好邻居老年公寓指导建议(简)

POWERSINTERNATIONAL南京启立投资管理有限公司2012年2月好邻居老年公寓指导建议（简）房地产专业服务机构QILICommunicating,WeQILIBetter启立是为客户提供全方位房地产专业服务的公司。业务范围覆盖了从品牌研究、产品研究、战略发展、品牌整合营销传播、行销渠道建设，直至终端人员培训等一整套房地产全程操作范围。启立自成立以来，为客户提供了全方位的营销战略及市场解决方案。现今，已经发展成为一家拥有广告、公关、影视制作、文化传播、地产经纪等多个分支机构的机构，成功构建了一个集合各专业的广阔作业平台，提供一站式品牌传播服务。选择启立的十大理由缘由1：地产服务整合机构启立自成立以来，聚集专业地产服务整合经验，为客户提供房地产全方位服务的专业地产机构，业务范围覆盖前期产品研究、策略制定、营销推广、品牌整合、销售代理、公共关系、广告传播、商业策划、商业运营、国际融资等房地产十一个重要流程。启立提供给客户一个房地产全程服务伙伴。缘由2：品牌开发商的长期伙伴启立自成立以来，先后服务了多家开发商，秉承“合作双赢”理念，各地分支机构已经与当地第一房地产品牌达成战略合作联盟。启立集团自成立以来立足江苏，将启立成为江苏地产专业服务的集团军。缘由3：将资本运营纳入地产营销随着房地产的迅速发展，房地产已经不在局限于房地产开发、销售等环节几个单一环节，如何借助外力是当前房地产发展的重要主题，启立通过多年的业务关系，现在已经多家具有权威融资及商业巨鳄能力的公司，为开发商寻找合作伙伴提供重要契机。缘由4：具有开发商经验的服务团队启立作为专业地产服务机构，不仅具有良好的专业素养，更聚集了大量具有开发商经验的精英人士，更可以站在开发商立场思考问题，是启立客户的共同认识。此外，在项目合作过程中，启立将提供一个编外智囊团的增值服务，此编外智囊团是由当地著名开发商的专业工程、设计、销售、物业管理等高级职业经理组成，具有高水准的专业素养、良好的当地实际经验。缘由5：良好的行业资源及招商能力启立在拥有良好的大客户资源，与市内各个大型开发公司保持良好沟通，将为项目的良好顺利发展保驾护航。启立与大型商业机构、著名酒店管理集团具有良好的合作关系。缘由6：多团队组合营销模式坐销团队+电话直销团队+直销团队+大客户团购队伍本报告之目的通过对本案的充分认识和对老年公寓这一特殊物业内外消费力的综合分析，推导出宜采用的初期方案。报告要解决的问题作为迄今市内规模较大且力撑市区老年安居工程的项目，本案除了区位、配套、文化景观资源优势之外；项目的整盘战略理念、核心目标以及项目的灵魂究竟是什么？如何才能在未来大量推向市场的项目当中脱颖而出，构建一个强势的项目品牌并以此牵引整盘的成功？基于对项目的战略思考，本次报告需要解决的问题如下：1·本案整盘概念定位是什么？2·在整定位之下，各区域之间的功能划分又是怎样的？3·采用什么样的售卖模式即能保障利益最大化，同时风险最小化？目录前言一、国外老年住宅分析二、老年住宅设计建议三、关于老年住宅营销推广四、南京启立的几点营销建议前言全球人口老龄化问题全球进入人口老龄化的国家和地区已达到72个2011年全球老年人口已达到7.93亿全球80岁以上高龄老人占世界老年人口总数的11%。世界百岁老人约14.5万备注：进入老龄社会的标准标准是：0-14岁的少年在总人口中少于30%；65岁及以上的老年人口大于7%或60岁以上人口大于10%；中位年龄人口大于30岁。2005年中国城镇人口金字塔40,000,00030,000,00020,000,00010,000,000010,000,00020,000,00030,000,00040,000,0000-410-1420-2430-3440-4450-5460-6470-7480-8490-94100+MaleFemale2010年中国城镇人口金字塔40,000,00030,000,00020,000,00010,000,000010,000,00020,000,00030,000,00040,000,0000-410-1420-2430-3440-4450-5460-6470-7480-8490-94100+MaleFemale2015年中国城镇人口金字塔40,000,00030,000,00020,000,00010,000,000010,000,00020,000,00030,000,00040,000,0000-410-1420-2430-3440-4450-5460-6470-7480-8490-94100+MaleFemale建设部住宅需求课题提供未来十年内，城镇仍然是两头小中间大的良好人口结构往后，人口结构中的40岁以上人口比例逐渐增加中国老龄化趋势前言我国老年人口的绝对数量大。我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的１／５。到２０５０年，我国老年人口总量将超过４亿。高龄化趋势显著。随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。“未富先老”。发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在５０００美元至１万美元，目前平均达到２万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足１０００美元。“空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加。关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养４个老人和１个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重。农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。中国老龄化社会五大特点：前言老年人住宅市场”潜力巨大国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很老年人住宅市场分析大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。家庭因素催生老年人住宅的产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。第一部分国外老年住宅分析1、发达国家老年住宅的背景2、发达国家老年住宅的范例3、结论发达国家1、发达国家老年住宅的研究背景建立在“先富后老”基础上的养老模式发达的生产力水平良好的社会保障体系从关注老年人的心理感受出发比较项西方型社会东方型社会传统家庭观社会风尚是独立自主，互不拖累社会公德应赡养老人，敬老爱幼主体家庭结构亲子分居小家庭为主体多代同堂大家庭为主体老年福利体制政府立法，社会保险政府立法，社会家庭共担老年福利对策增强老人独立生活能力增强家庭养老功能老年住宅形式低层独立式住宅或公寓对层集合式住宅或公寓社区服务目标援护纯老年家庭援护住宅养老环境老年居住福利设施满足老人对居住环境多样性需求开发社区服务网点，收养在宅养老有困难者1、发达国家老年住宅的研究背景发达国家发达国家与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4截止到2008年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。2、发达国家老年住宅的范例——德国发达国家“照料护理式住宅”不来梅老年住宅2、发达国家老年住宅的范例——德国护理理念环境理念建筑理念发达国家60年代末美国进入老龄社会，截止到2008年，60岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的18%。经济实力强，70年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。据统计，家人同居的老人很少，75％的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。2、发达国家老年住宅的范例——美国独立式住宅老年公寓（集合住宅）养老院护理院老年养生社区（综合老年人住宅小区）美国老年住房五种模式发达国家截止到2008年，60岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的26%，日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。目前，90％以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平，95.5％的老人在家中养老，4.2％的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。日本老年住房三种模式在宅养老机构养老“两代居”2、发达国家老年住宅的范例——日本发达国家2、发达国家老年住宅的范例——日本日本老年住房“两代居”模式发达国家同居寄宿型同居分住型邻居和住型完全邻居型2、发达国家老年住宅的范例——日本日本老年住房“两代居”模式发达国家同居寄宿型同居分住型邻居和住型完全邻居型2、发达国家老年住宅的范例——日本日本老年住房“两代居”模式通过道具使参观者模拟到老年的生理状态，体验积水在住宅的各个功能空间中针对老年人设计的设计细节。2、发达国家老年住宅的范例——日本发达国家3、结论发达国家•把老年居住建筑的规划纳入居住区的规划当中，是老年住宅的发展趋势。•日本、新加坡的老年建筑模式对中国的老年住宅规划设计更具有借鉴意义。•老年住宅设计不仅关注老年人的居住环境，同样关注老年人的心理感受。•老年住宅设计应注重周围配套设施以及护理体系的完善。在财富积累充分、社会保障体系健全的情况下，以政府通过政策引导为主的方式解决老年人的居住问题。企业需从建造以人为本的人居环境的层面上重视社区中的老年问题，并从专业上解决老年住宅实施中的技术问题。第二部分老年住宅研究成果1、规划要求2、建筑设计3、景观环境1、规划要求研究成果1）老年住宅应当配备的基础设施明细表2）住宅选址与场地设计选择环境质量良好、交通便捷的场地，作为规划的先决条件。靠近基本的社区公共设施，同时远离喧闹的文娱场所。场地内的合理规划与设计•尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境。•场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。•居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；•处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。研究成果容积率在1.0～0.1之间均可进行老年住宅开发；合适容积率的用地可做“两代居”模式的老年住宅开发；低容积率的用地适合低密度的老年综合社区的开发。•入住对象的多样性•建筑形式的多样性•老年公用建筑等设施•服务医疗人员的配备3）容积率研究成果健康老年人日常活动半径的设置为450米，以此设置服务设施。小区内专为老年服务的公用建筑的设置。例如以下：•护理室：护理与日常监护活动基地。•机能回复训练室。•医务室：包含日常健康管理、咨询、诊察、配药的设施。4）配套设施研究成果空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性。设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，空间具可改造性。2、建筑设计研究成果2.1住宅公共空间的设计要点2.1.1住宅的坡道无障碍设计要点在有台阶的地方应设置坡度平缓的台阶和斜面，标准见下表。在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。研究成果•设置斜坡引道有台阶时应设置斜坡，斜坡的宽度应为轮椅可通行的宽度，斜