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常熟城市之光项目商业策划提报2006年8月12日目录壹、前言贰、本市消费群体状况说明叁、2005年常熟市城市居民消费状况说明肆、2006年上半年居民消费结构分析伍、本市商圈分布状况陆、本项目所处区域商圈环境及商圈规模说明柒、项目介绍及定位捌、项目的目标消费群体玖、本项目全体商业定位拾、项目经营模式及经营业态建议拾壹、项目广告推广策略拾贰、各商业区块推案顺序拾叁、项目推案时机建议拾肆、周遭商圈市调说明拾伍、结论本项目位于城区中心地段，住宅密集人口多，交通便利，生活机能本已发达并紧临步行街商业氛围易于相连塑造，本项目是本路段第一个商业规划的楼盘，商业面积达24600余平方米，足够规划成复合式功能商业地带。它可以是个性化的商业市场既满足小区商业也满足目标客户群体的商业需求。本次商业提报针对本市消费结构、目标客户、商业定位、经营业态、价格及推案时机提出看法及说明。壹、前言1、城市人口数量指标年末总人口＃非农业人口＃女性单位万人万人万人2003年103.8050.8353.032004年104.3151.0053.312005年104.7751.2753.5贰、本市消费群体状况说明2、居民收入2003年，全市城镇居民人均可支配收入达到12373元，农村居民人均纯收入工7269元，分别比上年增长20.5%和12.6%2004年，全市城镇居民人均可支配收入达到15039元，农村居民人均纯收入7517元，分别比上年增长21.5％和11.1％2005年，全市城镇居民人均可支配收入达到17203元，农村居民人均纯收入8418元，分别比上年增长14.4％、11.9％。3、消费支出2003城镇居民人均生活消费支出7741元，农村居民人均生活费支出3993元，分别比上年增长19.5%和11.1%2004年城镇居民人均生活消费支出10305元，农村居民人均生活费支出5180元，分别比上年增长33.2％和29.7％2005年城镇居民人均生活消费支出11692元，农村居民人均生活费支出5622元，分别比上年增长13.5％、8.5％。4、人口变化趋势0100000200000300000400000500000600000700000系列14500005200006100002003年2004年2005年根据城市居民家庭抽样调查资料显示：2005年，居民人均消费支出11691.81元，比上年增加1386.61元，同比增长13.5%。其中，服务性消费支出为3547.32元，增长20.2%。服务性消费支出增长是居民生活水平提高的重要指标之一，它的高幅增长标志了居民生活的进一步改善。1、餐饮消费成亮点2005年，餐饮消费是常熟消费市场的一大亮点。2005年，居民人均食品消费支出为3857.70元，增长16%，其中，在外饮食消费1044.45元，增长59.7%。叁、2005年常熟市居民消费状况说明2、衣着消费增幅最大2005年，居民人均衣着消费支出1022.69元，增长85.4%。其中成衣消费支出人均749.66元，增长93.7%；鞋类支出人均212.42元，增长83.4%。3、居民掀起“购车”热潮抽样调查资料显示：2005年每百户居民家庭拥有21辆。居民人均交通支出1395.54元，增长了73.5%，占到了整个消费支出的11.9%。4、旅游消费日渐升温2005年居民人均团体旅游支出375.36元，同比增长70.9%。5、教育支出大幅增长2005年，居民教育文化娱乐服务类消费人均支出2332.40元，增长81.8%，其中人均教育支出997.41元，增长56.2%。人均成人教育支出也达到了183.42元，占教育支出的18.4%，比上年增长4.4%。六、健身娱乐活动丰富多彩2005年，居民人均健身活动和其它文娱活动支出达196.05元，比上年增长2.2倍。居民娱乐休闲方式除了选择外出旅游外，更多地选择逛公园、看电影、去健身房，或是到酒吧、咖啡屋、茶馆、KTV里放松休闲。七、网络生活走进百姓家庭2005年，每百户居民家庭拥有电脑66台，其中59%的家庭接入互联网。居民人均电信费支出377.89元，增长45.5%。肆、2006年上半年居民消费结构分析上半年，城市居民人均可支配收入比去年增长12%。收入的增长为居民消费的增加提供了条件，也为消费结构的优化提供了可能。上半年，城市居民人均消费性支出6863.95元，增长6.1%。消费支出金额（元）2022.21499.8307.99237.27262.58714.63370.51808.9050010001500200025002005年2022.21499.8307.99237.27714.63370.5262.581808.92006年2022.21637.75347.41294.69861.84666.86314.051437.95比例0.00%27.60%12.80%24.20%20.60%180.00%19.60%25.80%食品衣着高档耐用品医疗保健教育文化娱乐居住类杂项商品交通A、八大类消费比例增减情况2006.1—6月B、2006年上半年城市居民消费的三个显著特点一是不断注重家庭环境的提升。二是更加重视人的健康。三是更加注重人的外在形象和内在素质。四是更加注重子女教育文化素质的提升成长。伍、本市商圈分布状况（一）市级商圈分布状况：招商城、汽配城，建材城等专业市场以批发商业经营模式为主，除供应市内需求物品之外还供应其它城市批货交易。此外，一百、华地、华联、方塔步行街等也是全市重心消费商圈所在地。（二）区城商圈分布状况区域商圈则以量贩超市为主，例如大润发，常客隆、世纪联华，欧尚及未来的沃尔玛等，以生活所需日常用品供应零售为主。（三）社区商圈分布状况社区商业通常以较大型的社区门面房及内街商业为主，它先满足社区业主的食、衣、娱乐、用品等，但也可以为邻近住家提供便利的生活需求，例如：明日星n城、世纪中心等。陆、本项目所处区域商圈环境及商圈规模说明(一)商圈辐射区域：本项目周遭商圈主要是以方塔步行街商铺、福地广场、一百、华联为主要消费圈，未来会再加上恒隆中心及华府的商场投入，由于形成主商圈核心地段直接涵盖辐射全市消费人群，网络面非常广泛，是全市精华商圈。(二)商圈消费群体结构：由于辐射全市消费人群，消费人群之中各年龄段几乎都涵盖其中，但如仔细分类的话，其中青少年、青年及中年人还是占据最大比例（详见访谈分析图），只是消费金额有所差异！(三)商圈业态分布依各路段商业业态种类来看，不同路段有不同的业种，例如：1阜湖路商业业态：小五金机电、美发、小餐饮、地毯等小商业组成里颜港商业业态：服装服饰、餐饮为主配合超市、药店、花店等零售业态方塔步行街商业业态分：各服装服饰、精品、鞋业、百货、餐厅等县南街商业业态：各服装服饰、精品、百货、鞋业、小餐饮等海虞南路商业业态：沃尔玛、餐饮、娱乐、酒店、零售、服务业、银行等锁澜路商业业态：五金机电、二手市场、通讯等琴湖路商业业态：大润发超市、五星电器城带动的餐饮及零售业等A、项目介绍本项目位于常熟市城南地段（海虞南路与阜湖路的交汇区块），紧临方塔商业步行街，未来商业可以和里颜港拆迁改建串连形成三条平行商业主轴，海虞南路将打通招商城，阜湖路向西沿伸打通至县南街，阜湖路北面老旧公寓正在进行外立面的装修工程。本项目东,西面宽约300米占阜湖路约二分之一长度，南北纵深约200米，户内及户外商业长度近700米。由步行街、独立商业楼、特色下沉式广场、主题卖场结合而成，因此本项目将作为阜湖路未来商业的引航者，不仅可以带动区块的发展更可以作为本区块的商业杰作。柒、项目介绍及定位阜湖路南段未来立面规划图B、项目分区功能由本项目所处地段、规划、人口、社区户数及毗邻方塔商圈形成一个串连合并的商业地带，结合这样的优势本项目主题商业定位为：市中心个性化主题商业步行街及复合功能商圈，它不仅具备满足广大客户群体购物、休闲、美食、创业等功能，建成后的商业外饰将会是现代风格的商业建筑，分为A、B、C、D、E五大功能区，依各临路点不同赋予其不同的商业经营定位：商业区块示意图（共分Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五大区块）4、现有商业规划1、2、3、4、5、8#及下沉式店面的尺寸设计如下：区域楼号楼层面宽、深度商铺数量高度面积备注西侧规划路8-113.3~6.9米/9~13米123米619.02西侧规划路8-123米510.52西侧规划路515~6米/8-10米55米244.84步行街513.3~6.3米/9~11米235米1309.98步行街523.5米1968.04切割为四块步行街413~6.3米/3.8~11.9米95米480.75步行街423.5米647.78切割为两块步行街313~3.6米/3.8~12米85米416.58步行街323.5米652.34切割为两块独立商业沿街店面214.2/11.9345米2365.51打包及切割零售220/1243米2502.451#商业楼1470/30B1F:4.2米、1F:5米2F:5米、3F:5米8894整层或切割零售下沉式商业广场B13.6~5.6米/12米353.6米4000切割零售合计13024611.81㎡区块位置商业定位销售方式业态业态面积面积比例C8-1#楼规划路小区配套商业单独出售1F2F1129.545%小区配套零售服务业小区配套零售服务业B1~B43、4、5#楼底层步行街及2层商业地区特色商业单独出售个性化、差异化精品商业妇幼用品及书城、儿童双语才艺5720.3123%A2#楼沿街独立商业楼地区特色商业单独出售男性、少淑女精品商业品牌餐饮4867.9620%E1#B1、1F及2、3F屈臣氏及港MALL单独出售或返租专业团队经营专业团队经营889436%D下沉式广场商铺异国特色风情餐饮单独出售休闲餐饮业400016%商业定位说明及比例分析A区功能定位2#楼沿街独立商铺是最靠阜湖路的商铺，椭圆形的造型及大落地玻璃外观商业穿透性抢眼，是非常有价值的店铺，总面积约4867平方米。除了东、西两头圆弧造型较大面积之外，每个店铺一层层高5米，面宽4.2米,深度11.9米，二层层高4.2米，1层可作隔层加大利用度，增加卖点。1层内街定位为个性化精品及服饰特色店，外街定位为男性及少淑女品牌服饰专卖店。2层定位为大型品牌餐饮旗舰店或连锁店。B区功能定位：B区为3、4、5#底层商业门面房及二层商业区块，总面积为5720平方米，每个店铺一层层高5米，面宽3.3-6.3米,深度9-11.9米，二层层高3.5米，1层可作隔层加大利用度，增加卖点。1层定位为个性化、差异化精品特色商业步行街，全长约200余米，它可以网罗少年、青年及成年的男女消费人群。2层定位为妇幼精品、书城及儿童双语才艺班，本层切割为8块，每块面积在250—600平方米不等，每个区块再规划成专属市场功能，主题明确，突出教育文化商业主题。C区功能定位：C区总面积为1129平方米，每个店铺一层层高3米，面宽3.3-6.9米,深度9-13米，二层层高3米，定位为小区配套商业，例如：小区诊所、小区托儿所、美容美发…等。D区功能定位：D区总面积为4000平方米，每个店铺一层层高3.9米，面宽3.6-5.6米,深度12米，每个铺位大约在50平米左右。它应该具有聚集人潮，地区特色，休闲及轻松的聚会场所，定位成异国风情特色餐饮天地，在这里市民享有各国特色美食、日式、韩式、美式、欧式、泰式、中式及休闲式的咖啡简餐、食品、这里布置有遮阳伞、花丛、植裁、绿化，白天是休闲饮食，晚上星光灿烂，灯火辉煌，雷射激光表演，配合时间水柱的此起彼落，塑造成常熟市国际美食天地。E区功能定位：E区总面积为8894平方米，B1层高为4.2米、1—3层层高为5米，每层的面积约2100平方米，宽度为70米、深度为30米，B1层及部分一层面积约3000平方米定位为地区性的中型超市，部分1层及2、3层定位为CEPA零关税卖场，此部分可由有一定知名度的经营团队进行统一规划经营。C、常熟市民抽样消费访谈分析针对常熟市不同的地点，不同的时间，不同的人群采取抽样访谈的方式，对于它们平常消费