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广州报业文化广场香港恒昌测量行可行性研究Chapter2：市场研究目录Chapter1:背景写字楼酒店Chapter3：成本财务商场背景Chapter1宏观中观.微观.广州市天河区项目周边区域研究次序•华南地区中心城市•珠江三角洲核心城市•沿海经济发展带重要城市广州大连上海广州广西广东海南广州珠海香港深圳广州的地位统计时间：1999年120191093220240广州上海深圳人均可支配收入（单位：元/人）人口:广州—685万人上海—1311万人深圳—395万人资料来源：《广州统计信息》2000年城市社会经济概况2,0634,0351,4383.043.083.64广州上海深圳广州上海深圳国内生产总值（单位：亿元）人均国内生产总值（单位：万元/人）100115904671.51.21.2广州上海深圳广州上海深圳社会商品零售总额（单位：亿元）人均社会商品零售总额（单位：万元/人）3021259710354.411.982.62广州上海深圳广州上海深圳城镇居民银行存款余额（单位：亿元）城镇居民人均银行存款余额（单位：万元/人）1231597广州深圳机场客运吞吐量（单位：万人）资料来源：《广州统计信息》2000年统计时间：1999年城市社会经济概况2281170157700广州深圳国际旅游者(万人)国内旅游者(万人)广州深圳辐射范围华南地区珠江三角洲及香港职能分工华南地区经济、商业、文化、交通中心珠江三角洲信息、金融、物资流通枢纽国内人员出入境限制无有其它全国三个设有特许外汇金融区的城市之一—对比分析旧城区②②③③①①东组团南组团44①地铁1号线②地铁2号线③地铁3号线轻轨4广州城市空间结构广州东站体育中心珠江新城旧城市中心越秀、荔湾区越秀公园海珠广场天河区新城市中心市政府城市中心东移新城市中央商务区（CBD）全国三个特许外汇金融区之一广州市交通运输中心天河区地位324348491990199519981999年末总人口（单位：万人）统计时间：1999年1278811528115511169314934131171411813393东山区荔湾区越秀区海珠区天河区芳村区白云区黄埔区职工年人均工资(单位：元）2084921660182481400123107199101770724152东山区荔湾区越秀区海珠区天河区芳村区白云区黄埔区人均国内生产总值(单位：元）资料来源：《广州统计信息》2000年天河区社会经济概况体育中心购书中心天河城广场时代广场中信广场大都会广场天河娱乐广场广州东站134珠江新城至旧城区至新机场至黄埔至番禺市场研究Chapter2定位：高档区位：商业中心区规模：大于2万平方米研究对象选择综合商场百货大楼写字楼五星级酒店新商务中心区传统商务区旧商业中心区综合商场天河城广场天河娱乐广场时代广场中天购物城世界贸易大厦荔湾广场百货大楼友谊商店广州百货大厦新大新东山广场写字楼中信广场大都会广场时代广场金利来中心广东国际大厦（63层）高盛大厦世界贸易大厦好世界广场健力宝大厦酒店白天鹅宾馆、中国大酒店、花园酒店、广东国际大厦(63层)研究对象商场Chapter2-A商场供应92年至今有效供应9%其他91%有效供应50万m2总供应574万m2市区综合商场租赁走势0100200300400500600700空置率租金：RMB/m2.月0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%首层租金500600606650平均租金215339379399空置率40%33%27%21%1997年1998年1999年2000年上半年元/月.M2元/月.M2资料来源：广州珠江恒昌策划部天河区综合商场租赁走势0100200300400500600700800900空置率租金：RMB/m2.月0%5%10%15%20%25%30%35%首层租金700775680738平均租金250433434454空置率20%25%30%21%1997年1998年1999年2000年上半年元/月.M2元/月.M2资料来源：广州珠江恒昌策划部go高空置率原因市场推广不力经营管理不当.交通不便综合商场行业组合按建筑面积百货/超市25%服饰精品15%家居18%娱乐11%餐饮19%服务3%其他9%资料来源：广州珠江恒昌策划部行业面积1184334031744147712091101914978202000400060008000100001200014000百货游乐场电影院酒楼西餐卡拉OK舞厅家居快餐服装精品皮具平方米/铺位按建筑面积资料来源：广州珠江恒昌策划部行业分布百货百货服装酒楼西餐酒楼西餐快餐快餐家居精品皮具通讯影音器材游乐场文体用品电影院卡拉OK舞厅0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%-1层1层2层3层中间楼层次顶层顶层百货服装酒楼西餐快餐家居精品皮具通信影音器材游乐场文体用品美容个人服务图书音像电影院珠宝卡拉OK舞厅其他按建筑面积资料来源：广州珠江恒昌策划部铺位平均面积(包含百货超市)按建筑面积资料来源：广州珠江恒昌策划部19831512274776861177188605001000150020002500-1层1层2层3层中间楼层顶层下一层顶层平方米/铺位铺位平均面积（除百货超市)按建筑面积资料来源：广州珠江恒昌策划部828593621117726240500100015002000250030001层2层3层中间楼层次顶层顶层平方米/铺位消费力规模交通消费群体辐射范围数量档次区域购买力区域形象综合商场商户组合消费行为一站式消费百货业在商场中具存在价值行业多样化一次购足信任名优百货购物→娱乐/休闲/团聚发展商区位扩大辐射范围交通规避直接竞争竞争对手项目与周边物业互补档次功能内涵经营特色项目定位商圈辐射范围扩至珠三角商业“聚核”区区位发展商品牌、实力、经验综合性高档次珠江三角洲商旅中心天河中心区区域购买力强高尚社区商圈范围核心商圈——轨道辐射范围人口538-615万人边缘商圈——珠江三角洲人口2524万人预测时间：2005年②②①①③③44资料来源：《广州城市规划》《珠江三角洲经济区规划研究》商场规模测算模型1999年地铁一号线辐射区商场吸引人口商场规模系数计算可支持商场规模10(天河城)+6×62%(时代广场)+3.3×80%(中天购物城)=16.36（万m2)T=11.3（万人/万m2）核心商圈人口185.3（万人）2005年地铁二、三号线及轻轨开通商场规模测算模型可支持商场规模47.5~54.5(万m2)项目可支持规模8.7~15.1(万m2)T=11.3(万人/万m2)核心商圈人口538~615(万人)－项目所在区域已有商场10(天河城)+6(时代广场)+3.3(中天购物城)=19.3(万m2)可能竞争对手20(万m2)－go商场规模--其他影响因素项目辐射力增强经济发展消费潮流商场规模规模设计、经营、管理等方面的制约商场建议规模10/12万m2零售餐饮休闲娱乐服务商场功能设置建议百货25%服饰20%其他零售24.5%按建筑面积14%69.5%13.5%3%酒店Chapter2-B50%55%60%65%70%中国大酒店东方宾馆白天鹅宾馆广东国际大厦花园酒店19981999五星级酒店开房率98年平均--61%99年平均--65%资料来源：广州市旅游局0100200300400500600700800900中国大酒店东方宾馆白天鹅宾馆广东国际大厦花园酒店单位：元/房.日五星级酒店平均房价-99年99年平均--697元/房.日资料来源：广州市旅游局写字楼面积(万m2)五星级酒店写字楼-99年83569126国际大厦花园酒店白天鹅宾馆中国大酒店东方宾馆区域东山荔湾越秀天河房间数/万m2写字楼20181310资料来源：广州市旅游局具国际品牌的商务酒店现状定位整体经营状况一般天河区无五星级酒店缺乏高级商务酒店面积*：40,000m2客房数：400间酒店规模建议*面积包括车库、设备用房分摊写字楼Chapter2-C写字楼供应92年至今有效供应16%其他84%有效供应59万m2总供应322万m2市区写字楼租赁走势7678808284868890租金：元/M2.月0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%空置率平均租金83818389空置率44%31%31%20%1998年下半年1999年上半年1999年下半年2000年上半年资料来源：广州珠江恒昌策划部天河区写字楼租赁走势7880828486889092租金：元/M2.月0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%空置率租金83848590空置率39%26%25%17%1998年下半年1999年上半年1999年下半年2000年上半年资料来源：广州珠江恒昌策划部Detail行业组合按企业个数制造业办公27%IT行业27%其他3%银行.金融保险6%房地产3%法律2%信息咨询专业服务15%行政公共事业2%贸易15%文化教育1%资料来源：广州珠江恒昌策划部行业面积按建筑面积单位：平方米/公司0100200300400500600700800900金融IT行业制造业办公房地产法律贸易信息咨询资料来源：广州珠江恒昌策划部国际水平的智能化写字楼定位信息技术革命↓新经济信息技术写字楼行业组合外向经济WTO外向型信息型行业发展趋势广州↓区域中心城市写字楼项目定位整体功能面积分配方案2方案3方案1商场12万写字楼7万商场12万写字楼3万酒店4万商场10万写字楼5万酒店4万单位：平方米备注:以上面积均包括地下车库、设备用房分摊成本财务分析Chapter3物业分成总表写字楼30,000小计30,000广州日报面积(m2)艺术中心20,000文化中心写字楼10,000图书馆30,000小计60,000项目政府物业总建筑面积总计280,000方案一方案二方案三商场120,000120,000100,000写字楼30,00070,00050,000酒店40,000-40,000小计190,000190,000190,000发展商物业物业功能分类比例方案一比例方案二比例方案三比例建筑总面积总计280,000100%280,000100%280,000100%汽车停车库(小车车位850个)34,00034,00034,000摩托车，自行车车库5,0005,0005,000设备房7,5007,5007,500小计46,50016.6%46,50016.6%46,50016.6%艺术中心16,67916,67916,679文化中心写字楼8,3398,3398,339图书馆25,01825,01825,018小计50,03617.9%50,03617.9%50,03617.9%商场100,071100,07183,393写字楼25,01858,37541,696酒店33,357-33,357小计158,44656.6%158,44656.6%158,44656.6%广州日报写字楼25,0188.9%25,0188.9%25,0188.9%发展商物业政府物业项目车库及设备房方案一方案二方案三开发成本方案二方案一方案三项目收益及资产价值•方案一与方案二资产价值相近•方案二成本最低•方案三资产价值最低而成本最高财务分析小结Go×方案I方案II资产价值成本功能设置其他考虑因素相近商场、酒店、写字楼广州日报社自有写字楼面积3万m23万m2政府物业可能迁出酒店的设置有利于项目长远发展商场、写字楼相近方案比较方案一建议商场120000写字楼30000酒店40000图书馆30000写字楼10000艺术中心20000写字楼30000(平方米)发展商政府广州日报Thanks休闲娱乐10001000其他高楼层8600A：3600B：50002游乐场17000总计高楼层5200A-C各1000D-J各4408电影院首层220022001溜冰场楼层分布建议合计（M2）建筑面积（M2）个数Back餐饮高楼层400040001高档中餐酒楼500500其他中楼层100