物业公司2015年工作总结

合肥永德物业服务管理有限责任公司2015年工作总结暨2016年工作思路2015年12月2015年总结及2016年工作思路---合肥永德物业管理有限责任公司2015年，在集团公司的大力支持和领导下，紧紧围绕提升物业服务品质，努力实现物业公司经营指标和内部管理体制的突破和提升为核心，我们有序的开展了一些工作，一、主要经济指标完成情况全年总收入302万元。全年总支出198万元毛利润104万元（一）收支情况主营业务收入248万元，其他业务收入54万元，实现收入300万。1、物业公司2015年应收物业费277万元，已收物业费248万元，总回收率90%，其中：①同创科技园应收物业费138万元，已收物业费124万元，本年度收费率达到90%。另外房产证问题导致未交24591万元。②香枫创意园应收物业费138万元，已收物业费124万元，本年度收费率达到90%。另外因为开发商原因A#12楼金标准、安科生物未交物业费39万元，若考虑此项因素本年度收费率增加28%2、实现其他业务收入54万元，其中停车费收入39.9万元，同创停车费收入17.3万元，香枫停车费收入22.6万元，其他收入约13.1万元总收入合计约300万元。3、物业公司全年支出约198万元。(含营业税金及附加)实现毛利约104万元（二）代收代缴水电费全年两园区水电费发票数已缴纳供电局电费342.26万元，已收326.09万元，回收率95.28%。1、同创科技园（1）同创科技园园区用电实行先交费后使用的原则，故存在垫付电费的情况，该项目全年购电金额96.17万元，全年实际发生水电费202.95万元（发票数），已收业主水电费（含购电）198.92万元，回收率98.01%，使得开发商水电垫资方面的资金压力大大减少；（2）除购电外业主应收水电费109.07万元，已收102.75万元，回收率94.2%。2、香枫创意园（1）业主应收水电费139.31万元（发票数），已收业主购电及公摊127.17万元，回收率92%。3、科焱及格致项目物业公司每月中旬对项目水电表进行抄表核算收取费用，暂无欠费；（三）制定有效的收费办法。在保证业主服务的前提下，我们今年将物业费收费工作提前开展，避开了物业公司年底收费难的情况，并结合了空置的地下车位制定了物业费缴费相关优惠政策回收了2015年及预收2016年物业费，既使得物业费有效回收也适当的减缓地上停车难的压力。（四）解决问题清理欠费，有的放矢事半功倍。2015年物业公司各物业中心制定了欠费回收计划，重点清理本年度矛盾不突出的欠费，在清欠工作中，公司要求各物业中心详细调查，主动出击，为业主切实解决实际问题，针对不同的欠费原因，对症下药，采取灵活多样的方法清缴欠费，欠费清理工作完成较好。二、日常管理方面1、工程维修1.1自2013年12月交房至今，工程方面陆续出现窗边渗水、窗户开关设计不合理、外墙脱胶、主下水压扁等问题，物业公司顶着重重压力，在面对业主提出的各种问题及质疑时不卑不亢，坚持积极热情的为业主服务，本着能解决的自己解决不能解决的再寻找开发商及施工单位的态度解决遗留问题。1.2解决前期遗留问题，香枫创意园自2014年下半年至2015年上半年期间曾多次接到业主投诉，尤其在楼宇4层或3层以下供水不足，经现场勘查发现通往A楼主水管部分管段口径较小，后现场施工改进，改造后至目前为止，已基本解决1-4层供水，为公司节省增容费用；1.3A楼长期以来无空调冷凝水管，故多年来大部分业主将接空调下水直接接入雨水管，尤其在梅雨季节，多次出现雨水管泛水，造成业主损失的情况，2015年度我们有效化解与业主矛盾，并处理类似问题3起，确保了公司无任何赔偿及经济损失；1.4做好格致配电房的设备维护维修工作，管理期间配电房电容器无功补偿设备损坏，造成罚款金额较多，我们通过与设备厂家积极联系商量解决办法，最终对格致配电房电容柜进行更换，自从2015年9月份后，电费单价恢复正常；2016年1月期间科炎项目发现类似问题，短期内也处理完毕，目前设备运行正常；1.5特种设备维护。香枫创意园二期BC楼目前尚未售罄，2015年度期间陆续有业主进场装修，不间断的装修造成电梯故障率较高，我们积极保持和维保单位的沟通，定期有计划的加强维保及全面检查次数，降低故障次数；同创科技园监控出现故障，已过质保期，项目通过自己排查布线，1.6春节前期的大幅度降温引起楼宇内消防及部分供水系统、室内水表的爆破，造成部分空置房、业主室内积水，我们一方面及时积极的解决现场问题并做好与业主的沟通，另一方面主动的与施工单位联系后期的维修事宜，尽快保证系统的恢复；三、日常管理工作1、截止2015年12月底，物业公司香枫BC楼完成交房面积39409平方米，办理交房入伙手续77家。现场加强装修管理，要求水电工、保安在装修现场进行不间断的监督和巡查，杜绝违章装修。尤其在后期的商业招租中，加强对商业餐饮的装修管理，逐步规范下水处理；2、加强保安的巡逻执勤工作，实行定点定岗巡逻，增加保安巡逻的次数，保证园区的安全，结合新制定的保安保洁考核办法对保安保洁的工作不定期的检查，在物业公司内部逐步做到检查、考核；另香枫创意园项目增设保安班长一名，规范保安现场管理，通过专职管理对保安工作进行梳理，并加强保安思想方面的沟通，目前香枫创意园全年无安全事故；3、加强员工培训，根据不同文化程度和岗位持续对员工进行正确的服务理念、技能、消防、突发事件处理等方面的教育和培训工作，全年培训不少于100次；4、搞好外联工作，为了物业公司工作顺利开展，与高新区派出所、高新消防大队、兴园街道社区、高新工会、供水供电部门保持紧密的联系和沟通。5、各项目坚持日例会制度，通过日例会制度对以往工作进行总结并对下步工作进行计划，保证各项工作顺利开展，各部门信息及时沟通，另外每周坚持周例会工作，了解掌握各项目的工作进展情况，交换工作意见，取长补短，项目之间保持竞争合作的良好关系；四、总结建议在物业公司工作的一年里，完成了一些工作，积累了一些宝贵的经验，同时在管理过程中物业公司仍旧存在问题，比较突出的问题表现在以下方面：(一)管理人员流失，项目现场执行力不强物业公司2015年期间，各园区管理过程中，项目主任流动性较大，并且在管理层具体执行中，工作做的不够到位，对公司下达的各项任务在执行的过程中不够彻底，执行力不强；得过且过，工作效率低；上下级之间沟通不畅，工作不能落到实处；工作主动性不够，狠抓落实方面开展不够；工作责任心不强，敬业精神不强等等思想方面的问题；尤其在2015年11月份多次出现车辆电瓶偷盗事件，反映现场的管理工作多处存在漏洞，质量标准流程不明确，没有清晰的用人机制，选用聘用续用人员没有做好把关。没有清晰的质量标准，造成现场管理造成混乱。（二）组织机构、人员配置设置不健全、专业技术人员缺失。公司存在一人兼数职的情况，如水电工兼职工程售后，工程维修售后服务跟不上，园区主任兼保安班长、收费员兼保洁主管客服的情况，这样使得员工较大精力放在一些琐事上，不能有效的把握主要工作，工作起来心有力而余不足，导致工作效率不够高。另物业公司缺少品质管理，建议可根据现场管理情况增设品质部门，制定梳理物业公司质量标准及完善品质检查考核部门，并辅助其他部门完成现场管理工作。(三)经营工作缺乏规划和方法，经营服务收入没有明显提升2015年物业公司缺乏对经营工作的整体规划和思路，物业公司仅满足于解决现有问题，维护好现有业主，只重视提高收费率，忽视项目拓展工作，职能中心缺乏统筹能力，对新的经营项目没有进行发掘，失去市场先机。2016年工作思路及主要工作措施针对2015年存在的问题，物业公司将总结2015年经验及教训，加强内控体系建设，强化安全管理力度，提升人力资源储备能力，进一步学习优秀物业公司的先进管理经验，通过对管理架构进行优化调整，规范服务标准，拓展经营和服务项目，以提升绩效水平为目的完善绩效考核管理体系，推进企业战略深度实施，全面提升服务品质。物业公司2016年工作思路包括：一、强化服务质量标准，完善物业管理体系建设，抓好质量管理。打造成熟高效物业管理团队，提升物业管理服务品质。实施标准化流程管理覆盖全部管理过程。梳理工作标准、各项管理服务流程、管理制度、管理服务指导手册，并建立监督管理体制，落实岗位责任制。二、结合PDCA管理程序应用物业管理中。本着理论结合实践的认识规律，利用PDCA这一规范的科学管理程序，对物业管理工作的全过程即从计划的制定和组织实施的过程中反复应用计划、实施、检查、总结四个阶段。围绕服务质量标准运转，及时总结经验、找出不足、持续改进，以便在后期工作中扬长避短。同时在循环的过程中，将行之有效的措施上升为新的标准，保证PDCA循环运转。三、组织建设1、分析物业公司定位，认清形势，认识市场，走自己的路，为公司可持续发展做好准备，对物业公司从组织机构、管理体制、经营机制各方面改革探索。2、优化组织机构，明确岗位职责，制定调整质量标准，建立市场化的用人机制。按照工作需要，及时增减工作岗位，在合理使用人才的同时，也适当引入淘汰制，有效地激励人才，优化人员组合，提高工作效率。针对物业公司在人力资源管理中存在的配置不合理、后备人员不足、员工积极性低下等问题，物业公司可通过建立合理的用人机制，合理配置人才。根据人才的能力以及工作的实际需要，有针对性的设置一些必须的工作岗位，让人才能充分发挥自己的才干，为全局服务。建立一套物质激励与精神激励相结合的、科学合理的绩效考核与评估机制，把薪酬与绩效挂钩，提供具有竟争力的薪酬水平。建立良好的组织文化，营造相互信任、相互关心、相互体谅、相互支持、互敬互爱、团结融洽的氛围，通过晋升、培训、福利等形式提高其在企业地位，既要强调竞争，又要强调合作。通过建立组织文化，营造良好的氛围3、树立学习标杆，分析差距学习优秀的物业公司，配合人力咨询公司找出物业公司内部管理存在的问题，完善各项管理体系、用人体系，并建立符合物业公司实际情况的考核体系；四、日常管理1、解决同创科技园停车问题近一年来园区出现了路面主干道业主占道、随意停车、外来车辆乱停放等问题，给园区物业管理工作带来了极大的困扰，2016年将规范同创科技园地面车辆停放秩序，妥善缓解园区内机动车位紧缺问题，最大限度提高车位利用率，实现业主车辆有序停放，并产生经济效益。2、完善维修消防系统维修及后期维保工作；配合消防施工单位对两园区消防系统进行恢复并对后期维保进行完善，另物业公司将加强消防系统操作使用等方面知识培训工作，保证各园区消防安全管理进一步提高。3、环境整改，增强客户满意度；目前同创科技园项目维修改造进展缓慢，导致业主意见较大，计划2016年完成如路面、景观桥梁亭子的维修改造。并建议在1、2#楼广场增设非机动车棚，使得非机动车有序停放。五、开拓市场，向一线城市的楼宇经济学习，做好全面的服务。按照总公司的要求，不断学习提高，做到服务品质的同时，一方面开拓服务市场，另一方面挖掘园区需求，为物业公司资质升级做好准备。