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RHONGZECONSTRUCTIONRHONGZECONSTRUCTION索引◎天津市房地产行业分析◎天津市宏观经济分析RHONGZECONSTRUCTION宏观经济天津城市定位中央确定天津市新的城市性质为：环渤海地区经济中心、国际港口城市、北方经济中心和生态城市。RHONGZECONSTRUCTION宏观经济天津城市人口•截止07年底，天津市常住人口1115万人，增长率为3.72%，庞大的人口决定天津广阔的市场前景和对不同产品需求量。•高速增长的经济促进本市高端流动人口数量不断增加，势必造成对高端物业的刚性需求。RHONGZECONSTRUCTION宏观经济天津城市经济经济指标200520062007数额增长率数额增长率数额增长率GDP(亿元)3663.8614.5%4337.7318.4%5018.2815.7%人均GDP(元)3545713.5%4038119.6%4516511.8%固定资产投资(亿元)1516.8420.5%1849.822%2388.6329.1%零售总额(亿元)1190.0613.9%1356.7914%1603.7418.2%可支配收入（元）1263910.2%1428313%1635714.5%RHONGZECONSTRUCTION天津城市经济数据3663.864337.735018.280100020003000400050006000亿元2005年2006年2007年GDP35457403814516501000020000300004000050000元2005年2006年2007年人均GDP1516.841849.82388.6305001000150020002500亿元2005年2006年2007年固定资产投资1190.061356.791603.74020040060080010001200140016001800亿元2005年2006年2007年零售总额12639142831635705000100001500020000元2005年2006年2007年人均可支配收入宏观经济RHONGZECONSTRUCTION宏观经济天津城市经济•服务业发展速度明显加快，比重提高。全年服务业占全市GDP的比重为40.3%RHONGZECONSTRUCTION宏观经济天津城市经济•房地产行业稳定增长，商品房销售面积及销售收入分别比上年增长66.98%和108.71%RHONGZECONSTRUCTION宏观经济天津城市经济对商用物业市场的影响•第三产业的快速发展促使工业物业、商业物业和商品住宅需求的激增；•经济的快速发展带来整体商业环境的改善与变革，促进了城市商业的升级换代；•大批内外资企业的进入，促进了城市经济的持续稳定发展，数量众多的房地产企业来津抢占市场，促进城市地产的繁荣。RHONGZECONSTRUCTION索引◎天津市房地产行业分析◎天津市宏观经济分析RHONGZECONSTRUCTION房地产行业天津房地产行业2002-2007年统计数据房地产开发投资总额402.32505.3327.54263.92211.39175.8401002003004005006002002年2003年2004年2005年2006年2007年亿元RHONGZECONSTRUCTION房地产行业天津房地产行业2002-2007年统计数据房屋竣工面积746.41601.051108.132043.62155.472231.54050010001500200025002002年2003年2004年2005年2006年2007年万平方米房屋施工面积2135.63348.222865.555225.086164.526843.480100020003000400050006000700080002002年2003年2004年2005年2006年2007年万平方米RHONGZECONSTRUCTION房地产行业天津房地产行业2002-2007年统计数据商品房销售面积564786.5847.03938.02929.611552.260200400600800100012001400160018002002年2003年2004年2005年2006年2007年万平方米商品房销售额141.1202.3263.82367.56430.9899.32010020030040050060070080090010002002年2003年2004年2005年2006年2007年亿元RHONGZECONSTRUCTION房地产行业天津房地产业发展背景•2002年前任央行行长戴相龙出任天津市长。将固定资产投资和城市基础建设作为未来几年天津经济发展的主要驱动力，并为天津制订了数额巨大的固定资产投资计划——5年总投资将超过7000亿元。•交通方面，天津市政府计划到2010年前，投资173亿在外环内建“2环2横2纵2条射线”共145公里快速路。此外，还要投资300亿修建3条地铁等。•2003年一年天津完成房屋拆迁400万平方米，创下了历史最高记录。海量的拆迁工程在天津房地产市场形成了强有力的刚性需求，天津地产行业迅速成长，房价逐年攀升。RHONGZECONSTRUCTION房地产行业天津房地产业发展背景•启动海河两岸的综合开发是天津实施的又一历史性工程。将打造沿河服务型经济带、文化带、景观带，大力发展现代服务业。到2010年，海河区域综合开发总投资将达1050亿元，其中，上游区域520亿元，中游区域180亿元，下游区域350亿元。随着海河两岸公建及住宅项目开发力度的加大，两岸的土地和房地产价值得到大幅度提升。RHONGZECONSTRUCTION天津房地产业发展趋势房地产行业项目楼内观看奥体中心实景楼内观看南开大学主教学楼家世界超市进入2007年，天津市房地产业在大发展的经济背景下，正在向规模化、品牌化、规范化运作转变，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变。在强劲市场需求的拉动下，天津市房地产市场迅速扩大，房地产业投资、施工、销售等各项指标呈全面增长态势，房地产业正在成为促进天津市经济增长的重要产业。宏观经济的飞跃发展，滨海新区开发开放与房地产的潜在巨大需求成为天津市商品房价格的长期拉升因素。RHONGZECONSTRUCTION天津商用物业市场情况房地产行业•自2003年以来，商用物业经过几年的发展，目前天津复合型商业项目总体量超过600万平方米。•2007年随着滨海新区纳入国家整体发展战略的逐步实施，不少国际、国内的投资商、经营商纷纷涌入天津，对天津写字楼、商铺以及工业地产的需求不断增加，促使2007年天津商用物业市场呈现出前所未有的繁荣景象。RHONGZECONSTRUCTION天津商用物业市场情况房地产行业项目楼内观看奥体中心实景楼内观看南开大学主教学楼家世界超市•十一五”期间，商业设施投资总额将达900亿元，年均增长20%，人均商业面积由0.9平方米提高到1.2平方米以上。•在未来四到五年内，天津商用物业市场需求仍然保持强劲势头。新的商业项目建设仍然是市场主流发展趋势，天津商用物业市场也将发生巨大变化，开发商更加专注于物业品质及相关的专业房地产服务水准提升。•与此同时，众多国际品牌运营商、管理商、零售商正加大在天津扩张的步伐，进军天津市场，如2008年2月1日，法国殿堂级奢侈品牌路易威登(LV)进驻天津友谊商厦。RHONGZECONSTRUCTION酒店市场房地产行业项目楼内观看奥体中心实景近年来，天津四星级以上的酒店市场经营状况良好，住房率高达90%以上；RHONGZECONSTRUCTION房地产行业项目楼内观看奥体中心实景楼内观看南开大学主教学楼天津市区已建主要星级酒店分布图RHONGZECONSTRUCTION房地产行业项目楼内观看天塔实景楼内观看南开大学主教学楼家世界超市序号项目名称星级房间数（套）入住率管理公司1喜来登大酒店五星级23598%喜来登酒店集团2滨江万丽酒店五星级27370%万豪国际酒店管理集团3泰达国际会馆五星级5090%泰达酒店管理有限公司4日航大酒店五星级373新开业日航国际酒店管理公司天津已建酒店比较RHONGZECONSTRUCTION房地产行业项目楼内观看天塔实景项目楼内观看奥体中心实景卫津南路直通天津机场高速家世界超市随着天津经济的不断增长，众多国际知名酒店集团大举进入并高位抢滩天津酒店市场，预计在未来的3-5年内将新增20余家五星酒店，如：君隆广场威斯汀大酒店、天津中心莱佛仕酒店、铜锣湾皇冠假日酒店、南站香格里拉大酒店、现代城凯宾斯基饭店等。拟建酒店情况：RHONGZECONSTRUCTION酒店式公寓市场房地产行业项目楼内观看天塔实景项目楼内观看奥体中心实景楼内观看南开大学主教学楼卫津南路直通天津机场高速家世界超市近两年，天津配套设施好、服务质量高的高档酒店式公寓保持持续旺租局面，租金也保持在较高价位，如国际大厦、奥林匹克大厦等目前租金在7-10元/平方米/天。目前在售酒店式公寓均价集中在16000-19000元/平方米，销售情况较好，市场行情比较乐观。RHONGZECONSTRUCTION已建酒店式公寓租金比较项目楼内观看天塔实景项目楼内观看奥体中心实景楼内观看南开大学主教学楼家世界超市项目名称区域公寓套数入住率月租金（元/平米）酒店管理公司奥林匹克大厦和平17990%295雅诗阁集团国际大厦和平11785%246高力物业管理公司泰达国际公寓南开73100%230泰达酒店管理公司喜来登公寓河西6590%328喜来登酒店公司房地产行业RHONGZECONSTRUCTION已建酒店式公寓售价比较项目楼内观看天塔实景楼内观看南开大学主教学楼家世界超市项目名称建筑规模M2预计售价元/M2物业费元/M2.天项目状态管理公司奥城酒店式公寓1200001600051、2期销售90%，仲量联行泰达迎宾国际公寓6000019000待定正在销售中泰达酒店管理公司房地产行业RHONGZECONSTRUCTION项目楼内观看天塔实景项目楼内观看奥体中心实景楼内观看南开大学主教学楼卫津南路直通天津机场高速天津酒店式公寓产品市场存量较少，而随着环渤海经济圈逐步建立和经济高速发展，以及滨海新区被纳入国家“十一五”规划，未来势必将有大量商务人士涌入天津，拉动酒店式公寓的租售市场。而诸如威斯汀、莱佛士、雅诗阁等品牌陆续进入，对于酒店式公寓的投资也将成为未来几年天津新亮点。拟建酒店公寓情况房地产行业RHONGZECONSTRUCTION写字楼市场项目楼内观看天塔实景项目楼内观看奥体中心实景楼内观看南开大学主教学楼家世界超市天津写字楼市场空置率逐年降低，租金稳中有升。2007年甲级写字楼平均月租金达到每月每平方米137-176元人民币左右，较上年年底增长约7%。房地产行业RHONGZECONSTRUCTION已建写字楼租金比较项目楼内观看天塔实景项目楼内观看奥体中心实景楼内观看南开大学主教学楼卫津南路直通天津机场高速家世界超市序号项目名称体量（㎡）租金（元/㎡/天）出租率商户投资公司管理公司1国际大厦520008.599%跨国公司、知名企业、金融机构（松下电器、美国通用等）北京鲁能物业管理有限公司2信达广场150000795%地产、咨询代理、金融保险天津华信商厦有限公司天津天孚物业管理有限公司3ICTC大厦916866.690%以上外企、金融保险、贸易（平安保险等）天津万顺置业有限公司天津市君怡物业管理公司4津汇二期680006.550%（刚入市）金融保险、地产、物流企业（恒安标准人寿等）新加坡GIC仲量联行房地产行业RHONGZECONSTRUCTION已建写字楼售价比较项目楼内观看天塔实景项目楼内观看奥体中心实景卫津南路直通天津机场高速家世界超市序号项目名称体量（㎡）出售时间售价出售率投资商1君隆广场400002007.61800090%新加坡联合工业津旅集团2环球置地广场390002007.61800080%天津市地铁总公司香港利雅发展有限公司3奥城二期写字楼30000200