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目标对应下的定位选择光正地产建议定位的可实现性光正地产根据各种要素，把定位范围的逐步缩小选择的商业定位如何实现前言第一部分以持久经营为主导的商业项目•项目概况•项目SWOT分析3.2•宏观概况1.1-1.6•商圈概况2.1-2.12•结论3.3第二部分主题购物公园商业项目•项目发展方向选定3.4-3.7•项目市场定位3.8•项目形象定位3.8•结论3.8第三部分项目操作思路•项目开发节奏4.1-4.9•项目经济可行性分析4.9•项目发展建议（主题化及购物公园）5.1-5.5•项目运营系统7.1-7.7•项目营销思路6.1-6.3•项目物管服务8.1-8.2结语Q&A项目位于广州番禺区行政中心区兴泰路与广场东路交汇处，由多个分散地块构成，土地使用性质为集体用地性质，租赁年期为20年。▪离地铁番禺广场站较近；▪周边大量高尚住宅落成，居住人口迅速增加；▪城际交通轨道成型，带动周边地区消费人流;▪项目规模体量大；▪周边商业经营档次底下；▪并非传统商业区，商圈分散；▪周边消费力不足；▪为附近居民提供生活配套；▪提供多元化的购物、娱乐焦点▪非节假日人流稀缺；▪周边地块开发定位未清晰;▪与地铁出口难以衔接;S.W.O.T.广东省行政管理中心，珠三角世界级城镇群的高端生产性服务业中心中心片区包括黄埔及萝岗两部分。定位区域港口，珠江三角洲现代物流中心，先进制造业基地和技术创新中心，历史文化旅游基地、配套产业的居住城区东部副城区番禺副城区，由汉溪-长隆-万博组团及19个居住单元构成。定位铁路客运交通枢纽，商贸、旅游综合服务中心，高等教育基地，承接主城区人口疏解的居住城区番禺片区国际枢纽港口，临港工业聚集区，宜居滨海新城南沙片区区域航空枢纽、临空型先进制造业基地、国际物流服务中心等北部片区特色生态农业示范区/现代制造业基地，区域生态旅游基地增城片区特色生态农业示范区、区域生态旅游基地、水源涵养地从化片区城市发展重心南移，区域未来发展空间巨大番禺作为广州未来城市副中心、城市南拓重点区域，区域发展潜力巨大。“稳一产、优二产、促三产”战略，推进三大产业协调发展。东北部：•依托大学城建设现代文化科技基地，发展汽车及零配件、生物医药、数字家庭和动漫游戏产业；南部：•布局新型工业基地，发展数控机床、输配变电、灯光音响、精细化工等产业；西部和中部：•发展现代服务业，发展旅游和打造广州新商圈。在区域规划重大利好下，城际高速公路和地铁持续为广州提速，区域辐射力将极大增强。整体发展规划：宏观经济发展：整体房地产市场：•广州城市定位确立了广州的国家战略地位，未来发展潜力和空间巨大，城市规划对于番禺发展更是重大利好。•番禺区的经济自06年起，每年均录得双位数增长各项经济指标逐步攀升，总体经济发展态势良好。•整体房地产市场发展比较健康，并未出现明显泡沫，市场供求小幅波动，商品住宅市场随市场波动稍大，办公市场发展平稳，商业市场有回暖表现。广州对周边各省人口辐射力强，具有近半外来人口，番禺是外来人口最高的区域。2011年住宅市场政策的继续从严，再加上通胀持续的背景下，流动资金需寻求投资渠道以期保值或增值，商业市场凭此吸纳流动资金并带动价格继续高歌猛进，环比涨幅44.6%，同比涨幅达71.3%。发展阶段时期发展标志商圈特征范围以及业态起步阶段2004年前友谊商店、禺山商店、益华百货、番山商贸城等项目开张。点状商业分布商圈范围主要集中在市桥中心区域的大北路－繁华路一带，以传统型的百货店以及本土超市品牌为主，商业形态较为单一。转型阶段2004年-2008年易发商业街转型开业、万博中心一期开张，洛溪新城板块日益成熟。点状到线状的分布大北路－繁华路商圈的影响力进一步加强。商圈范围逐渐扩大，迎宾路一带以及洛溪新城一带的商业氛围也不断成熟，商业形态更为丰富。快速发展阶段2009年起海印又一城启动建设，引入沃尔玛会员店。全面开发时期，商业带的雏形商业发展依托番禺新城和广州新城规划，呈现出新的发展格局，新增商业项目的规模体量向规模化、综合型发展。发展格局主要发展规划两大系统批发及零售三条发展轴地铁三号线发展轴线；地铁四号线发展轴线；沙湾-中心城区-石基商业发展轴线；四级网络区级中心区：易发商业步行街商业中心、番禺广场-罗家现代商业中心、汉溪现代商业中心；区级副中心区：6个商业中心区；镇级商业中心：8个镇商业中心；社区商业中心：28个楼盘组成；五大重点发展区中心城区发展区：城市商业中心；北部重点建设区：发展大中型专业市场、零售商业网点；东部重点发展区：区级零售和休闲服务商业区；南部引导发展区：都市能源发展区、农副产品交易中心；大学城重点发展区：区域服务型商业中心；汉溪-万博商圈大北路－繁华路商圈番禺广场商圈番禺广场商圈本项目所在番禺广场商圈则将成为番禺新城和广州新城两大重要城市规划区域的核心商圈，其商业发展前景较为明显。主要商圈规划定位商业环境区位交通规划总人口发展状况对比分析综合指数大北路商圈区级商业中心属于传统商业中心区，商业氛围较好临3号地铁市桥站37万人目前番禺行政及商业中心，消费群体体量较大★★★汉溪商圈区级商业中心地处大型楼盘分布密集区，但目前商业氛围还不够成熟临近地铁长隆站25万人周边分布有众多大型高档楼盘，消费力较强★★★★番禺广场商圈区级商业中心目前商业环境有待提升临近地铁番禺广场站，区客运站11万人行政及未来交通中心，但目前消费力不成熟★★★★从档次来看•番禺商业市场现有商业物业档次较低，规模较小，难以满足番禺本地高收入群体消费需求；从业态上看•番禺本地零售购物业态占据了目前市场的主体，但档次较低，整体竞争力较弱，而本地商业市场中大型商业少，且业态较为单一；从规划来看•番禺中心区仍将继续发展成为区域的传统零售商业核心区域，而项目所在的市桥片区的商业形态将以目的性消费的新型商业形态为主；从商圈现状来看•钻汇商圈：以钻汇中心作为龙头商业项目，从而带动周边汀沙村临街商铺与石桥公园商业的发展与改造。•大北路临街商业商圈：以临街商铺发展为主，街上芸集国内众多时尚潮流品牌店与国际知名运动服饰店，人流旺盛如鲫，被誉为是番禺的”北京路”。•易发商业购物圈：以易发商业步行街作为购物指引，商圈内汇聚了现时番禺区内最成功的几大商业购物中心，如友谊中心、名店城、新大新百货等。项目所在的番禺广场商圈是市桥商圈的延伸，为快速发展的新型商圈，周边社区众多的中高端消费人群和未来市桥商务区的办公人群将给本项目的商业发展提供充足的需求支持。但该商圈目前容量小，真正成型有待时日。消费类型主要消费内容选择区域或场所关注方面典型消费区域休闲消费大众服饰、精品装饰、珠宝首饰、餐饮价格便宜，可选择余地大；传统商业中心，市场知名度高；品牌及品种较多，可选择性强；有一定的休憩空间。大北路商业街、易发商业街、繁华路商业街；四海一家或特色农庄等知名餐饮居家消费生活日用品、食品、小家电、家居用品离家比较近，前往较为方便；种类较为丰富，可一次满足当时所需生活日用需求；价格较为便宜，每天都有打折商品；货物摆放相对集中，便于挑选；前往超市的公交及购物巴士都较方便。信和连锁超市、友谊商店、禺山商店等时尚购物消费品牌服饰、品牌珠宝首饰、名牌专卖店、名牌折扣店购物环境幽雅，适合购物消遣；具有意向的中高档品牌商品；停车方便；商品质量较优。一般前往香港或广州消费，偶尔前往天河城折扣店商务型消费生活日常用品、餐饮、休闲交通便捷，一般以步行5-10分钟之类为首选；对商品的品质要求较高。由于整个番禺区的商务办公氛围尚未形成，此类消费行为尚处于起步发展阶段。自身商圈消费辐射能力不足，消费群长期外流。广州南站铁路新客运站商旅经济圈万达广场敏捷舜德项目信投总部基地汇珑商业广场∙项目占地面积为3.7万平方米，总建筑面积15万平方米，其中商业部分7层，合共面积12万平方米。番禺哈街∙作为“一站式无国界餐饮娱乐主题商街”，哈街占地约3.8万平方米，商业规模面积约5万平方米，停车场约350个车位，商业街长约700米。由八大主体建筑构成，首层楼高7米，二、三层楼高3.8米。哈街项目计划投资1.2亿元，将打造集购物、美食、娱乐、休闲、办公、商务、旅游、运动八大功能于一体，彻底实现了一站式配套。北亭广场是中国第一家大学MALL,占地面积8.9万平方米，总建筑面积12万平方米，是广州市政府在大学城批准建设的唯一真正MALL业态的大型商业项目。北亭广场所处的广州大学城拥有近40万的学生及教职工，项目同样为无产权的商业综合体。开业后由于业态分布不合理，经营产权不统一，项目配套的不完善，经营每况愈下，目前开业率不足10%。圣鑫商业广场必须合理配比有效商用物业面积，也就是确定合理的商用物业开发量；考虑开发商的资金链的健康回收密切关注区域的规划变动方向，项目定位适应区域大环境；商业地产主题鲜明，项目管理手段与商业企业的运行规律相适应；在商业组织行为和商业经营行为方面有一个合理的规划和定位，保持可持续经营的态势。扩大需求面至整个广州;销售租赁居住商业类别方案一方案二方案三方向四专业市场商务+酒店+商业大型购物中心主题购物公园+公寓分析利建筑成本较低、回报期较短、高利润、交通便利产品类型丰富，市场竞争少，拥有庞大消费群、租金水平稳定、交通便利租金水平较高且稳定、租金递增稳定、拥有庞大消费群、交通便利可有效吸引目的性消费人群，租金稳定，通过引入品牌运营商提升项目持续经营能力弊需产业或政府支持、招商难度较大、市场升级难、针对特定消费群、高风险商业气氛低、招商难、租金水平相对较低竞争大（邻近已有汇珑商业广场）、市场饱和度高、需走市场差异化、市场运营难度较大前期开发成本较高，引入品牌运营商具有难度专业市场•位处交通枢纽的核心位置，具区位优势；•专业市场园区将可有效达到小投入，高收益的目标；•新型的专业批发市场在硬件投入上必然加大；•无明显的产业园区，短时间内难以形成专业产业链结构，需要较长的市场培育期；写字楼+服务酒店式公寓•广州市区的写字楼空置率长期位于高位运行•项目位处并非传统写字楼办公区，建议本项目不予考虑纯粹写字楼部分的设置，•服务式公寓需同时考虑商务功能设置；•位处交通要道，周边具有众多大型交通枢纽设施，公寓产品将具有强劲市场承接力；•众多资金流入具有稳定经营收益的商用物业市场，公寓具有低门槛，稳定收益的优势•公寓同样可承担写字楼的办公功能，设置公寓而不设置写字楼是一个进可攻退可守的定位策略；大型购物中心•广州市区内至2012年为综合商场密集落成期•本项目地块比较分散，可考虑在建筑形态上有所创新•综合购物商场商户组合相当雷同，可辐射的范围消费力未能支撑本项目此规模体量的综合购物商场，需通过城际交通路网的带动扩大消费辐射面•商场建造成本较高，且在保育期内将需要大量经营推广费用•主题购物商场在运作方向上可以直接与专业市场及一般购物广场融合，某种意义上定位主题购物商场方向是一种进可攻退可守的定位策略。主题购物公园•同区域板块内已具备良好的产业结构，明显存在对动漫娱乐型商业设施面上的空缺。•本项目的地块内具有河涌，东面为番禺市政广场，是区内居民休憩惯常去处。•番禺区假日消费特征明显•国内购物公园多半无任何鲜明主题，如引入动漫主题购物公园必将成为商圈热点。•考虑到本项目对资金链需求，该主题购物公园的收益将分为租金收益、经营收益、及非经常收益多个部分，在资金章节本文将详细介绍。建筑形态上主题化经营上主题化消费模式上主题化N次代主题购物公园东∙城∙汇E-Town＞令项目成为番禺名片，树立业内口碑＞面对今后番禺商业物业的激烈竞争，要以大北路为核心，与周边资源互动，形成竞争力。＞考虑番禺市桥的消费档次，配合以中间档业态与其呼应业态与品牌设置应与该消费者的购买力匹配。＞零售商对项目的看法＞可观的租金收益。业态组合思路东城汇E-TOWN主题购物公园亲子乐园天伦同乐（特色餐饮、休闲餐饮）家庭同乐体验中心百货、家居精品地块编号面积(㎡)建筑面积约(㎡)物业形态业态地块57,44220,000地面3层，地下1层（车库）主题购物公园地块68,04725,000地面3层，地下1层（车库）地块74,61