深圳市罗湖区商业发展趋势11.24

Page01罗湖区商业发展总体情况介绍2罗湖区主要商圈未来发展趋势分析3罗湖区商业未来发展趋势判研罗湖区商业发展趋势专题研究——目录4附件Page1罗湖区商业总体发展情况介绍•经济稳定增长，市场成熟稳健•各区域商业发展差异大，片区消费特色鲜明•零售业行业集中度增加，向大型购物中心消费过渡•挑战增加，分流情况加剧罗湖区商业总体发展情况介绍——目录Page2经济稳定增长，市场成熟稳健•近年来，罗湖区GDP，社会消费品零售总额，人均可支配收入，人均消费性支出等各项指标稳步提高，增长率稳定，市场成熟稳健罗湖区GDP增长情况3422.84926.95684.396765.41364.74411.08531.61572.25694.692860.5119.20%17.30%15.10%15.00%14.80%11.52%11.40%7.50%9.40%11.50%02000400060008000200320042005200620070.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%深圳GDP罗湖GDP深圳增长率罗湖增长率罗湖区社会消费品零售总额增长情况915.451437.671671.291915.03251.75284.19323.94371.06423801.7716.3%14.2%15.0%16.2%14.6%16.10%14%14.00%14.50%14.00%050010001500200025002003200420052006200712.5%13.0%13.5%14.0%14.5%15.0%15.5%16.0%16.5%深圳罗湖深圳增长率罗湖增长率罗湖区人均可支配收入增长情况22567.0820360.421494.424870.212225824612050001000015000200002500030000200320042005深圳罗湖罗湖区人均消费性支出增长情况16628.1617051.1618752.8715911.8819498169110500010000150002000025000200320042005深圳罗湖罗湖区商业总体发展情况介绍Page3各区域商业发展差异大，片区消费特色鲜明“金三角”贡献突出东门-人民南-宝安南构成的“金三角”是罗湖区商业的主体架构2007年实现零售额116亿元，占全区社零总额的27.4%各区域商业发展差异大受“金三角”辐射作用影响，东门、南湖、桂园街道成为罗湖区商贸业最集中的区域，三区2007年全年零售额占全区社零总额的49.1%，2004年-2007年新增的零售业企业也主要集中于南湖、桂园、东门片区清水河、莲塘、东晓、东湖片区商品流通网络滞后，商业网点分散、设施不配套，商业发展水平明显落后于其它片区，四区2007年全年零售额仅占全区社零总额的12.9%片区消费特色鲜明综合零售桂园、东门、翠竹、南湖汽车黄贝、笋岗（两区汽车零售额全区79.4%）、莲塘、清水河家私、建材笋岗黄金珠宝翠竹罗湖区商业总体发展情况介绍Page4零售业行业集中度增加，向大型购物中心消费过渡人均GDP主导商业业态1000美元百货商店2000-3000美元大型综合超市6000美元专业商店12000美元大型购物中心2007年深圳人均GDP79646元，罗湖区人均GDP79743元，已超过10000美元，属于向大型购物中心消费时代迈进的中间阶段•根据国际上发达国家和地区商业发展经验，商业业态与经济发展水平之间存在着一定规律：•零售行业集中度增加超级市场、百货连锁企业商品配送中心的不断发展和完善，外资大型零售企业的进驻，对中小型零售企业的冲击明显，行业集中度增加2007年8月份罗湖区零售业商业企业法人单位数量比2004年减少139个，业务收入却增长34%规模以上零售业企业（149个）比2004年减少5个，但平均资产由2004年的100196万元提高到2007年的127169万元，提高12.7%罗湖区商业总体发展情况介绍Page5挑战增加，分流情况加剧•随着福田、南山、龙岗、宝安四区区域经济的快速增长，其商业配套设施的不断完善，已初步形成了各自的商业圈区域项目名称开业时间体量福田区Cocopark20068.5万花园城中心20067.05万怡景中心城20078万晶岛国际广场在建11万南山区海岸城200712万保利文化广场200815万益田假日广场200810万京基百纳广场200812万龙岗区世贸中心20027.3万五洲风情MALL200515万宝安区港隆城20066.4万罗湖区社会零售品消费总额802915191516711438251.75284.19323.94371.0642331.4%31.0%22.5%22.2%22.1%0500100015002000250020032004200520062007单位：亿元0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%深圳市社会零售品消费总额罗湖区社会零售品消费总额罗湖区社会零售品消费总额占比•这在一定程度上削弱了区外居民来罗湖消费的购买力，致使罗湖区商贸业的市场份额不断下降近年来福田、南山、龙岗、宝安新增大型购物中心2003年至2007年，罗湖区社会零售品消费总额占全市的比重逐年下滑，2005年下滑更达8.5%罗湖区商业总体发展情况介绍Page6本章小结：•罗湖区商业市场成熟稳健，近年来维持平稳增长。•罗湖区各个片区商业发展差异很大，片区消费特色明显。其中“金三角”片区是罗湖区商业的主体架构，受其辐射影响的东门、南湖、桂园街道成为罗湖区商贸业最集中的区域。黄贝笋岗以汽车销售为主，翠竹片区黄金珠宝销售兴旺。清水河、莲塘、东晓、东湖片区商品流通网络滞后，商业网点分散、设施不配套，商业发展水平明显落后。•随着经济的发展，罗湖区零售业行业集中度越来越高，中小型零售企业受大型零售企业冲击明显，企业数量减少，但经济总量上升，规模以上企业平均资产增加。商业业态属于向大型购物中心消费时代迈进的中间阶段。•随着福田、南山、龙岗、宝安四区区域经济的快速增长，其商业配套设施不断完善，一定程度上削弱了区外居民来罗湖消费的购买力，致使罗湖区商贸业的到挑战，市场份额不断下降。罗湖区商业总体发展情况介绍Page71罗湖区商业发展总体情况介绍2罗湖区主要商圈未来发展趋势分析3罗湖区商业未来发展趋势判研罗湖区主要商圈未来发展趋势分析——目录4附件Page8东门商圈：持续繁荣发展，辐射力增强•新兴商业低端定位少，东门商圈面临竞争小•历史价值难以匹敌•效益持续走高，产生规模效应•市级商圈地位难以撼动•轨道交通建设，辐射能力增强罗湖区主要商圈未来发展趋势分析——东门商圈Page9新兴商圈低端定位少，东门商圈面临竞争小•深圳新兴商圈多定位中高端，定位低端的项目较少，仅龙岗墟一个商圈市场定位主要消费群体东门商圈提供大众化、潮流化消费为主本地年青人、外地游客和中低收入港澳居民华强北商业区提供时尚实惠的中高档商品和服务中等收入的深圳居民、商务人士、国内外旅游观光人士以及产业中游零售商和产业上游的供货商福田中心商业区提供高档商品、餐饮和娱乐服务国内外商务客人及游客，在中心区进行商务及文化等活动的深圳居民，福田区中高收入居民南山后海商业区提供高档商品和服务为主深圳高收入居民、高消费水平的国内外游客和商务人士宝安新中心提供中高档零售、餐饮和文化娱乐服务为主区内常住居民，包括新中心区内的新增居民、107国道沿线居民、香港及深圳特区内游客龙城中心提供中高档零售服务为主周边社区的中高收入居民、商务人士以及周边地区的游客龙岗墟提供品类齐全的大众化零售、餐饮和休闲娱乐服务主要消费群体是区内中心组团及工业组团、生态组团内的居民罗湖区主要商圈未来发展趋势分析——东门商圈Page10历史价值难以匹敌•东门作为商业聚集地的历史可以追溯到300多年前的明代中后期，是深圳商业的发源地和深圳商业之根，其历史价值和传统地位其他商圈无法匹敌•深圳目前以及未来新兴商业多发展现代商业，求新求变，东门依托悠久的历史文化，保留传统风貌，以传统商业文化为卖点，揉合现代商业模式，走差异化路线，营造购物、旅游旺区罗湖区主要商圈未来发展趋势分析——东门商圈Page112007年:平日客流量40-50万人节假日客流量（2007.5.1）80.6万人确认有效消费者70.6万人平均每位消费者消费298元当日东门成交额2.1亿元1999年改造完毕：平日客流量30万人节假日50-60万人•东门商战正在形成一个品牌，规模效应凸现东门各大商家以“夜间不打烊”为特色的深圳东门商战，运作六年因其特殊的形式、较低的折扣，已成为深圳市民最为关注的年度商业盛事，并吸引来自香港、东莞、惠州等外地的消费者，为商圈带来良好的商业收益2007年商战期间，茂业东门店客流量日均50万人次左右，68小时销售额突破1.2亿元，同比增长20％太阳百货总体销售额同比增加了50％，四天总客流达100万人次效益持续走高，产生规模效应•作为深圳最知名的传统商业区，东门商圈旺盛的人气和巨大的零售额持续增长罗湖区主要商圈未来发展趋势分析——东门商圈Page12市内居民,82%市外游客,12%香港居民,6%罗湖,42.75%福田,21.80%南山,4.00%盐田,8.90%宝安,12.10%龙岗,10.50%市级商圈地位难以撼动•由于在知名度、规模等级、地理位置等方面均无法与东门商圈相提并论，因此龙岗墟在吸引外地游客、香港居民方面无法与东门商圈产生竞争•在区内游客部分，龙岗墟仅能对龙岗游客产生部分分流，这部分人群所占比重小，不足以动摇东门商圈的市级商圈地位罗湖区主要商圈未来发展趋势分析——东门商圈Page13辐射能力增强•地铁的开通将带动东门商圈的发展东门商圈商品定位是中低档产品，对关外消费者吸引较大地铁扩大了东门商圈的辐射范围，有利于发展地铁开通后（特别是地铁3号线和5号线），宝安，龙岗（特别是布吉、横岗）沿线消费者节省了交通时间，进出特区也更加方便自由长远看来，地铁8号线更将吸引莲塘和盐田区居民罗湖区主要商圈未来发展趋势分析——东门商圈Page14东门商圈小结•东门商圈未来发展以提供大众化、潮流化消费为主,主要消费人群为本地年青人、外地游客和中低收入港澳居民。其未来发展主要依靠市场力量，政府发挥引导作用，推动商业设施的特色经营和差异化。•由于东门商圈未来面临的竞争小，且商圈拥有较高的历史价值，并已形成规模效应，其市级商圈地位难以撼动。•地铁的开通将增加东门商圈的辐射能力。随着地铁3号线和5号线的开通，商圈对宝安，龙岗（特别是布吉、横岗）沿线消费者吸引力增加，从长远看来，地铁8号线更将吸引莲塘和盐田区居民。罗湖区主要商圈未来发展趋势分析——东门商圈Page15宝安南商圈：继续领跑高端市场，吸引力持续增加•分流加强，竞争激烈•成熟运作，先发效应•实力强劲，后劲充足•领跑高端市场，地位难以动摇罗湖区主要商圈未来发展趋势分析——宝安南商圈Page16分流加强，竞争激烈•深圳高端定位的新兴商圈——福田中心商业区和南山后海商业区将对宝安南商圈发起有力挑战商圈市场定位主要消费群体宝安南商圈提供高档、一站式消费为主消费群体是高收入的本地居民和港澳居民华强北商业区提供时尚实惠的中高档商品和服务中等收入的深圳居民、商务人士、国内外旅游观光人士以及产业中游零售商和产业上游的供货商福田中心商业区提供高档商品、餐饮和娱乐服务国内外商务客人及游客，在中心区进行商务及文化等活动的深圳居民，福田区中高收入居民南山后海商业区提供高档商品和服务为主深圳高收入居民、高消费水平的国内外游客和商务人士宝安新中心提供中高档零售、餐饮和文化娱乐服务为主区内常住居民，包括新中心区内的新增居民、107国道沿线居民、香港及深圳特区内游客龙城中心提供中高档零售服务为主周边社区的中高收入居民、商务人士以及周边地区的游客龙岗墟提供品类齐全的大众化零售、餐饮和休闲娱乐服务主要消费群体是区内中心组团及工业组团、生态组团内的居民•福田区的中信城市广场，Cocopark，怡景中心城，晶岛国际广场；•南山