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*******项目A-10地块剩余产品定位——精装修建议提案时间：2019年8月23日星期五第2页前言在已确定的本案的规划设计方向以及小高层产品未来的客户方向，本案的精装修交房标准及风格将在一定程度上会成为影响本项目去化的主要因素之一。我们将从本案的目标客群入手，通过相应的北京市场内高档公寓产品的装修风格及客群对位入手，对本案的精装修标准及风格做出相应的建议。第3页通过对客户的研究发现，本案的客户并不是投资客，他们需要的实实在在的生活感受。他们拥有较高的文化水平与良好的教育，拥有良好的素养；他们从事相对稳定的工作拥有不菲的收入，拥有经济实力；他们来自五湖四海，有相当一部分人生活过或正生活在国外，他们渴望回归或渴望在中国拥有属于自己的生活空间，由于其生活线路与生活经历使其拥有对生活的不同理解与要求；虽然他们可能说着洋文，但他们还是中国人。他们对中西文化拥有自己的理解，并自我融合；他们对西方文化的理解将融入生活及喜好，但他们骨髓里仍然拥有对中国文化根深蒂固的理解与深沉的喜好，这也将充分体现在其购买特征中。回顾性思考第4页报告目录1、精装修研究2、本案精装修交房标准3、本案装修风格第5页一、精装修研究1、精装修代表项目地图二环三环四环五环京通快速京哈高速八达岭高速京承高速机场高速缘溪堂御园万城华府钓鱼台7号西部区域东部区域北部区域华远·九都会霄云路8号御金台柏悦居圣世一品长安街星河湾泛海国际远洋万和城中轴国际唐宁ONE盘古大观第6页序号所属区域在售项目名称1东部区域华远·九都汇2北京星河湾3泛海国际居住区4圣世一品5柏悦居6御金台7霄云路8号8北部区域唐宁one9盘古大观10远洋·万和城11中轴国际12西部区域缘溪堂13御园14万城华府15钓鱼台7号一、精装修研究2、精装修代表项目详情第7页一、精装修研究2、精装修代表项目详情——远洋万和城装修标准户内部分入户门高级木饰安全门窗断桥铝合金双层中空玻璃起居厅地面：优质大理石或高级地砖。墙面：高级环保壁纸。天花：造型天花配多乐士品牌环保乳胶漆。卧室地面：圣象地采暖专用高级实木复合地板。墙面：高级环保壁纸配多乐士品牌环保乳胶漆。天花：石膏板天花配涂多乐士品牌环保乳胶漆。厨房地面：高级地砖。墙面：高级墙砖。天花：高级铝板。台面：高级人造石。橱柜：高级橱柜，品牌为Boloni、阿莫依塔或同档次品牌产品。高级水槽：选用弗兰卡、摩恩或同档次品牌产品。高级水槽龙头：选用弗兰卡、摩恩或同档次品牌产品。高档燃气灶：选用“法格”或同档次品牌产品。高档烟机：选用“法格”或同档次品牌产品。卫生间地面：高级地砖或部分高档石材。墙面：高级墙砖。天花：防水石膏板吊顶配多乐士品牌环保乳胶漆。坐便器：Roca或同档次品牌产品。洗面盆：Roca或同档次品牌高级台上盆。淋浴空间：高级淋浴房，配高级五金件。面盆水龙头：Roca或同档次品牌冷热混水龙头。淋浴龙头花洒：Roca或同档次品牌冷热混水龙头。浴室柜：专门订制的国产优质产品，配国产优质五金。排风扇：选用国产优质产品。各分室门除特殊注明外，均选用高档优质木质门，配高级五金件。开关面板选用ABB系列或同档次品牌产品。灯具提供设于吊顶内部的筒灯、吸顶灯、灯带，其余灯具仅预留位置。第8页一、精装修研究2、精装修代表项目详情——中轴国际装修标准户内部分入户门意大利卡蒂士装甲安全门窗德国旭格铝合金窗户，高透Low-E双层中空玻璃。起居厅地面：高档实木地板，高级地毯。墙面：高级环保壁纸。天花：造型天花配环保乳胶漆。卧室地面：高档实木地板，高级地毯。墙面：高级环保壁纸配环保乳胶漆。天花：石膏板天花配环保乳胶漆。厨房地面：高级地砖。墙面：高级墙砖。天花：高级铝板。橱柜：德国Bulthaup电器：德国Miele卫生间地面：意大利Refin地砖墙面：意大利Refin墙砖天花：防水石膏板吊顶配环保乳胶漆。洁具：意大利Flaminia五金件：西班牙Cosmic龙头：意大利Gessi浴缸：意大利KOS各分室门核桃木门第9页一、精装修研究2、精装修代表项目详情——泛海国际居住区装修标准户内部分入户门高级三防入户门窗采用断桥隔热铝合金中空Low-E镀膜玻璃窗，局部（1.1米以下）采用Low-E镀膜夹胶安全玻璃。临姚家园路一侧采用断桥隔热铝合金型材三层中空玻璃窗，局部（1.1米以下）采用夹胶安全玻璃。起居厅地面：优质大理石墙面：高级环保壁纸配水性壁纸胶。天花：造型天花配环保乳胶漆。卧室地面：“生活家”实木复合地板。墙面：高级环保壁纸配水性壁纸胶。天花：石膏板天花配环保乳胶漆。厨房地面：高级地砖。墙面：高级墙砖。天花：铝扣板或石膏板吊顶。台面：杜邦材料橱柜：德国原装进口整体橱柜卫生间地面：高级地砖。墙面：高级墙砖。天花：铝扣板或石膏板吊顶。洁具：TOTO卫浴系列各分室门高级木质门第10页一、精装修研究2、精装修代表项目详情——星河湾装修标准户内部分入户门木饰面防火门窗断桥铝合金窗，双层中空玻璃起居厅地面：大理石，局部拼花墙面：高级壁纸，局部大理石天花：造型天花配加拿大Cloverdate乳胶漆。卧室地面：黑檀木复合地板墙面：高级壁纸配环保乳胶漆。天花：石膏板天花配加拿大Cloverdate乳胶漆。厨房地面：高级大理石墙面：高级大理石天花：吊顶配防水乳胶漆。橱柜：德国“阿尔诺”水龙头：德国“汉斯格雅”烟机灶具、洗碗机、烤箱、微波炉、电冰箱：德国Miele卫生间地面：高级云石墙面：高级云石天花：吊顶配防水乳胶漆。龙头花洒：德国“当代”坐便器：日本TOTO电控座厕、，面盆（主卫）：日本TOTO洁具：德国“杜拉维特”（客卫）各分室门高级木质门第11页一、精装修研究2、精装修代表项目详情——圣世一品装修标准户内部分入户门意大利贝格尼装甲门窗断桥铝合金隔热外窗及双层中空玻璃起居厅地面：进口大理石墙面：高级壁纸配环保乳胶漆。天花：造型天花配多乐士涂料或同档次品牌卧室地面：阿姆斯壮复合木地板墙面：高级壁纸配环保乳胶漆天花：多乐士涂料或同档次品牌厨房地面：诺贝尔或同档次品牌地砖墙面：诺贝尔或同档次品牌墙砖天花：石膏板吊顶配多乐士涂料或同档次品牌台面：蒙特利米兰石洗盆、龙头：美国摩恩或同档次品牌橱柜：德国博夫曼品牌抽油烟机、微波炉、电冰箱：德国西门子品牌卫生间地面：诺贝尔或同档次品牌地砖墙面：诺贝尔或同档次品牌墙砖天花：石膏板吊顶配多乐士涂料或同档次品牌坐便器、面盆、浴缸：科勒或同档次品牌卫浴龙头、淋浴花洒：汉斯格雅或同档次品牌。各分室门意大利贝格尼户内门第12页一、精装修研究2、精装修代表项目详情——御园装修标准户内部分入户门木门，双开三防，配德国海福乐五金件。窗美式双层中空玻璃窗配Low－E全钢化玻璃和纱窗，附送窗帘盒和白色纱帘。起居厅地面：高级石材墙面：高级墙纸、石材及高级木饰面天花：石膏板配乳胶漆卧室地面：高级实木复合地板墙面：高级壁纸配乳胶漆天花：石膏板配乳胶漆厨房地面：高级石材墙面：高级石材天花：防水石膏板刷防水乳胶漆中厨：配置德国“博德宝”高级地柜及吊柜，德国“铂浪高”水槽、水龙头，德国“米勒”冰箱、燃气灶、蒸炉、抽油烟机，美式爱适易垃圾粉碎机，高级人造石台面，直饮水龙头。西厨：配置德国“博德宝”高级地柜及吊柜，德国“铂浪高”水槽、水龙头，德国“米勒”冰箱、电磁炉、洗碗机、烤箱、微波炉、抽油烟机，天然石材台面，直饮水龙头、直饮水机。卫生间地面：高级大理石饰面（工人房卫生间为地砖）墙面：高级大理石饰面（工人房卫生间为墙砖）天花：防水石膏板刷防水乳胶漆按摩浴缸、双洗面盆、坐便器、洁身器：德国“威宝”水龙头、花洒：德国“汉斯格雅”豪华大理石台面，防雾梳妆镜、吸顶式排气扇工人房卫生间：配坐便器、花洒、洗面盆、水龙头、吸顶式排气扇。各分室门木门，配德国海福乐五金件阳台地面铺地砖，石材柱瓶栏杆，局部铁艺栏杆。灯具室内各功能房间的天花照明LED灯及筒灯，卫生间配筒灯。第13页一、精装修研究2、精装修代表项目详情——银泰·柏悦居装修标准公共部分外墙德国莱姆石大堂地面：高级石材墙面：高级石材、乳胶漆和壁纸天花：石膏板配乳胶漆电梯厅地面：高级石材墙面：高级石材、乳胶漆和壁纸天花：石膏板配乳胶漆单元门铜门楼梯木扶手配铁艺栏杆户内部分入户门高级四防门：防盗、防火、保温、隔声，配门锁及隔声闸窗遮光帘起居厅地面：高级竹地板、优质地毯。墙面：高级壁纸加局部木饰面。顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，刷高级乳胶漆。卧室地面：高级竹地板、优质地毯。墙面：高级壁纸加局部木饰面。天花：轻钢龙骨石膏板吊顶，刷高级乳胶漆。厨房地面：高级竹地板。墙面：高级壁纸加局部木饰面。天花：轻钢龙骨石膏板吊顶，刷高级防水乳胶漆。厨柜：品牌为BULTHAUP或POGGEN_POHL(博德宝)或SIEMATIC。卫生间地面：进口高级天然石材及高级竹地板。墙面：进口高级天然石材，局部刷高级防水乳胶漆。天花：轻钢龙骨石膏板吊顶，刷高级防水乳胶漆。淋浴房：高级钢化12mm厚玻璃淋浴房1套，配手持花洒、瀑布出水嘴、顶部花洒头。浴缸：1件，品牌为Duravit、汉斯格雅或者科勒或同档次品牌。座厕：1件，品牌为Duravit、汉斯格雅或TOTO或同档次品牌。洗手台台面：进口高级天然石材。第14页一、精装修研究3、精装修色调总结绝大部分高档精装修项目的装修色调为暖色调中的暗色调第15页一、精装修研究4、精装修风格分析项目名称设计风格设计团队1远洋万和城欧式新古典风格TRIO设计集团2中轴国际现代风格法国室内设计师TIBO3泛海国际居住区新古典主义风格香港设计师高文安、香港Pal设计事务所、美国JWDA事务所4星河湾现代简约风格、ArtDeco风格等台湾设计师邱德光等5圣世一品ArtDeco风格东易日盛设计师毕达宁6御园欧式新古典风格美国Wilson公司7龙湖唐宁ONE装饰主义风格HBA(HirschBednerAssociates)8钓鱼台7号院现代风格+中式元素戴维建筑（DCDA）9缘溪堂新中式风格不详第16页一、精装修研究5、精装修总结通过对北京市场高档精装修项目进行分析研究，我们发现这些高档次项目的精装修风格与色调都较为一致；即，深沉的色彩与框架性色调的搭配并配以本土化优化型综合风格元素。深沉的色彩框架性的色调高品位、高格调装修本土优化高品质、高档、受欢迎的装修风格第17页项目名起售时间去化情况（月均）套数面积（㎡）霄云路8号2009年6月126128北京星河湾2005年7月153675泛海国际居住区2006年7月112830远洋万和城2008年5月161875华远九都会2009年11月215148通过去化情况分析，现有市场高档精装修项目产品产品消化速度较为理想；此类产品客户在选择的过程中不但收到产品本身地段的吸引，更为主要的原因为此类项目的装修风格及装修品质对客户带来的吸引力。一、精装修研究6、精装修对去化的影响精装修对项目的去化影响并没有具体量化的数据来佐证，但通过市场上高档产品的高品质精装修的市场认同来看，可以对客户的选择好恶做出判断，代表项目：北京星河湾、霄云路8号。第18页精装修标准建议户内部分入户门进口品牌安全门或双开高档四防门（防火、防盗、隔音、保温），配指纹密码锁。窗采用断桥隔热铝合金中空Low-E镀膜玻璃窗，局部（如1.1米以下）采用Low-E镀膜夹胶安全玻璃。临近主路一侧采用断桥隔热铝合金型材三层中空玻璃窗，局部（如1.1米以下）采用夹胶安全玻璃。起居厅地面：高档石材，局部拼花墙面：高级环保壁纸配环保乳胶漆天花：造型天花配环保乳胶漆卧室地面：地采暖专用高级实木复合地板墙面：高级环保壁纸配环保乳胶漆天花：石膏板天花配环保乳胶漆。厨房地面：石材墙面：石材天花：吊顶配防水乳胶漆台面：美国“杜邦”或同档次品牌产品。橱柜：德国“西曼蒂克”或同档次品牌产品。水槽、水龙头：德国“铂浪高”或同档次品牌产品。电器：德国Miele或同档次品牌产品（烟机灶具、冷藏冰箱、冷冻冰箱、洗碗机、微波炉、烤箱、洗衣干衣机、净水器等）直饮水龙头;垃圾处理器.卫生间地面：石材（工人房为地砖）墙面：石材（工人房为墙砖）天花：吊顶配防水乳胶漆坐便器：德国“唯宝”或同档次品牌产品;面盆：德国