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蔡屋围金融中心蔡屋围金融中心地位深圳金融业历史自然形成了以罗湖区蔡屋围为中心的金融中心区，在这个区域内，集中了全市74%的银行机构、80%的保险机构、40%的证券机构和50%的其它金融机构，集中了全市60%的金融资产、90%的外资银行，另外驻深的人民银行、保监会以及深圳证券交易所也设在罗湖；蔡屋围已成为深圳事实上的金融机构集聚中心、金融服务中心、资金集散中心、金融信息中心和金融监管中心。中心西区写字楼滨河大道宝安南路红岭中路蔡屋围写字楼分布图深南大道建设路金融中心大厦发展银行大厦深圳证劵交易所金山大厦金丰城大厦华润大厦京基100地王大厦世界金融中心鸿隆广场金丽华大厦湖北宝丰大厦大剧院深南大道楼宇项目总建筑面积（㎡）物业档次楼层情况竣工时间物业管理费租金（元/㎡•月）使用率出租率业态京基100170000A100201132260约60%85%金融投资、证券、保险、贸易、会计律师华润中心42000A29200427077.6%100%金融投资、实业、贸易、会计律师、货运物流世界金融中心71995.06A5420032916074%85%金融投资、制造、贸易、会计律师、货运物流地王138000A6919963014072%95%金融投资、通讯科技、贸易、房地产、咨询顾问、货运物流鸿隆世纪广场56847A33201016130-15070%85%货运物流、科技、投资、咨询合计478842.06A蔡屋围片区甲级写字楼较为密集，主要沿深南路两侧分布，租金水平接近福田中心区，其中租金最高为京基100与华润大厦，出租率都在较高在85%以上，以下是蔡屋围片区目前档次较高的甲级写字楼，其中汇总建筑面积约48万㎡。蔡屋围甲级写字楼物业租金情况：按租金水平档次分，蔡屋围写字楼主要分四个档次：一档写字楼:260左右（华润大厦、京基100）二档写字楼：130-160（世界金融中心、鸿隆世纪广场、地王）三档写字楼：90-130（发展银行大厦、金丰城大厦、金山大厦等）四档写字楼：60-80（振业大厦、湖北大厦等）蔡屋围写字楼价格水平管理费：20-30元/㎡.月，档次较高的写字楼管理费在30元/㎡.月左右销售价：现大多写字楼只租不售，近几年新起的商务物业，普遍是综合体形式、写字楼只租不售、公寓式物业出售，公寓式物业价格在3-3.4万/㎡（世金汉宫），鸿隆世纪广场写字楼价格在32000元/㎡客户分类：顶级客户—世界五百强企业、上市公司、大型国企中高级客户—多为区域办公的成长型公司，以物流、贸易、金融公司为多。客户面积需求：在该片区大面积需求占比重最大为40%,客群主要是金融、通讯、实业，世界500强企业。片区客户群体分析小面积客户（半层以下）种面积客户（整层）大面积客户（多层）国内具备相当实力的法律、会计、咨询顾问等公司；中型并较有发展前景的贸易、物流、科技公司、投资者等具备相当实力、且发展迅猛的大型贸易、高科技、物流公司；国内和国外大型企业在深圳的分机构。国内外的著名大型金融、证券、保险公司、通讯、实业公司；世界500强企业区域总部等。25%35%40%深圳华润大厦依附于大体量的建筑与万象城组成华润中心综合体，地段以及高档次的配套，更是有各大公、多家世界五百强入驻；金融、物流、贸易客户占比例约62%，世界五百强入驻，其中出租率高达100%。入驻企业有：全球四大会计师事务所：德勤华永、毕马威华振、安永华明；世界500强企业：汇丰银行、上投摩根富林明基金、瑞银证券、雅培制药、日本财险、友邦华泰基金、拜耳材料等；英国上市公司：MichaelPage；其他：新加坡星展银行、恒丰证券、荷兰银行、韩进海运、赫伯罗特船务、华润电力等地王客户群体地王大厦，正式名称为信兴广场总高度383.95米，建成时曾是亚洲第一高楼，商务公寓和购物中心三部分组成，是深圳的重要标志；通讯科技、金融、咨询客户占比66%，该大厦主要以大企业入驻为主，需求面积较大。地王客户群体入驻企业有：金融投资：美国友邦保险、渣打银行、永亨银行、农业银行、深圳市合昌投资、深圳银合投资、丰盈投资策划；通讯科技：北京腹痛东方科技、伊恩威科技、艾迪悌新涛科技、讯科亚太科技咨询顾问：广州路透咨询发展、阿特金斯顾问其他：深圳嘉禾影城、达飞轮船、广东菱电、日立（中国）世界金融中心客户群体世界金融中心高207.1米，连同天杆高达222米，是甲级综合楼宇，由深圳茂业集团发展，座落于深圳最繁华的罗湖深南大道旁，集智能化写字楼、星级酒店、国际公寓、精品商场于一体。制造、金融客户占比例约56%，物流与咨询类型企业也是该大厦重要客群。鸿隆世纪广场客户群体鸿隆世纪广场——罗湖区蔡屋围金融圈甲级写字楼，为精品商务综合体。总建筑面积11万平方米，主要以物流货运、科技行业的中小型客户为主。入驻企业有：物流货运：香港骏光货运代理公司、裕光达国际货运代理公司、辽宁港捷国际物流、深圳泛航国际货运代理公司、宁波开源国际物流等；咨询：深圳市明富信息咨询；科技：深圳德纳特生物科技、深圳是荣科科技公司等；贸易：深圳是锯城国际商贸、瑞瑜国际贸易、深圳卡比奥贸易等。38%11%15%9%27%鸿隆世纪广场物流货运科技科技贸易其他蔡屋围商务圈离本项目约5公里距离蔡屋围商务圈以京基100为标杆写字楼沿深南大道两侧分布约5公里笋岗位于蔡屋围向南距有5公里，是蔡屋围金融中心第一线辐射片区，蔡屋围片区随着蔡屋围村的旧改，万象城、京基100的建起，该片区全面升级。蔡屋围片区的写字楼档次升级，租金也是随之增长，特别是甲级写字楼，写字楼的面积趋向大面积，客群主要针对大企业；原在该片区办公的中小型企业由于资金承受不起，会被向外挤压；就地理位置以及将来的规划发展笋岗片区是被挤压首选。蔡屋围客户被向北转移总结目前深圳写字楼市场“只租不售”的单一产权模式成了主流，开发商自己持有高端商用物业是一个大趋势，加上限购限贷调控政策影响，投资客已从住宅市场转向商务物业，所以对于出售的商务物业将会深受投资客青睐；蔡屋围片区主要以金融业大客户为主，目前随着旧改档次的升级，租金也随之增长，对于一些中小成长型的客户，将会被往外挤压；