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【博问强识】世联顾问养老案例研究之（五）——泰康之家·燕园2014-10-13整体介绍2012年6月6日，由保险企业投资管理的第一家养老社区——“泰康之家•燕园”在北京正式浮出水面。业内人士普遍认为，随着“大资管”时代的到来，保险业正逐步放开手脚，国内主要寿险公司已大踏步迈开投资养老地产步伐，意欲在庞大的市场中分得一杯羹。随着中国人口老龄化快速发展，经中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机大约为4万亿元，到2030年有望增加至13万亿元，这无疑也为保险业提供了难得的战略机遇。在中国，泰康人寿最早提出了由保险公司建设养老社区的构想，同时积极研究将金融保险与养老服务相结合的创新商业模式。“幸福有约”——泰康模式的出发点是通过将传统的养老保险与现代的养老社区相结合，为客户提供涵盖养老财务规划和养老生活安排的一揽子解决方案，实现虚拟金融产品实体养老服务相结合、养老理财与养老消费相结合。泰康之家•燕园作为泰康养老社区蓝图中的旗舰产品，其正式入市标志着这一全新养老商业新模式在中国的正式落地。“富足而退”——泰康之家的社区服务体系将由生活服务体系、医护康复体系、活力文化体系三大部分构成，包括基础服务、餐饮服务、健康管理等七项内容。医疗养老和活力养老是泰康养老社区最重要特色。泰康之家将在社区内大手笔投资建设一座二级康复医院——泰康国际康复医院，提供专业康复、急诊救护、综合诊疗、慢病管理和私人保健医疗服务，并建立了与北京多家三甲医院的转诊绿色通道和名家专家坐诊机制，让居民享受到完整、系统的医护康复服务。同时，社区还将建设幼儿园、果园、菜园等配套设施。“版图扩张”——在泰康养老战略版图中，北京是第一步，上海、广州、三亚的布局也已经或即将启动。未来，泰康计划建设10到15个养老社区，每个社区2000人到5000人的规模，大概5万个床位。前期的养老社区建设处于探索阶段，后期将在复制成功社区的基础上，加快建设速度。为配合这一扩张战略，泰康人寿还专门筹建了泰康之家管理公司，引进了涵盖金融、保险、医疗、护理、社工、建筑、物业在内的12个专业领域的人才团队，并制定了养老社区建设标准、产品服务标准等一系列运营准则。当然，作为泰康之家的首个试水之作，北京燕园还有许多重要问题需要磨合与破解——比如在客户端，首批入住客户的“居住使用需求”与主力投资客户的“远期保障预期”如何进行有效整合与平衡；在销售端，是以传统的保险经济渠道为主还是借鉴成熟的地产营销模式……这些保险与地产交叉产生的问题都将在燕园的实践中进一步厘清，并最终使得泰康模式真正具备可复制性。位置交通泰康之家·燕园养老社区坐落北京昌平区小汤山镇。该项目是由泰康人寿旗下泰康之家获中国保监会批准在中国保险行业率先进行的养老社区投资试点。毗邻地铁8号线，连接社区和王府井、美术馆;毗邻昌平线，可连接13号线，直达西直门。2015年前北二期通车，经昌平城中心，可直达十三陵风景名胜区；距京藏高速南环路出口6公里；南距北六环3公里；至首都机场40公里，车程50分钟；西侧紧邻南丰路，与林萃路相连能直通鸟巢。土地规划整个社区占地面积17万平方米，建筑面积30万平方米，建成后将会向市场推出3000套养老公寓，包括自理型、协助自理型、专业护理型、记忆障碍型等不同类型的养老公寓。土地为商业性综合用地，通过招拍挂获得。该养老社区占地面积17万平方米，建筑面积30万平方米，总共能容纳3000户居民入住，首批600余户、共800位居民将于2015年入住。北部规划为持续照料社区，主要为酒店和会所。会所6000平方米，包含七大功能中心和13个餐厅及就餐区。此外还包括康复医院（门诊、转诊），独立生活单元，协助生活单元，专业护理单元，记忆障碍单元，临终关怀单元。南部为活力养老公寓，主要包含活力生活单元，幼儿园以及社区商业。核心配套泰康之家提供了约1.8万平方米的公共服务设施。一期中心的位置是一个5000平方米左右的文化活动中心，满足居民日常文化娱乐健身休闲生活。其中包括1500余平方米健身运动中心，400平方米的阳光房，约2万平方米的中央花园，以及专门设置的漫步道方便老人科学运动。“保险”跨界泰康之家燕园的首批600余户、共800位居民将于2015年入住。这些预约入住客户的平均年龄在75岁左右，主要是金融业人士、企业家等高知、高管群体。燕园采取期权与现货两种方式进行销售：期权销售模式是指销售“幸福有约综合养老计划。现货销售模式是指客户入住后要根据需求不同支付不同的入住费用。费用约在六七千元至上万元不等。入住时需缴纳一定金额的类似押金性质的资金60万到100万元，在离开社区时这笔资金才可以退还。社区为居民提供青松阁、雅竹阁、芝兰阁、碧莲阁四个不同的居住区域，并提供不同程度的生活照顾及护理服务。根据入住前的专业评估，社区向居民提供适当的入住选择建议，入住后，当居民健康状况发生变化，亦可轻松升级至相应的居住区。四个居住区也都在户型及配置上针对入住人群的特点、情况做出了相应的优化。这里以青松阁为例进行说明。青松阁主要针对的是生活自理型居民，配置上以满足用户的独立和个性化需要为主，户型上提供从70平方米到170平方米四种户型：