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限额指标标准第一部分：万达综合体限额标准发起部门：规划院、成本部2014年4月会签事项：为落实集团优化设计、降低成本的要求，确保集团开发项目的成本管控目标，经规划院结构所、集团成本控制部共同研究制定了《万达结构限额设计管控办法》。本管控办法自发布之日起执行。附件一：《万达结构设计限额指标表》（2014版）各级审批意见成本控制部：规划院：分管成本副总裁：分管规划副总裁：万达结构限额设计管控办法1、万达所有项目均应实行结构限额设计，限额指标详见附件1：《万达结构设计限额指标表（2014版）》（以下简称限额指标表）；2、本限额指标用于指导项目公司进行施工图设计招标及签订设计合同，并作为设计结果审核的标准之一；3、项目公司进行施工图设计招标及签订设计合同前，应根据《限额指标表》和项目的实际情况上报限额指标，经审批后作为发标文件的一部分，审批流程如下：业务事项操作流程流程附件流程说明及相关标准发起流程审批、接收部门限额指标审批流程项目公司设计部-规划副总-成本副总-总经理规划院结构负责人、结构所所长、结构分管副院长、集团成本部项目负责人、项目分管副总经理、目标组分管副总经理《xx项目结构设计限额指标表》项目公司应于发标前完成审批，并将该指标作为招标文件的一部分落实4、本限额指标为集团对外发布的指标，内控指标可上浮不超过10%；5、《限额指标表》中未列的业态类型，由项目公司根据项目具体情况上报审批后执行。附件一：万达结构设计限额指标表（2014修订版）万达结构设计限额指标表（修订版）序号业态名称部位分类条件限额指标建议值备注钢筋(kg/m2混凝土)(m3/m2)1大商业（17）地下室两层有塔有人防1201.201、计算面积为：塔楼及裙房平面范围内±0.000（含）以下的面积，包括底板；2、地下水接近自然地面；3、人防等级为核6级；无人防1101.10无塔有人防1101.10无人防1051.05一层有塔有人防1651.40无人防1501.30无塔有人防1501.30无人防1351.20裙房有塔楼6度设550.311、计算面积为：塔楼和裙房平面范围内±0.000（不含）至裙房顶（含）的面积；7度设570.328度设620.34无塔楼6度设500.297度设550.308度设600.32塔楼＜100m6度设530.331、计算面积为：裙房顶（不含）至塔楼顶（含）的面积；7度设550.348度设600.362五星酒店（8）地下两层无人防1501.501、计算面积为：塔楼和裙房平面范围一层无人防2001.90地上裙房6度设680.391、计算面积为：塔楼和裙房平面范围内±0.000（不含）至裙房顶（含）的面积；7度设730.408度设防800.42塔楼6度设550.361、计算面积为：裙房顶（不含）至塔楼顶（含）的面积；7度设600.388度设650.40序号业态名称部位分类条件限额指标建议值备注钢筋(kg/m2)混凝土(m3/m2)3外铺（6）地上有地下室6度设防420.29地下室指标同大商业7度设防450.308度设防500.32无地下室6度设防500.41含基础7度设防530.428度设防600.444住宅（17）地下室车库两层有人防120（130）1.101、计算面积为：车库（有覆土）平面范围内的面积，包括底板；2、人防等级为核6级；3、覆土荷载按2.0m考虑，括号内数字适用于覆土荷载为2.5m的情况；无人防110（120）1.00一层有人防145（160）1.30无人防135（150）1.20塔楼两层有人防1701.601、计算面积为：塔楼平面范围内±0.000（含）以下面积，包括底板；无人防1601.50一层有人防2502.50无人防2302.30地上转换层6度设1601.201、计算面积为：塔楼平面范围内±0.000（含）至转换层7度设1801.408度设2001.60标准层≤80m6度设450.341、计算面积为：转换层（不含）至塔楼顶（含）的面积；7度设480.358度设530.36＞80m6度设450.347度设500.358度设550.365商务酒店（3）地上6度设480.341、地下指标同大商业；2、结构型式为框剪结构；7度设530.358度设防580.36序号业态名称部位分类条件限额指标建议值备注钢筋混凝土6独立写字楼（14）地下室塔楼两层有人防1601.601、计算面积为：塔楼平面范围内±0.000（含）以下面积，包括底板；无人防1501.50一层有人防2502.50无人防2302.30车库两层有人防1201.101、计算面积为：车库（有覆土）平面范围内的面积，包括底板；无人防1101.00一层有人防1451.30无人防1351.20地裙≤6度设550.301、计算面积为：塔7度设600.32上房248度设650.34楼和裙房平面范围塔楼＜100m6度设530.331、计算面积为：裙房顶（不含）至塔楼顶（含）的面积；7度设550.348度设600.36注：本限额指标不包括基础垫层、桩基、地基处理和二次结构；第二部分：万科成本限额指标1、本标准旨在强化公司项目前期及设计阶段的成本控制；2、推进设计阶段成本管理作业的标准化、专业化；3、掌握可靠成本信息，保证影响成本的主要要素在设计阶段控制在合理范围，挖掘成本控制的重点，以符合公司成本管理精细化的要求。指引范围适用于公司所属独资或合资并由我司操盘项目，经策委会审议确定的特殊项目，其限额指标可做个案处理，不受本指引限制，以成本委员会审核的限额指标为准。定义1、限额设计：是为了保证项目成果的经济性而制定的，是设计阶段相关技术经济指标进行控制的目标值，项目限额包括成本限额设计和主要指标的限量设计。2、建筑面积：是指《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积，全国统一计算规则。3、装修面积：指装修范围内的地面面积，其中阳台、露台和带装修的庭院按一半面积计算。4、赠送面积：是指不计算容积率建筑面积或计算一半建筑面积的区域，通过外围护建筑门窗的改造能变成房间或提高有效使用面积的阳台或露台。赠送面积需在策委会纪要中明确，限额指标可以分开考核。5、项目档次定位A“豪宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价200%及以上的项目，且一线城市销售单方建安成本占售价比重不超过20%，二线及其他城市销售单方建安成本占售价比重不超过25%；B“准豪宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价140%-200%（含140%）的项目，且一线城市销售单方建安成本占售价比重不超过30%，二线及其他城市销售单方建安成本占售价比重不超过35%；C“中档住宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价80%-140%（含80%）的项目，且销售单方建安成本占售价比重不超过50%；D“普通住宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价80%以下的项目或销售单方建安成本占售价比重超过50%；E若售价达到上述要求，但是成本比重超标的，应降低一档套用本限额指标。项目档次定位应在土地获取是在项目可行性研究阶段明确。6、项目区域分类：A一线城市包括：北京、上海、深圳、广州、天津中心区B二线城市包括：苏州、南京、番禺、佛山、重庆、成都、珠海、武汉、杭州、长沙、昆明、海口、三亚及其他省会城市的中心区及一线城市的非中心区项目；C其他城市包括：漳州、惠州及二线城市的非中心区项目。7、限额指标均为上限。指引主导及参与部门策划设计中心、成本管理部、项目公司（部）、精装修景观项目部、营销中心（商业地产中心）、地产财务部、发展部部门指引中承担责任策划设计中心成本管理部精装修景观项目部1、成本管理部参与制定及修订项目的限额成本管理指标，监督并统计限额成本执行情况；2、策划设计中心组织制定及修订限额设计指标，并协助第二阶段成本目标下达限额设计指标，针对具体项目的限额指标进行复核，监督限额设计的实施。3、精装修景观项目部参与制定及修订公共部位装修、景观工程、样板房等限额指标，监督相关限额设计的实施。营销中心地产财务部协助统计营销费用相关数据，并参与营销费用限额指标的制定及修订。城市公司设计部为限额设计的最终实施部门，在策划设计中心授权范围内，落实下达的限额设计指标在限额范围内指导设计，负责对设计单位及设计成果的考核。城市公司工程成本管理部1、根据设计成果复核设计限额指标是否在范围内，并及时反馈到设计主责部门及设计管理部门；2、收集统计所属范围内项目的设计指标，并按照要求及时反馈到总部成本管理部。发展部在可行性研究报告中要求相关部门明确项目档次定位（豪宅、准豪宅、中档住宅、普通住宅）、售价、项目区域分类。3、工作程序3.1项目限额内容及范围包括成本限额和主要指标的限量控制，内容见附表1附表1序号指标名称备注1设计费含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计（含公共部位、会所、样板房装修）、专项设计、审图及专业设计顾问等费用。精装交楼及临时搭建的售楼处设计费不在本设计费限额范围内。2营销费项目为了销售而发生的各类费用，包括营销管理费、营销推广费、卖场营造费、中介销售代理费、物业管理及客户服务等相关费用。3钢筋、砼含量结构的钢筋、砼单位面积的含量，包括结构、建筑造型、女儿墙等构件的钢筋及砼，需要区分结构类型、建筑高度、抗震等级等分别列控制指标。为了防止单纯控制地下室钢筋及砼指标而降低车壳停车效率，对地下室车位占用面积制定了相关控制指标。4外立面门窗及铝含量外立面门窗工程在本项目中的平均实物量单价、分摊到地上建筑面积单方等控制指标，实际控制包含铝含量控制、铝型材、涂层、玻璃、五金件、开窗率等几个方面的控制。铝含量控制：指单位面积铝合金门窗的铝型材用量的控制，铝型材用量与框料断面类型、门窗分隔、开窗数量、铝型材厚度等因素有关。5外立面用材为外墙面的费用分摊到地上建筑面积的控制指标，实际控制包括墙地比控制、外墙面层材料的选择及比例控制等。6景观工程限额含硬景（消防道路、园路及广场等），绿化、水景、外墙园建、雕塑小品、室外照明泛光、室外照明、标识、人工湿地、土方堆坡造坡及500mm以内厚种植土回填等。7公共部位装修限额含会所、大堂、地下室电梯厅、电梯厅、公共卫生间等装修费用，一般包括硬装、软装及设备。8样板房及销售中心限额为销售展示装修费用3.2制定限额指标：通过分析我司项目的指标，并与同行的限额指标对比，制定适合于我司的限额成本指标。3.2.1设计费限额本指标为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额。其中包括的内容为含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计（含公共部位、会所、样板房装修）、专项设计（含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等）、审图及专业设计顾问等费用。精装交楼及临时搭建的售楼处设计费不在本设计费限额范围内。序号住宅项目分档住宅（元/平米）序号写字楼项目分档写字楼（元/平米）1.1豪宅1502.1地标甲级2101.2准豪宅1002.2甲级1501.3中档住宅702.3乙级及高档研发写字楼1001.4普通住宅502.4研发楼55住宅设计费限额适用于住宅项目（含局部街铺、底层商业、独立会所等），写字楼设计费适用于一般公建项目（含局部街铺、社区商业、底层商业等）。备注：（1）、参照2002版《勘察设计收费标准》、我司设计费统计及对标单位设计费统计。（2）、策划设计中心作为设计管理主责部门，负责设计费管理的总协调，设计费使用出现分歧的由策划设计中心或其授权部门解决，设计费超限额或目标的需由该项目设计主责部门按照相关流程报批。设计费有多个主责部门的，由策划设计中心牵头，相关部门联合会签。（3）、为确保项目的设计费基数的唯一性及严肃性，设计费取费基数为容积率面积+地面核增面积+地下室面积。其中核增面积及地下室面积之和不超过容积率面积的25%，若超过25%，设计费计算面积按照容积率面积的1.25计算。（4）、精装修设计费含在精装修总限额成本内，由精装修主责部门负责管理，精装修总设计费不宜超过精装总成本的4%。（5