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1/50阿城上京广场规划策划草案前言此方案根据目前哈尔滨市阿城区商业的情况一个月的深入调研总结和未来2~3年内中国商业的发展所做的商业定位与策划。方案根据项目已建成的建筑形式和地理位置，模拟了将来实际招商和商场运营，仅供参考。通过对市场的全面调查和主要商户、意向投资者、行业专家的访谈基本认可此方案有较强的可行性。一、阿城商业概况阿城区商业主要集中在解放大街上，但从规模、体量、购物环境、停车及其他配套服务现已无法满足消费者的需求。阿城现有市场商业参差不齐，竞争意识落后，业态同质化，还是以百货和综合性商业占据半壁江山；整体消费水平低下，缺少体验购物商场及主题商业，整体还处传统商业。阿城上京广场项目做为一个总建筑面积51000平方米的大型商场，虽然处在一个新区域，周边没有其他商业，但是项目自身在体量上够规模，具备独立成市、独立成圈的条件，同时随着城市的发展，一个城市一个商圈已无法满足人民生活水平日益提高及生活配2/50套的发展，新商圈的诞生是社会进步发展的必然需要。只要我们项目定位准确和差异化，其辐射区域将超过一般的区域中心，依然能辐射整个阿城区及周边地区。二、上京广场的周边环境上京广场坐落于阿城新区上京大道南侧，北临区政府，西临金涤路，东临金溪路，交通便利，基地面积2.7公顷。周边的住宅小区设计新颖、环境优美、配套设施齐全，一直是阿城区商品房价格的领跑者。具体有：金昌国际、金京赛丽斯、上京商住小区、上京府邸、金京壹号公馆、丽都国际、金上京公馆、金都府邸、恒盛新天地、金河铭苑、鼎源名座、海富城等高档住宅小区。该区域已成为阿城的富人区，医院、学校、银行环绕左右，名符其实的阿城区政治、经济、文化中心。三、建筑结构及配套设施1.上京广场建设单位为哈尔滨富氏隆集团阿城房地产开发有限公司，设计单位为哈工大设计院，施工单位为哈尔滨市华兴建筑公司。目前地下商场已完工。地上广场绿化及景观预计2013年7月前竣工。2、建设地点为哈尔滨市阿城区上京大道南侧，北临区政府，西临金涤路，东临金溪路，交通便利。3/503、建筑规模:本工程基地面积2.7公顷。地下两层商场的建筑面积为50946平方米，其中:地下一层25473㎡、地下二层25473㎡。地下一层为商场，共划分为14个防火分区，局部采用防火墙分隔。地下二层为商场及局部停车位，共划分为11个防火分区，车位为平层停车，停车位112个（根据实际需要可以增加）。整体上运用对称、和谐的建筑风格。以南北中轴线为中心，进行布局。在上京大道一侧设置两个25米宽的主入口（下沉广场），每个主入口各安装上下两部户外自动扶梯。广场上设置辅助入口22个，地下一层至地下二层设置自动扶梯八部、运货电梯二部、步行梯26部。地上直通地下二层设置行车坡道二处，并在地下一层设置了入口和卸货平台。室内设置公厕4个、污水池13个，为适应餐饮的需要，另设置了隔油池和生活水箱（自来水停水时使用）。商场总电容量为8000KVA，设8个低压配电室和一个发电机工作室，采用双电源供电系统，发生事故迅速切换，既保证了火灾发生时的应急照明，又保障了停电状态下商场的正常运营。商场设置了中央空调，用于冬季取暖和夏季制冷，从而营造冬暖夏凉的购物环境。4、结构体系：为框架结构；外墙为400厚抗渗钢筋混凝土墙，内墙为200厚陶粒混凝土墙。地下二层层高4.8m，地下一层层高5.5m,柱距8.4m，覆土最薄处为0.5~1.7m。3、建筑防火类别：本工程为多层商场，耐火等级均为一级；车库为Ⅰ类地下停车库耐火等级均为一级。4、功能分配：地下二层车库主要有商场，车库及设备用房等。地下一层功能有商场，设备用房等。4/50四、地面广场建设及绿化地上大型休闲广场25,000㎡，以“金源文化、城市发展”为主题，采用现代城市广场设计手法，其中穿插城市历史文脉、文化、城市民风与民俗。广场中间的主题雕塑是一面抽象巨幅铜镜，广场南侧是一面通透式景观墙，上面雕刻着金代的文化图腾和城市发展与未来前景的图案。沿着广场的东西中轴线，两侧各设置一台巨幅LED电视屏，用以市政宣传和商品推介。广场地面采用天然大理石拼花铺装，并配以多彩地坪漆进行点缀，对称的植物配置，步行梯入口旁设有防腐木休闲座椅，以供市民休闲、小憩。广场在设计上充分考虑形象（景观）、功能（实用）、环境，这三大要素，是人们休闲、集会、学习、交流的最佳场所，同时也延长了顾客停留时间，为地下的商业运营发展打下了扎实伏笔。五、开发商简介富氏隆集团成立于xxx年，董事长傅立君。富氏隆集团是集商业、房地产开发、金融、广告、物业管理于一体的多元化大型民营企业。集团现有职工158人，其中，中高级技术人员和专业管理人员78人。商业:富氏隆商贸城主要经营副食品、特色餐饮、日用百货、洗涤化妆、小型家用电器、服装鞋帽、床品布艺、劳保用品、针织、箱包、成衣加工等。5/50富氏隆家居购物广场是阿城区唯一一座集家具、家电、装饰材料、室内装饰品于一体的“一站式”购物商场。金街购物广场是目前阿城区设施完善、布局科学、装修豪华、环境舒适的专业化品牌服饰集散地。房地产开发：富氏隆房地产开发有限公司是集房地产开发、建筑、装饰于一体的综合性企业。可独立开发建设民用住宅、公共建筑、路桥等工程项目。金融：富氏隆信用担保有限公司是阿城区第一家信用担保公司。业务范围是为中小型企事业单位、个体工商户、下岗职工再就业小额流动资金贷款提供担保服务，同时提供信息查询、投资咨询、资信分析等服务。广告;富氏隆广告策划有限公司全权代理阿城电视台(新闻、文艺、影视三个频道)的电视广告业务；全权代理阿城区主要街道户外媒体广告业务。六、市场调研（一）阿城区核心商圈调研报告1.商圈地图6/502.商圈调研数据7/50阿城区核心商圈调研报告调研城市阿城区消费理念阿城人在消费理念方面主要有两个特性：1、基本工薪层及周边农村：基本工薪人群个人收入虽然相对稳定，但仅能应付日常支出，因此其存在“以收定支”的主要消费思想，周边农村人口主要指月收入在2000元以下人群；2、月收入超过2000元人群：这类人群主要是企业小领导、公司骨干员工、经商者及公务员等企业人群。由于这部分人群在社会上经历的多，有相应的社会经验，同时也具备再创业能力，其思想要比第一类人前卫许多，他们可以花明天的钱，也就是提前消费理念人群。但这些人并不占据主流。小结：当地人主要以中低档次为主。在日常消费中，主要为温饱型。个别富裕群体，在追求品牌及奢侈品方面和招待就餐大型饭店，主要以去市中心购物和招待为主。8/50消费习惯因离哈市较近相对高消费人群去市里消费，老百姓及乡镇村民以阿城本地消费为主，日常消耗品以本地采购为主。调研商圈阿城区解放大街商圈商圈形成时间解放大街商圈，其于90年代初期即有商业在此经营。随着阿城百货大楼的建立周边商家陆续进入，如世纪名苑肯德基等;商业进驻和发展使得步行街商圈进入了新的商业氛围。但是现在由于政府城市向西发展的改造，商圈也在陆续向外扩延。商圈内主要商业项目名称阳光地下商场、富士隆地下商场世纪名苑、源泽商场、阿城百货大楼富士隆建材城、富士隆商贸城庆客隆超外、金街地下9/50商圈所处位置地理位置范围解放大街牌路大街延川大街货品来源哈尔滨批发商场为主商圈业态构成零售商场阳光地下商场、富士隆地下商场、世纪名苑、源泽商场、阿城百货大楼、富士隆建材城、富士隆商贸城、庆客隆超外、金街地下商圈定位批发市场无零售商场百货业态：中低档；非百货业态：以中低档为主，部分商场区域经营商品为低档商圈内商户批发无10/50数量市场零售商场9个门市餐饮170户商圈销售辐射区域阿城当地及周边农村及乡镇商圈主要交通情况公交路线百货大楼站台：2、5、6、9、10、12、30、31、环②庆客隆站台：1、3、7、8、10、31、32、环①11/50消费原因阿城唯一购物商圈，商圈内商场经营品项齐全，可选择性高。商圈综述阿城区商业服务业近几年发展发展迅猛，零售业、餐饮业等品牌店种类繁多，各品牌专业店比较齐全，各具特色，并且分布集中在金城步行街，和解放大街中段，形成了阿城的商圈，是人们购物的唯一去处，没有选择余地，在这个阿城唯一商业圈中，集中了阿城一百、百货大楼、远大商场、世纪名苑、时尚阳光、金街、肯德基快餐等现代商业企业，功能齐全完善。商场、超市、连锁店、酒店、银行、交易所、美容美发中心等应有尽有，大大小小的便民店更是遍布大街小巷，形成了中心商业区。（二）阿城各商场详细数据商场名称地理位置使用面积/㎡经营格局经营品项开业时间租金区间/元/月/㎡销售价格/元/㎡销售年限12/50阳光地下解放大街到延川大街地下7500负一层服装为主，百货类2012135-270开盘时30000元，现专卖价42000元，餐饮原价51800元元，现专卖价69000元2012年起销售产权40年富氏隆地下商业街解放大街370负一层通讯类为主，百货类1992150-165世纪名苑解放大街59号6600地下一层地上四层负一层：人民同泰药店一层：申格体育二层：男女装、饰品、针2002二层：165-225三层：75-120四层：15000-18000元/年13/50织、童装、化妆品、包三层：男女装、饰品、床品、美甲、手表四层：家具城、美食广场源泽购物中心解放大街67号6000地下一层地上四层负一层：鞋类一层：表、金饰品、鞋类二层：鞋类三层：男装、2013负一层，一层，二层为大包户。三层四层为商场联营14/50女装、箱包、女士内衣、家居服、休闲服饰、床品、男女裤四层：男女装、熨烫、银饰阿城百货大楼解放大街84号9000地上四层一层：化妆品、金店、钟表、眼镜、文教、五金、工艺品、家电、1989一层80-100/月/㎡二层130-150/月/㎡三层110-130/月/㎡四层大包15/50箱包、烟酒、食品、医药二层：休闲装、童装、运动装三层：休闲鞋、中老年鞋童鞋、床品四层：家具16/50富氏隆家居购物广场延川大街6000地上四层一层：装裱五金二层：灯饰瓷砖洁具卫浴地板橱柜木门三层：实木家具板式家具办公家具沙发床垫四层：锦绣坊布艺窗帘床上用品2004一层：800-1000/年/㎡二层:400-800/年/㎡三层：300-400/年/㎡四层：500/年/㎡17/50富氏隆商贸城解放大街中心市场7000地下一层，地上三层负一层：衣世界批发城一层:小家电器、药店、小百、银饰、婚庆用品二层:服装、鞋、床品三层:家具2004一层：200-300二层：66-115庆客隆超外延川大街与民权大街交口2000超市超外服装、针织、家居、化妆品、鞋帽、箱包、副食、药1998140-20018/50店金京大厦延川大街与解放大街交汇处7000地下一层地上五层负一层：床品、工艺品一层：品牌家电二层：精品男装、毛衫、鞋三层：男女装、羽绒服、手表四层：内衣、床品、童装2007二层：1300-1500/年三层：1100-1400/年四层：600-1300/年19/50百货五层：精品家具阿城在建项目的详细情况商场名称地理位置建筑面积/㎡经营格局经营品项预计开业时间销售价格/元/㎡销售年限租金区间/元/月/㎡达仁印象城解放大街60000地下一层地上五层负一层：家乐福超市一层：化妆品，名表，黄金二层：品牌女装，男装等三层：童装，淘气堡四层：针织，家居，餐饮等五层：电影院预计2015年9月开业暂时不销售暂时不销售待定20/50新光天地解放大街与牌路大街交口12000负一层服装，针织，小百，餐饮，箱包，饰品，童装，童鞋等预计2015年9月开业30000使用面积产权商铺40年经营使用权待定金昌国际建材城上京大道区政府西侧250000一带二门市建材、洁具、装饰等2013.7.2516000建筑面积产权70年带房产证全部出售（三）金上京广场区位图21/50（四）哈尔滨市阿城区庆客隆超市调研报告调查时间：2014年7月14日调查地点：哈尔滨市阿城区庆客隆超市调查方法：实地调查22/50调查目的：通过进行拜访询问和实地考察的方式，来了解庆客隆超市的经营特色，发展历程，超市面积及每天的销售额，货品来源，并通过对其核心竞争力的分析，了解庆客隆超市之所以在阿城当地