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五湖四海—运营策划方案暨项目总体发展执行力发展商：广州立都商业地产集团五湖四海—国际水产交易中心编制人：XX本方案的目的旨在：在解决招商、销售、经营执行力之前应先关注一下项目背景条件、目标市场影响和项目执行链影响之关键因素，由此我们将对五湖四海发展执行力及招商、销售、经营执行力重新规划。五湖四海—国际水产交易中心解决五湖四海招商、销售、经营执行力备注：本案旨在解决项目总体招商、销售、经营执行力战略部署，具体执行方案有待确认后进一步深化、细致。编制人：XX一、项目背景•区位＋•洛溪新城是广州到番禺的咽喉要地；•毗连洛溪大桥，连接环城高速公路及华南快速干线；•紧连地铁三号线及广州在建火车站；•90公里半径范围内有香港、澳门、深圳、珠海、佛山六大机场；•10公里车程内有黄埔港、南沙港两个货运码头;•货运、大型集装箱直达日韩、香港•距离超过20万吨级以上的广州深水港、南沙深水港、江门川岛深水港、珠海高栏深水港最多也不超过60分钟的车程;•广州海洋资源丰富,水产养殖资源丰富;五湖四海—国际水产交易中心编制人：XX一）、市场定位形象高、属性明确，具有相当市场号召力•市场定位＋•五湖四海•国际水产交易中心•水产交易（批发、零售）、汇展、休闲渔业（旅游）、物流配送外向型服务平台•中泰贸易的门户•水产品交易（批发、零售）中心•水产发展研究基地•水产展览、展示中心•中泰水产展览、展示中心•休闲渔业发展中心五湖四海—国际水产交易中心•1、互补原则二）、定位原则编制人：XX•2、差异化原则•3、全新定位原则•建议•根据目前广东水产交易行业的特殊性，建议采用全新定位的模式。因此，对本项目的运作绝不能用常规的手法操作，更不能盲目乐观，必须尽快引入具备丰富操盘经验、谙熟安溪地产市场、拥有丰富客户资源的销售团队，用专业化、系统化的营销体系整合市场要素资源，并尽早就以下前期策划运作思路达成一致：1、理清项目最大的比较优势2、跳出广州看项目3、跳出广东看项目4、跳出水产业看项目5、跳出冻品业看项目6、专业团队整合资源7、将比较优势发挥到极致8、最大限度地争取政策扶持9、最大限度地扩大产业依托三）、目标市场影响•在这里我们要提及值得关注的是：我们的市场有眼光的商家、投资者有很多，但具有行动力的人很少。我们的策略是让我们的商家既有眼光、又有行动力，我们的行动力是落实五湖四海的发展执行力。五湖四海—国际水产交易中心编制人：XX目标市场期望值过高自然形成市场关注心理三、运作流程1、竞争战略选择2、导入BI与VI双系统3、项目推广原则4、销售分期工作流程（本节不作描述、具体见第六节）五湖四海—国际水产交易中心编制人：XX一）竞争战略的选择□结合项目定位原则，可供选择的三种竞争战略◎价格竞争战略即以在市场竞争中具有优势的价格策略作为产品核心竞争力的战略思想。◎差异化竞争战略即针对市场空白点，通过产品与从不同的个性化特征作为核心竞争力的战略思想。◎全面领先战略即在先进理念的指导下进行全面的创新革命，在竞争期间内，构建难以模仿和超越的核心竞争力的战略思想。五湖四海—国际水产交易中心编制人：XX二）、导入BI和VI双系统□BI（行为识别）□VI（视觉识别）◎办公系统◎销售系统◎平面表现□施工现场包装◎招商中心的形象设计◎招商中心外包装◎招商中心内包装：展示区，洽谈区，签约区，控台（VI区）五湖四海—国际水产交易中心编制人：XX三）、项目推广原则□原则1：强势启动原则本项目是在非中心城区的以商业为主体的商业地产项目，近20万㎡的建筑体量、来自珠江对面（黄沙水产、广州鱼市场）的竞争压力，决定我们不能采用简单的诉求和包装，不能按照常规的销售模式来消化这些产品，必须通过强势的组合推广手段启动项目销售，必须强势树立形象给市场以强烈印象，力求全面、快速启动市场，迅速地将本项目的商业环境和商业气氛蓄积聚拢并辐射扩散出去。编制人：XX五湖四海—国际水产交易中心三）、项目推广原则原则2：卖点的推出必须有层次1.不能提前透支卖点，必须结合工程进度和项目的利好消息进行销售。2.卖点不能一次推完，必须根据消费者的特点和市场的形势相应推出。□原则3：充足的客户储备与管理开盘前充分畜客蓄势，达到：强烈购买意愿者若干，较强购买意愿者若干，意向登记者若干。五湖四海—国际水产交易中心编制人：XX三）、项目推广原则□原则4：与主流媒体深度合作媒体的言论对房地产项目消费的影响力是深远而巨大的。在推广中，我们应该紧紧联合主流媒体对项目作深度的包装宣传。与主流媒体的深度合作，主要系与报社、电视台的合作，对本案作全角度、多层面、立体化、地毯式宣传。□原则5：成为市场的焦点和热点本项目要拥有一个成功的销售期，最重要的环节是人气指数，尤其是租售现场人气的聚集。旺盛且持久的人气，对项目租售的推动作用是巨大的。事件行销能够有效地制造社会焦点与销售焦点，选择时机制造恰当的“事件行销”以出奇制胜产生轰动效应，其针对性强，效果直接。能不断成为社会焦点和销售焦点，可保持旺盛的现场人气，成为市场持久热点，产生对销售的推动力。五湖四海—国际水产交易中心编制人：XX三）、项目推广原则□原则6：造势、做市、做事本案产品要在激烈的市场竞争中赢得“先手”，并保证项目在全面进入市场后短期内迅速取得成功，“造势、做市、做事”三为一体全方位的整体推广策略势在必行。◎造势（借助政府及媒介的权威性开展新闻炒作，具体见项目发展执行力篇）◎做市A、通过整合各种营销途径（招商通路、销售通路、“泛销售”通路），全面启动目标市场B、充分认知和锁定目标客层，提供与其投资理念相契合的购买方式C、开展点对点、面对面的推广◎做事当项目的市场形象及口碑基本形成之时，认认真真地做事是对前期工作和后续工作的良好维系。这涉及项目推广的每一个环节。A、注重产品细节及包装细节B、将市场推广的工作细致化C、根据实际需要举行公关活动，增进人气，加强互动五湖四海—国际水产交易中心编制人：XX三、项目执行链影响•招商执行力五湖四海—国际水产交易中心编制人：XX项目顺利开业运营招商执行力交易物流、美食、休闲电子商务、展览展示、会议技术输出支持国家水产建设发展基地销售执行力是确保和确保反之，开业后（或者说商户）的市场凝聚力又会直接影响产业链的开发。因而确保顺利招商、开业决定了整个项目开发的可持续性和资金的快速回笼。为确保市场的成功运营，应分期推出，而一期商户开业的凝聚力、市场号召力又决定了本项目首期目标商家必须是水产、冻品行业的上游企业（或者说生产商）；同时我们还必须获得相关行业协会、权威机构的认可、及大力支持，才能确保项目的整体成功。四、结论：•目标市场影响五湖四海—国际水产交易中心编制人：XX明确交易中心成功招商、销售、开业之关键因素必须落实五湖四海的发展执行力，给予商家切实的利益所在及五湖四海如何实现贸易门户的平台建设。•项目执行链影响定性项目首期招商、销售之客户层面（应该以水产、冻品行业上游企业生产商/总经销商为主）；目标客户群辐射范围以及项目特殊的招商、销售、传播渠道。五、项目发展执行力部署正视五湖四海现状远瞻五湖四海未来发展前景打破传统商业经营的束缚营造五湖四海全新的盈利模式着眼永续经营工程建设打造五湖四海广阔的经营模式实现五湖四海“中、泰贸易永续经营”的建设五湖四海—国际水产交易中心编制人：XX项目发展定位核心思考五、项目发展执行力部署五、项目发展执行力部署立都-谋求利润最大化的同时,形成可持续性滚动开发；经营商家-关键是给予商家项目经营兴旺的信心，实现现实利益与长远利益双重性的和谐统一；投资者-关注项目投资回报和项目后期的发展潜力与增值；社会采购群体——项目是否能够满足采购需求,能够最大化保障自我的利益的商品；零散的消费者:在舒适的购物环境中，能够以比较实惠的价格选择合意的商品。五湖四海—国际水产交易中心编制人：XX项目发展平台建立项目发展平台是一个资源不断整合的过程。它必须是有机协调、平衡发展商、经营商家、投资者、社会采购群体之间的关系，在它们中搭建沟通的渠道和平台，能够真正对项目产生认同感和忠诚度，创造共赢的局面。1、五、项目发展执行力部署五湖四海启动形象与名片工程项目无论是从建筑形态还是购物环境都将成为城市的形象与名片，它代表着广东水产交易市场的样板与典范。水产国际贸易分销基地和博览盛会泰国水产、冻品品牌进军中国的首个商业集市，于本项目立足广东、布局全国水产市场;中国首个让本土水产、冻品牌走出中国，进入泰国国际市场的交易窗口。中、泰优秀企业商品的集群港项目促进整个广东，乃至中国整个南方水产、冻品经营结构的重新洗牌，经营业态的重新定位，真正意义上形成了国内优秀企业商品的集群港。五湖四海—国际水产交易中心编制人：XX2、项目发展目标项目发展目标（1）五、项目发展执行力部署中、泰首个水产、冻品信息、技术交流中心首家由中泰政府、相关协会共同组建的水产、冻品信息、技术交流中心。项目企业商业地产模式的示范项目借助项目的开发，为后期商业地产开发建立了一套完整的操作模式，形成后期商业开发之核心竞争优势塑造。立都集团全新的企业品牌形象本项目的开发，提升项目企业整体的形象，建立公司良好的品牌发展基础，为公司实现地产业务积极的品牌扩张提供了先决条件。五湖四海—国际水产交易中心编制人：XX项目发展目标（2）五、项目发展执行力部署商业经营管理公司项目成立专业商业运营公司进行规范化的商业运营操作，由实力卓著的立都商业运营公司统一规划、统一招商、统一经营、统一管理，统一推广，使整体经营达到高度规范化，为经销商提供强大的经营技术“软性”支持一步到位。实现与先进地区高水平市场管理模式接轨，快、好、省地实现既定的经营目标。五湖四海—国际水产交易中心编制人：XX3、项目发展平台建立项项目发展平台建立（1）五、项目发展执行力部署专业的物业服务商业经营管理公司结合项目的实际情况和广州的商业特色，导入一流的物业服务系统，确保整个商场整洁、规范、安全，创造良好经营环境。他们的宗旨只有一个：为项目的投资者、经营者服务，让客户获得最高的投资收益与回报率。五湖四海—国际水产交易中心项目发展平台建立（2）编制人：XX五、项目发展执行力部署互助商会（商户俱乐部）商业管理公司将结合项目的实际情况和广州的商业特色，根据广东渔业存在的问题和发展情况成立互助商会（商户俱乐部）：为项目的投资者、经营者服务，让客户获得最高的投资收益与回报。五湖四海—国际水产交易中心编制人：XX项目发展平台建立（3）五、项目发展执行力部署项目管理委员会“办手续难”一直是众多经营商户难以逾越的问题。最通常的一种现象就是，很多商户为办理一个手续却要先后到多个相关部门去“盖章”，而往往各部门或相关人员的工作时间又相互错开，导致商户浪费诸多人力、物力和时间，给商户的经营工作带来许多的不便。为解决商户“办手续难”的问题，项目管理委员会将集中商户“办手续”所要通过的工商部门、税收部门等所有相关部门，各部门集中在一起同时同地统一办公，一次性解决商户“办手续难”的问题。让商户可以腾出更多的人力、物力和时间投入到经营当中去。五湖四海—国际水产交易中心编制人：XX项目发展平台建立（4）五、项目发展执行力部署•成立水产技术输出顾问团目前国内水产养殖、加工比较落后，同时水产相关技术也相对落后并分布不均。针对这一情况，公司整合各种水产技术免费为入驻商户输出各种技术，确保入驻五湖四海交易中心商户的利益1+1》2的目标。五湖四海—国际水产交易中心编制人：XX项目发展平台建立（5）五、项目发展执行力部署•建立国家水产研究发展基地广东的水产业比较发达，但在未来的发展和规划方面比较落后。公司可借助项目的启动和海洋渔业局以及行业协会的大力支持，联合广东海洋学校建立国家水产研究发展基地，为水产提供各种技术支持和建立海洋学校实习基地。为国家水产业的发展努力！五湖四海—国际水产交易中心编制人：XX项目发展平台建立（6）五、项目发展执行力部署增值平台——业界专家指点由于繁忙的日常经营工作使得众多商户无暇分身顾及更多的事务，以至处于一种困惑、茫然