吉阳国际旅游城项目建议书(3)

1三亚•吉阳国际旅游城项目建议书投资单位：卓达集团时间：二0一0年八月2目录1总论………………………………………………………………………41.1项目单位…………………………………………………………………41.2项目规划背景……………………………………………………………41.3项目单位概况……………………………………………………………42场地选择与建设的必要性………………………………………………62.1拟建项目情况……………………………………………………………62.2场址选择…………………………………………………………………62.3项目建设必要性…………………………………………………………63项目规划方案……………………………………………………………73.1规划指导思想、原则及依据……………………………………………73.2村域规划…………………………………………………………………93.3村庄性质和规模………………………………………………………123.4绿地规划………………………………………………………………163.5市政设施和专项规划…………………………………………………163.6规划实施措施与建议…………………………………………………183.7总图规划………………………………………………………………193.8建筑设计………………………………………………………………203.9结构设计………………………………………………………………223.10项目建设周期规划（近期规划）………………………………………224资源利用与能源耗用分析……………………………………………234.1给排水工程……………………………………………………………2334.2通风设计………………………………………………………………244.3燃气……………………………………………………………………244.4电气设计………………………………………………………………254.5消防……………………………………………………………………264.6节能和节水措施………………………………………………………275生态环境影响分析……………………………………………………285.1依据……………………………………………………………………285.2施工期间环境影响因素分析及防治措施……………………………285.3运营期间环境影响因素分析及防治…………………………………295.4绿化情况………………………………………………………………296经济和社会效果分析…………………………………………………296.1概算……………………………………………………………………296.2资金筹措………………………………………………………………306.5社会效果分析…………………………………………………………311、附表2、附图41、总论1.1项目单位：卓达集团。1.2项目规划背景：1.21国家产业政策与方针：根据“国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见”中提出的总体要求，“积极发展服务型经济、开放型经济、生态型经济、形成以旅游业为龙头，现代服务业为主导的特色经济结构。”在战略定位方面，“充分发挥海南的经济特区优势，积极探索，先行试验，发挥市场配置资源的基础性作用，加快体制机制创新，推动海南旅游业及相关现代服务业在改革开放和科学发展方面走在全国前列。”在土地政策方面“稳步发展城乡建设用地增减挂钩试点，农村集体经济组织和村民利用集体建设用地自主开发旅游项目试点。”1.22三亚市旅游市场需求分析：（1）三亚市旅游市场的现状（吃、住、行方面）。（2）旅游经济投入与社会经济效益分析。（3）消费群体分析。（国内人与国外人消费意向与趋势）。1.3项目单位概况：卓达房地产集团创建于1993年7月，现资产总额逾200亿元，企业员工达4000余人，已发展成为全国知名的大型房地产企业。卓达集团以房地产为龙头，业务涵盖教育、市政建设、服装产业、高科技、商贸、海港建设、建筑安装、物业管理、现代农业、旅游等多个产业领域；项目遍布5河北、北京、天津、山东、呼伦贝尔、三亚等多个地域，并正以强劲的发展势头进军全国。1.31自然条件。（1）地理位置与区位、交通。田独镇南丁村位于三亚市东北部，海榆东、中线和东线高速公路在此交汇，素有三亚“东大门”之称。距迎宾路与学院路交叉口3公里，北临建设中的环城公路出口站距学院路4公里，南北通行的学院路从南丁村中心穿行。（2）气候特征。该地区气候独特，属于热带海洋季风性气候，年平均气温25.4℃，气温最高为七月，平均气温28.4℃；气温最低为1月，平均气温21全年日照时间达到2563个小时，年平均降雨量1279毫米，四季如夏，鲜花常开，素有“东方夏威夷”之称。（3）农业生产条件。该地区农业的生产主要集中在四大块方面。一是传统的水稻生产；二是热带水果开发；三是瓜菜、花卉种植；四是水产品养殖。在水稻生产方面，水稻全年产量约2500万斤；瓜菜和花卉种植方面，年生产瓜菜约1.2万亩，以兰花为主的花卉种植共500多亩；热带水果方面，种植面积约3.38万亩（其中芒果2.3万亩）；水产业方面，水产养殖（海水养虾蟹鱼）合约1500亩，年生产997吨；工厂养鲍鱼3.8万立方水体，年生产鲍鱼167吨。1.32社会经济状况。6南丁村村域面积1182公顷（17730亩）。其中村庄建设面积约116公顷（1740亩）。村内常住人口约3383人约681户。借助临近三亚市的区位条件，南丁村近年经济发展较快，以家庭旅馆服务业为主。到2009年，全村人约纯收入达到3.3元。2场地选择与建设的必要性2.1拟建项目情况2.1.1项目名称：三亚•吉阳国际旅游城2.2场址选择村庄建设规划范围按田独镇2020年前土地利用规划。村域规划范围为现村域范围。2.3项目建设必要性（一）节约用地的要求土地是不可再生的宝贵资源，传统的摊大饼式的村庄发展模式既浪费土地，又不符合当前新农村建设和科学发展观的要求，需要调整村庄规划，体现节约用地。南丁村经过村民代表大会讨论，广泛征求各方面意见，决定对村庄进行改造，改造完成后可节约用地。（二）提高生活质量的要求随着人口的增长和经济社会的快速发展，人们生活质量的要求越来越高，而现有村庄住宅布局混乱，用地布局不合理，公共设施和基础设施匮乏，尤其缺乏村民休闲娱乐的场所及商业产业安排。（三）满足部分村民的住房需求7近几年由于工业项目的入住及人口数量的较快增长，导致了耕地数量越来越少，宅基地需求量越来越大，二者之间的矛盾需要建设高标准的住宅小区来解决。（四）该村位于田独镇区，其基础设施依据镇域规划统一建设，节约投资，避免重复建设。3项目规划方案3.1规划指导思想、原则及依据3.1.1经济社会发展指导思想根据国家和海南省有关方针政策，结合南丁村发展实际，确定指导思想如下：落实三亚市城市总体规划的要求，通过规划分期分批实施新民居新农村建设，推动城乡协调发展，促进城镇化进程，强化三亚北部中心镇的地位和作用，完善南丁村的功能布局和配套设施。为村民就业创造条件，让每一户村民住有所居、老有所养，实现集体经济与村民双赢的目标。3.1.2规划设计原则（1）因地制宜，注重实效从南丁村实际出发，立足特色，理清思路。从农民群众最迫切而又有条件做的事情做起，立足当前，着眼长远，量力而行，讲求实效。（2）以人为本，突出特色广泛听取村民意见，充分体现以人为本的发展理念，实现人与自然、人与社会的和谐。努力把南丁村建设成富有特色的新时代新民居形象。8（3）整体规划，分期建设结合村庄建设实际情况，统筹考虑长远规划和近期建设的关系，协调好新区建设、旧村改造和节约用地三者的关系。（4）统筹协调，致力和谐规划要统筹农村“物质文明、精神文明和政治文明”的协调发展，通过实施生态绿化工程，促进人与自然的协调发展；通过推进社会事业和精神文明建设，促进人与社会的和谐发展。3.1.3规划依据（一）法规、标准（1）《中华人民共和国城乡规划法》2007年10月28日；（2）《镇规划标准》（二）资料（1）南丁村庄建设现状地形图1/1000（2008年测）；（2）南丁村村庄建设基础资料；（3）田独镇总体规划3.1.4规划目标及任务（一）规划目标按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，使农民稳定增收的基础进一步巩固，生产生活条件得到改善，农村经济繁荣发展，把南丁村建设成为功能明确、用地布局合理、生态环境良好、经济实力雄厚、既能享受现代都市生活又有浓郁的田园气息的新型农村。（二）规划任务9由于南丁村近几年住户住房紧张，另外村庄建设布局散乱，市政设施配套建设受到一定的限制，阻碍了村庄现代化建设发展的进程；基于以上建设背景，结合村庄建设现状，以缓解村民宅基地用地紧张的局面和对城镇化生活的要求。随着新住宅区的逐步完工，可安置更多的居住人口，可容纳下一步改造区的村民，通过分期分批，滚动建设，南丁村将建设成现代化新型农村住宅小区。在改造过程中，按照节约用地的原则，将村庄建设中节约的建设用地复耕或房地产开发。3.1.5规划期限为有利于宏观调控村庄发展、指导村庄建设，本次规划的期限确定为2010-2020年，其中近期为2010-2014年。3.1.6规划范围村庄建设规划范围确定为村庄范围。村域规划范围为村域范围。3.2村域规划3.2.1发展条件分析（1）政策优势建设社会主义新农村是党中央、国务院在新世纪、新阶段作出的一项战略性部署，也是党的十七大精神的重要内容。十七大报告提出要走中国特色农业现代化道路，把目前新农村建设的首要任务纳入了发展中国特色社会主义的体系之中。（2）区位交通便利沿三亚市迎宾大道西行至学院路，交通十分便利。（3）发展劣势10村庄以传统养殖业为主，没有较大规模的工业；居住以一、二层居住为主，配套服务发展滞后，很难满足村民对更高更好物质生活的需求。3.2.2经济社会发展目标到规划期末，通过调整优化产业结构和合理配置劳动力资源，使南丁村建设成为用地布局合理、生活环境优美、经济实力雄厚，既能享受现代化城镇生活又能保持农村田园气息的社会主义新农村。3.2．3村域空间管制规划根据海南省相关土地政策的要求和田独镇土地利用现状图，村域现有用地17730亩，在村域范围内界定禁止建设区、限制建设区和适宜建设区三种。（1）禁止建设区禁止建设区包括基本农田保护区、学院路两侧50米绿化带以及在重要交通干道和市政设施走廊两侧划定的禁止建设的控制区等。规划期内禁止建设区必须保持土地的原有用途，除国家和省的重点建设项目、管理设施外，严禁在禁止建设区内进行非农建设开发活动。（2）适宜建设区主要包括村庄建设用地、商品房用地、发展备用地和独立的工矿企业用地。（3）限制建设区指除禁止建设区和适宜建设区以外的地域，主要包括一般农田区、复耕区、坑塘水面等。凡在限制建设区内进行非农建设项目开发的，须征得国土资源管理部门同意后按规定程序报规划主管审批部门同意。11南丁村改造后节约的土地确定为适宜建设区。3.2.4社会经济发展措施（1）教育文化事业完善文化设施和配套幼儿园教学设备，搞好普及九年制义务教育；并于村民中心处创办成人图书阅览室、普及科学文化知识，提高村民素质。规划期内，适龄儿童九年义务教育普及率达到100%，全村劳动力80%具有初中文化水平，50%的劳动力具有专业技术水平。（2）社会保障、医疗、养老对村庄现状人口分析可知，全村人口的老龄化正在进入高峰阶段。因此，近期建设一定量的适宜老年居住的住宅，并积极鼓励村民参加农村合作医疗以及养老保险很有必要。规划到2020年，参加农村合作医疗的人口比例100%，全村有养老保险的人口达到90%。（3）发展土地集约化经营，改变土地的一家一户耕种的传统模式。（4）发展以商贸为主，带动整个村乃至全镇的经济发展。3.2.5基础设施规划贯彻落实可持续发展战略，合理配置区域基础设施建设，努力实现资源共享，确保区域生态环境的动态平衡。在村域范围内确定公路、电力、电信线路、变压器、给水点、垃圾填埋场等基础设施的位置及走向，加强村域主要对外联系道路的建设，并结合主要