诸城商业调研报告

谨呈诸城市江峰房地产开发有限公司山东诸城商业调研报告书商业布局专项调研城市认知目录SWOT分析租金建议城市认知第一部分城市认知诸城——中国百强县市之一综合经济实力在2009年度全国百强县（市）中列第35位，被省委、省政府表彰为“县域经济发展先进单位”，属山东省经济综合实力30强。诸城自然资源丰富，工业发展迅速，农业基础雄厚，服务业发展领域，先后建起了龙城市场、密州商城、九龙商贸城、龙海水产城等一大批骨干市场和商业网点。从2006年下半年开始，诸城市政府以旧城改造为主的推出楼宇改造，诸城的商业发生了突飞猛进的发展，商铺的供应量十分充裕，短期内市场供应表现出供大于求的局面。目前，诸城的商业网点约3万个，零售总面积超过200万平米，超过5000平米的大型商场约16家，2008年全市消费零售额居全省第四位，占全国第68位。城市认知诸城城市发展概况：◎按照市政长远规划，诸城整个市区定位为恐龙文化核心区，以恐龙文化带动其他附属性商业的发展。市区商业以目前的百盛商圈为核心，并尽力完善中百商圈的发展。◎整个诸城市的城市发展战略，将打造以行政、金融、信息、商贸、文化、居住为主的城市综合业态，实现城市规模的大面积扩容。第二部分商业布局阶段特征：第一阶段：分布在城市东南板块老城，商业面积小，大都为沿街小铺，业态较为单一，仅为满足市民物质的需要，提供一个方便市民购物的场所，商业的雏形初现。第二阶段：分布在市场街周边，如：老龙城市场集聚性的购物环境，诸城商厦、人民商厦、老利群等。形成较大规模，形成一定的业态组合，注重商品的多样性，开始注意到购物环境对商业发展的促进作用。第三阶段：分布在和平街中段及中心广场周围，商业面积不断扩大，业态开始丰富，引进现代软硬件设施，开始考虑消费者购物的舒适度，强调商业影响力；如：百盛商厦、国美、舜邦时代广场、仁和五交化、新利群以及繁荣路的中百大厦、佳乐家等。第一阶段2000年前商业项目代表：东南板块老城区沿街零散商铺、商店第二阶段2008年前商业项目代表：老龙城市场、诸城商厦及周边集聚性商业第三阶段2010年后商业项目代表：百盛商场、新利群、中百大厦等现代自助型商业商业布局诸城现有商业概况：商业布局和平街片区是目前诸城市最具影响力的商业分布地，具有浓厚、长远的商业历史背景。现有商业非常密集，尤其是围绕中心广场周边，分布了目前诸城人流量最密集的百盛商厦、国美、仁和五交化等大型商业，日用百货、电信、家电、餐饮和服装是其主要业态。繁荣路片区另外，繁荣路新落成的中百大厦、佳乐家购物中心经营面积更是达到50000平米，除了百货外，以经营时装、精品为主，该项目旨在打造诸城新的商业中心。是市区新形成的商业集中地，其主要的商业特点是依托交通便利，经营以服装、购物、餐饮、文体、娱乐为主，商场进行统一经营，营业面积一般为150-300平米不等。人民路、兴华路片区此片区商业主要是以零售为主的业态，营业面积通常在20-50平方米这个范围。业态涵盖普通餐饮、购物、电信、邮政、银行等，商业分布较为零散单一，以人们满足日常生活所需为主。商业布局商业代表项目：舜帮时代广场、龙城市场舜邦·时代广场A座，地处诸城市核心商圈，东临老利群，是以“时尚、青春、休闲”为形象定位，集服务、购物、娱乐、运动、休闲为一体的，大型综合性商业中心，同时此项目是诸城市政府大力支持的重点形象工程，受到了市各级领导的高度重视。舜邦·时代广场A座为17层商住楼。其中，1至6层为商业，5至17层为住宅，地下一层为停车场。商业部分现已改为三联家电，主营电讯产品龙城市场建于1992年，已有18年的发展历史，历年不衰。龙城市场以雄厚的商业基础和优越的地理位置，自形成之日起便成为诸城的商业中心，是目前诸城市商业规模最大、商品种类最齐全的一站式购物商业区。诸城市政府2008年10月26日招开会议，下定决心整合龙城市场。日前龙城市场经营业户以租赁为主,占总业户的80％以上，批发兼零售,主要以零售为主。商业布局商业代表项目：百盛商厦、新利群、中百商厦、鑫城购物广场商业布局诸城商业发展趋势：1、近几年随着诸城城市人口规模不断扩大，新型商业产品层出不穷，促使诸城商业由单一集中地向多中心转变，新的商业中心在竞争中逐渐形成。如：新形成的中百大厦商圈、新利群购物中心以及目前城市核心的舜邦（三联家电）、老百盛购物中心等。2、商业经营由不成熟逐渐走向成熟，代表消费者购物喜好的大型商业综合体将代替传统大型商业中心，符合未来发展趋势的商业领袖将进一步涌现。3、诸城城市规划格局不断提升，诸城市民开始迎来生活方式与消费观念的更新。新型商业的崛起将是发展的必然趋势，诸城商业的未来发展格局正处在由量变到质变的飞跃过程，本地居民的购物模式与消费习惯在新型商业引领之下，开始面临剧烈嬗变。4、恐龙文化主题性商业、文化产业、休闲体验型商业商业需深入挖掘。复合型休闲娱乐体验型商业一站式购物形态是诸城商业发展的方向。第三部分专项调研专项调研结合项目的招商需求，我们利用了一周时间对诸城市内4个同类同业竞品商场按照业态的分类进行了详尽细致的的市场专项调查，通过调查，充分搜集了本地相关专业市场的详细信息和数据，并对其进行了分析整理，此数据也是我们完善诸城商业调研分析报告的依据。目前，对诸城市同业竞品商场主要分为百盛、新利群、中百和鑫城4个同业竞品商城以及有代表性的专业市场进行了调研。具体市场调研细节整理统计如下调研地点：诸城各同业竞品调研方法：实地详尽调研调研时间：2016年4月调查对象：各市场内所有经营商户，管理部门等诸城商业调研同业竞品调研商场名称老百盛商厦商业面积35000主题定位高端租金方式扣点成立时间1986年垂直交通扶梯4部，电梯2部，货梯2部经营模式租赁+扣点，极少部分买断商户数量275经营环境拥挤，没有休息区，下午人多商场交通周边车流大，人流大。3,5,7路公交发展状况连锁比较多，发展进入占市场阶段楼层业态及租金水平1楼珠宝黄金，化妆品，手表，鞋2女装3男装儿童乐园4运动休闲5电玩、游乐场、餐饮管理费管理费100元租赁策略入场5000元，（包含广告费2000）押金10000元，扣点25%同业竞品调研开发商中百商厦商业面积25000主题定位中端租金方式扣点成立时间2006中旬垂直交通电梯每层2部（扶梯），共五层，地下有一部坡梯经营模式封闭式模式商户数量230经营环境一般商场交通门口只有一个站点3路发展状况周边商铺无空缺楼层业态及租金水平1楼珠宝黄金，化妆品，手表，鞋。2楼女装为主，其中包括两家美甲，一部分内衣。3楼男装，童装，海贝儿儿童乐园。4楼运动装，鞋子。5楼电器,中天健身会所。管理费促销管理费600/月水费50/月租赁策略扣点10-20%入场5000元-10000同业竞品调研开发商新利群购物中心商业面积24000主题定位高端租金方式扣点成立时间2008年9月29垂直交通扶梯2部，步行梯经营模式厂家直营，扣点商户数量245经营环境高大上，开放式商场交通7.11.12路公交车发展状况暂无向外发展意向楼层业态及租金水平D1利群超市，超外部分小型餐饮1楼珠宝黄金，化妆品，鞋。2儿童百货、女装3男装4运动装、家电，床品、数码产品、手机、美容院、日用百货、按摩椅管理费促销管理费600/月水费50/月租赁策略扣点25%入场5000元-10000同业竞品调研开发商鑫城购物广场商业面积20000主题定位低端租金方式租赁成立时间2010年垂直交通观光梯两部，扶梯两部经营模式封闭式模式商户数量130（一层）二层整体出租经营环境一般商场交通门口两个站点（八路。十三路）发展状况商铺空缺很多，只有60%在运营，并且还有转让的店铺。楼层业态及租金水平1楼服装鞋帽百货、海贝儿儿童乐园1.4元/平米2楼中百一家人家居建材1.2元/平米管理费租赁策略1.2-1.4元/平米物业0.29元保证金1000交一年用18月商场名称黄海.明思克家居商业面积40000主题定位中高端家居广场租金方式租赁成立时间2009年垂直交通扶梯2部，货梯2部经营模式租赁经营商户数量55经营环境经营环境较好，和平街板块高端专业市场商场交通周边车流大，人流大。发展状况诸城市区较为高端家居建材专业市场楼层业态1楼前楼软体家居，床垫等2板式家具，儿童套房，办公家具等1楼后楼主要为中式套房实木家具等3楼为17.5影城（整体租赁）面积约为3000平米管理费管理费100元租赁策略1楼每平方米30元（使用面积）2楼每平方米20元（使用面积）3楼为17.5影城，价格约为2楼的一半，租期10年。专业市场调研专业市场调研商场名称新郎商贸城商业面积一期12万平米、二期10万平米主题定位专业市场租金方式年交成立时间2011年垂直交通无电梯商户数量460家经营环境比较宽敞商场交通10路发展状况目前有1/3商户在经营，其他以库房为主楼层业态五金建材装饰装潢茶叶管理费无租赁策略40平米5000元60平米7000元外围商铺8000元-1万元商铺售价20万元、套专业市场调研商场名称杨春商贸城商业面积26万平方米主题定位专业市场租金方式年付成立时间2012年垂直交通无经营模式自营商户数量1000左右经营环境不好商场交通12路发展状况40店铺无人经营楼层业态五金建材家具水暖广告管理费无租赁策略150元/米租、130平米交3000保证金专业市场调研商场名称欧美尔装饰城商业面积11万平米主题定位装饰装潢租金方式年付成立时间2009年垂直交通扶梯经营模式自营、厂家直营商户数量170家经营环境开放式比较高端商场交通6路发展状况50%关门，客流很少楼层业态瓷砖卫浴地板家具管理费无租赁策略1楼0.9-1.3元/米同业竞品调研成熟商业市场微观分析商圈内百货业态同质化较为严重，竞争比较激烈。百货业态功能较为单一，均以满足购物为主，辅以部分低端餐饮等配套业态。其中各百货业态客群定位略有差异，主要是依据年龄定位客群，不过大多数百货在功能、业态组合上却不能与其客群定位契合。百胜商厦和中百商厦客群定位比较明确，业态组合也相对较为合理，成为区域内百货类商业的佼佼者，但不足之处在于是传统百货定位，没有成规模的餐饮和影院业态。专业市场目前经营主要是开放式市场，大多采取商户自营的经营方式，大多专业市场的商户入住率在50%左右，在场经营的商户均感到今年的生意明显不如往年。综述：通过对诸城各商圈内商业的深入调研和分析，可以看出商业地产成功还取决于客群定位及相适的功能、业态组合。在市场定位的基础上，切准消费群体，我们拿什么来满足这部分人群的消费需求就显得尤为重要了。第四部分SWOT分析SWOT分析项目位置优越，区域交通发达，客流量大，周边商业基础较好。商场负一层有成熟超市增加商场人气形成，项目沿诸城主街街展示面宽阔广告位明显。优势分析SWOT分析开发商口碑不是很好，之前有多次运营失败的情况。项目硬件设施有待完善，内部空间较为低矮，商场主入口不明显。劣势分析SWOT分析机会一机会二机会三业态全新组合，升级传统百货商场经营模式，全新主力店亮相诸城，为商场带来人气保证红星美凯龙的进驻，必将为本地家居建材经营商户的经营区域转移起到巨大推力，本案也将快速发展为本地规模最大，业态最全，商品种类最丰富的家居建材旗舰。抓住机会，领跑核心商圈。目前，周边老商业（时尚巴黎、诸城商厦、商业大厦、和人民商场）基本都处于品牌业态升级整改的时期，我们的机会在于抢占先机把握商机。商管服务升级，专业商管团队永续管理，为在场经营商家保驾护航。SWOT分析威胁分析项目历史遗留问题较多，对项目的顺利开展形成着一定的威胁。诸城本地商户对项目原有的认可改变。全新引进的主力店等业态能否接地气，被诸城消费者认可，并长久生存下去。诸城五星广场项目租金建议诸城五星广场项目租金建议商户承租能力分析针对诸城五星广场商业租金的建议，我们基于以下几个方面的综合考虑:项目周边区域商业租赁概况类似典型案例比较分析商家访谈及对价格的预期诸城同业竞品租赁物业概况项目所处诸城老利群商业核心中心区，周边商业租赁价格1F大概0.6-3元/㎡每天，但目前周边商业普遍空置率非常高，周边各商