业务品种(房地产过桥贷款)

业务品种：房地产过桥贷款一、房地产过桥贷款定义：房地产开发企业通过从政府“招、拍、挂”土地出让过程中中标，缺少应缴纳政府的部分土地出让金的资金，找资金中介机构（担保公司）协商，由担保公司以委托贷款或短期借款方式发放资金给企业，期限为3-6个月，使企业在3-6个月时间内办理完毕相关房地产前期开发手续，获得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证四证，获得申请银行房地产封闭开发贷款的前提条件；等企业获得银行房地产封闭开发贷款后，用封闭开发贷款偿还担保公司的委托贷款或短期借款，担保公司退出。这笔委托贷款或短期借款对于企业来说，就是房地产过桥贷款。具体流程如下：企业未归还贷款，担保公司执行合同，控股企业归还过桥贷款封闭贷款办理四证3-6个月过桥贷款出让金中标竞标政府土地储备中心房地产企业银行房地产企业担保公司二、适用于房地产过桥贷款模式的项目的基本要求1、项目类型------应以短、平、快为主，相比商业地产、写字楼和宾馆酒店之类的商务地产，住宅类项目尤其是设计合理，能形成有效需求的中高档楼盘是首选；（注：住宅类项目中包括商业在内的公建不宜超过项目总建筑面积的40%）2、房地产企业具备连续5年以上的房地产开发经验，开发总面积超过10万平方米，具备3级以上的房地产开发资质，在金融机构和行业内无不良记录，信誉良好；3、资金占用周期------6个月以内；4、项目应具备的开发手续------至少应具备土地中标书、土地出让合同，其中部分土地出让金（30—50%）已交纳；拆迁、安置补偿已完成；交评、环评不会对项目建设审批造成实质性的阻碍；5、项目投资额度------工程概算至少在3000万元以上；6项目收益水平------要求项目整体的自有资金收益率不得低于50%；三、房地产过桥贷款的一般流程：1、企业提出担保申请，担保公司尽职调查，担保公司审核通过后，确定放款方式；2、根据放款方式，担保公司与企业签订委托贷款/短期借款合同、股权预变更合同、资金监管合同等法律文件；3、担保公司放款给企业，企业足额缴纳土地出让金；4、企业取得土地开发四证，获得银行房地产开发封闭贷款；5、企业用银行封闭贷款偿还担保公司的过桥贷款；担保公司与企业解除合同；或企业未按时偿还担保公司过桥贷款，担保公司执行合同，控股房地产企业。四、贷款资金监管手段1、担保公司与企业签定股权预变更合同，核心条款为企业未按期偿还贷款，担保公司的债权转变为房地产企业的股权（股权比例超过51%），预先与企业签署完成涉及到股权变更的所有法律文件，并由担保公司保管；2、项目操作之前，将企业的公章、财务大小印、营业执照等收缴担保公司。3、与开发项目相关的所有业务操作过程中，包括资金划转、办理土地开发手续、银行封闭贷款手续等过程中必须由担保公司派人参与，且取得的原件留存担保公司。4．为控制贷款资金的使用，担保公司与银行、企业签定帐户资金监管协议，并在企业封闭开发贷款资金帐户中预留担保公司的财务大、小印。银行封闭开发贷款贷款划入后，企业使用该笔资金，必须按照事先约定的资金使用计划和用途使用划拨资金，每笔资金划拨，须经担保公司依据资金使用计划审核批准后方能放款。3、企业预先开具支票质押给担保公司，支票日期栏和抬头栏空白，金额栏填报企业偿还担保公司的过桥贷款金额。