普通商品房施工面积为1089694平方米，8483套，占住宅施工面积总量65％，同比2003年减少560367平方米。电梯公寓施工面积460800平方米，2891套，同比2003年减少143458平方米，846套。经济适用房平方米，610套，同比2003年增加1270平方米，减少93套。别墅施工面积为81532平方米，286套（幢），同比2003年减少106773平方米，402套（幢）。表四：绵阳市2003-2004年商品住房施工面积比重情况（按用途分）66%24%2%8%65%27%3%5%0102030405060708090100普通住宅电梯公寓经济适用房别墅20032004从表四图例中看出，因国家宏观调控，我市房地产投资趋势减缓，但投资结构发生变化较大。2003年**市住宅投资所占比重为89%，2004年住宅投资下降至83%，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由2003年7.8%上升至2004年15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。3）、商品房竣工面积1509222平方米，比上年增长22%，其中商品住房竣工1229704平方米，8921套，比上年负增长5%；商品用房竣工面积245957平方米，比上年增长495%；写字间竣工12938平方米，比上年增44%；其它用房竣工面积20673平方米，比上年负增35%。4）、商品房进入市场情况：2004年，**市商品房市场进入共81宗，276幢，1192501平方米。同比上年减少464296平方米，负增长为28%。其中：商品住宅进入市场表五：**市2004年商品房竣工面积（按用途分）类型合计住宅商业用房写字间其他2003年1476069129881012177423325321812004年150922212297042459571293820673同比增加2.2%-5%49.5%-44%-35%所占比例81%17%0.8%1.2%注：所占比例为2004年各类用途竣工商品房总面积比例表六：绵阳市2004年商品房竣工面积情况（按用途分）122.970424.59571.29382.0673-5%49.50%-44%-35%020406080100120140住宅商业用房写字间其他单位（万平方米）-50%-30%-10%10%30%50%竣工面积（万平方米）同比增长表七：绵阳市2004年商品住房竣工面积情况（按用途分）88.369825.33961.19028.0708-42%26.00%-89%100%020406080100普通住宅电梯公寓经济适用房别墅单位：（万平方米）-100%-50%0%50%100%150%竣工面积（万平方米）同期增长率980813平方米，7746套，占商品房进入市场总量82%左右，比上年投入总量减少93%；商业用房投入市场信息69893平方米，占商品房投入市场总量度4%左右，比上年投入总量减少93%；商业用房投入市场169893平方米，占商品房总量14%左右，其他用房市场信息投入38369平方米，占商品房投左右。表八：2004年商品房市场投放情况表：年份合计商业其他合计普通住宅电梯公寓别墅经济适用房套M2套M2套M2套M2套M22003年1656797103401511902749794792522083666566281682312909014489513859263032004年1192501774698081354467260041453192065141362694062988216989338369同比增加-28%-35%-23%-47%-78%-79%18%83%所占比重82%74%19%4%3%14%4%注：1、所占比重为2004年数据2、普通住宅、电梯、别墅、经济房所占比重为住宅类；商业、其他所占比重为商品房总面积比重表九：2004年商品房地产市场投入走势4.97562.423311.089626.16744.260225.901713.009210.539710.46211.01386.947723.42616.177210.29869.939712.45026.51789.31676.92642.05673.36323.732713.139616.7297051015202530123456789101112单位（万平方米）2003年商品房市场投入量（万平方米）2004年商品房市场投入量（万平方米）从2004年商品房市场投入走势看，2003年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到2004年一季度。从2004年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至12月底为最低端。2、2004年**市房地产市场需求现状分析：2004年，**市房地产市场需求总量大于2003年，房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，2004年下半年商品房销售有所下降，2004年上半年商品房销售面积为974545平方米，占全年；下半年销售商品房为507094平方米。占全年销售总面积34%。1）、2004年，**市商品房销售1481639平方米，销售金额237173万元，分别比上年增加113464平方米，49133万元。增长率分别为7.6%、20%。表十：2004年商品房销售面积情况：年份合计m2合计普通住宅电梯公寓经济适用房别墅商业m2写字间m2其他m2m2套m2套m2套m2套m2套200313681751322841979784927466553506342186692017975373215986074423987522004148163913753901045095868372432915412010647416886042520910104150147072004年，商品住宅销售1375390平方米，10150套，销售金额189865万元，比上年分别增加106280平方米、521套、39663万元。增涨率为7.7%、5%、21%。表十一：2004年商品