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商业资料,内部使用!“凤凰城”社区商业项目策划在本案,我们旨在阐述做什么?1342项目分析项目定位操作思路解码顺益街超市和运营公司介绍“大盘典范”-碧桂园凤凰城凤凰城诞生于2002年,位处广州市增城区新塘镇，紧邻广深高速、广园快速路、广惠高速、107国道，交通便捷，到广州天河中央商务区仅30分钟车程，独立交通中心每天发车300多班次，强势运输网络全面覆盖珠三角主要城市，可迅捷到达周边重要交通枢纽。以“森林、湖泊、新城市”定位的凤凰城，拉开了广州都市山水新城人居新模式序幕。在开发自然环境的同时，凤凰城坚持“配套先行,一次成型”的理念，开创出极具竞争力的“城市级配套”模式，让业主在纯美自然山水之中，也可以享受到城市级配套的城市生活，带动了整个广州居住板块的东移。2002年，凤凰城大型交通中心、康体中心、商业中心、大型超市等便已投入使用；2003年，超省一级标准的凤凰城中英文学校正式开学；以白金五星级标准建造,集商务、度假于一体的凤凰城酒店试业；2004年凤凰城大型商业配套——东门商业广场启动；2005年，位于凤凰城入口处的广州游乐第一村增城荔枝文化村隆重试业；2006年凤凰城累计获得包括联合国全球人居环境幸福社区创新奖、中国社科院评选的中国百家经典楼盘、十大明星楼盘及和谐人居评鉴至尚园林、最佳居住楼盘等在内的许多大奖；2007年，主打年轻市场的美寓小镇闪亮登场，在五个多月时间里劲销2500套。可以说，随着开发进度的推进，凤凰城的生活环境已经越来越美，越来越舒适和方便，一座缤纷成熟的山水新城已经崛起在东广州。包括凤馨苑在内，凤凰城现已规划建成各具特色的15个独立苑区，包括：超豪别墅区（凤凰苑），独立别墅区（凤鸣苑、凤翔苑、凤湖苑、凤雅苑），联体别墅区（凤泉苑、凤翠苑）洋房（凤仪苑、凤盈苑、凤岭苑、凤馨苑），双拼别墅区（凤曦苑、凤林苑、凤曦西区）和正在销售的映山别墅组团，优雅洋房区以及专为外籍人士量身订造的凤凰岛国际租赁社区。数万业主在此安居乐业。五星级的凤凰城，开创广州大型居住社区的新时代。资料显示开盘至今销售约17000户，已入住约12000户，5年内计划居住约30000户。本次引入大型商场的场地位于凤凰城的心脏地带-交通中心及商业中心内，就该苑区（凤妍苑）规划户数约3100户。社区内商用物业主要分布于交通中心及周边（即凤妍苑）合计约55000m2。其它少部份分别位于东门商业街18000m2和凤馨苑裙楼底商8800m2，现已全部售出。本案属于大型社区商业中心,我们建议采用“商业服从整个社区的大盘思维原则”，首先考虑如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活品质,其次才是社区商业自身价值的最大化。A:社区商业中心是大盘时代的产物；B:社区商业中心是社区商业最高组织形式；C:社区商业中心功能齐备。SWOT分析W（劣势）A交通便利，未来发展趋势良好。B大型社区,高端人群,巨大潜在消费力。C地产品牌客户认可度商誉度极高。D统一经营管理更具品牌塑造性。E规划设计商业面积相对集中。T（威胁）O（机会）S（优势）A住宅消费力暂未形成。B项目商业气氛也处于萌芽状态。C社区商业操作难度较其它商业有一定难度。D项目商业部分知名度和口碑性不高。E体积相对较小，一定程度影响业态规划。A改变消费习惯需要一定的时间做铺垫。B社区商业操作较其它商业类型有一定不确定因素。C大项目的投入大、周期长。D邻近商圈成熟运营项目的威胁。E宏观消费市场较之前有一定疲软现象。A众多高收入人群不断的迁入。B对舒适购物环境、娱乐休闲等元素的渴求。C附近没有可以提供消费的理想场所。1342项目分析项目定位操作思路解码顺益街超市和运营公司介绍天地行认识一:社区商业普遍具备的基本功能餐饮服务功能再生资源回收功能家政服务功能修理服务功能社区商业基本功能综合服务功能购物功能购物功能—提供主、副食品、生活日用品；餐饮服务功能—提供早餐、正餐和满足学生、老年人用餐；修理服务功能—日常用品修理的需要；综合服务功能—社区居民理发、洗衣、服装加工以及彩扩等在社区内完成；家政服务功能—社区能帮助居民雇用小时工、请保姆和家教等。再生资源回收功能—社区能帮助居民回收废旧物品等。主出入口/主干道1层/2层1,000-5,000社区标超位置要求不高，可移动弹性较强1层10－40其他不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高1层10－20冲印店靠近主出入口，离居住区域较近1层10－20干洗店新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越1层30－100地产中介属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可1层/2层100-200生活家居一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高1层30－60饼屋（蛋糕店）靠近主出入口，离居住区域较近1层50-200便利店主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面1层/2层500-1,000休闲类主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求1层/2层美发：50-100美容：200-1,000美容/美发偏好社区商业街两端位置，临主干道1层/2层快餐类：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒楼：1,000-3,000餐饮主出入口1层100-500便利超市主干道/主出入口-1-3层6,000－15,000综合超市位置经营楼层经营面积（㎡）业态指标主出入口/主干道1层/2层1,000-5,000社区标超位置要求不高，可移动弹性较强1层10－40其他不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高1层10－20冲印店靠近主出入口，离居住区域较近1层10－20干洗店新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越1层30－100地产中介属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可1层/2层100-200生活家居一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高1层30－60饼屋（蛋糕店）靠近主出入口，离居住区域较近1层50-200便利店主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面1层/2层500-1,000休闲类主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求1层/2层美发：50-100美容：200-1,000美容/美发偏好社区商业街两端位置，临主干道1层/2层快餐类：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒楼：1,000-3,000餐饮主出入口1层100-500便利超市主干道/主出入口-1-3层6,000－15,000综合超市位置经营楼层经营面积（㎡）业态指标天地行认识二:社区商业业态选址特点辐射型社区商业业态面积比例休闲22.7%地产中介0.7%服饰精品1.7%美容2.2%服务配套6.1%生活家居0.4%超市53.1%便利店0.4%餐饮11.1%其他0.9%杂货/肉菜/五金/证券0.7%超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲服饰精品地产中介杂货/肉菜/五金/证券其他天地行认识三:深圳23个社区对比数据中间型社区商业业态面积比例服饰精品4.47%地产中介3.19%休闲7.38%生活家居3.33%美容6.08%服务配套8.80%超市30.42%杂货/肉菜/五金/证券3.29%其他5.88%餐饮25.36%便利店1.79%超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲服饰精品地产中介杂货/肉菜/五金/证券其他内向型社区商业业态面积比例生活家居0.13%服饰精品4.03%地产中介6.10%休闲7.82%便利店1.04%餐饮15.79%其他10.11%杂货/肉菜/五金/证券0.88%超市28.40%美容8.28%服务配套17.42%超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲服饰精品地产中介杂货/肉菜/五金/证券其他业态辐射型中间型内向型超市50.12%30.41%29.23%餐饮11.92%24.84%17.23%服务配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休闲23.96%7.59%6.79%服饰精品1.81%4.60%3.50%地产中介0.73%2.87%7.18%杂货/肉菜/五金/证券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合计100.00%100.00%100.00%结论:超市、餐饮、服务配套、休闲在以上统计数据中所在比值达商业总面积的50~70%。吃、穿、住、行中的吃、穿在社区商业操作中体现淋漓尽致，作为重点思路展开。社区商业的辐射面越广，超市、餐饮、休闲的比例就相应越大。国内借鉴—苏州邻里中心我们对本项目的定位顾客属地性业种配套性日常便利性服务亲和性赢利稳定性需求依赖性商圈扩展性社区商业的特征决定了定位一：功能定位集“休闲、娱乐、饮食、购物、生活商服”五大功能于一体的社区商业中心以内向型服务功能为主，偏外向型服务功能为辅！多功能型，以购物、餐饮、休闲为特色！定位二：业态定位食杂店+便利店+专卖店+专业店+折扣店+中型超市《零售业态分类》GB/T18106-2004超市顺益街超市餐饮云南米线、陶然居、一品香辣蟹等西餐咖啡迪欧咖啡、上岛咖啡、米萝西餐、怡景西餐厅、等中西结合式快餐肯德基、吉野家、大禾寿司、禾绿寿司、永和大王、真功夫等服务配套海王药业、柯达冲印、博恩凯音像、中国银行、千百度花艺、书店等服饰精品耐克、七匹狼、以纯、爱特爱、尤可、芬怡内衣、贝蒂童装、圣骏水晶、周大福、风之谷精品等美容及美发自然美、玛莎、思妍丽、纯剪一派等超市+餐饮+服务配套＞60%凤凰城商业项目业态面积比例图43%6%8%15%5%11%12%超市区名店区餐饮区潮流港男人天下女人世界服务配套区域套内面积（㎡）比例超市区411144.12%餐饮区7197.72%服务配套108511.65%潮流港143015.35%女人世界100210.75%名店区5135.51%男人天下4574.91%合计9317100.00%定位三：客户定位消费群:以“凤凰城”居住人群为主投资群:结合项目目标客户定位商户群:顺益街超市+品牌客户+散户我们拥有国内外1000多家长期稳定合作实力品牌商家资源1342项目分析项目定位操作思路解码顺益街超市和运营公司介绍项目定位业态规划项目租售市场推广经营管理包括招商、销售、租赁政策等前期项目定性科学的业态组合含市场推广活动策划含物业管理和经营天地行观点项目成功核心要素1.对项目的正确认识和准确把握是前提社区商业有别于其它类型，虽不能什么都有，但客户要的一定要有。做为大盘时代的典范，高端人群的聚集地，除了生活必须消费，更需要体现品味、奢华、尊贵。社区商业中心应该是广纳客户、内外兼顾的，既服务于小区业主，又对外经营。2.统一规划、合理布局乃胜筹关键社区商业依赖性相对较强，可支配面积有限，规模发展受一定局限性，对于合理布局，照顾整体高度苛求。我们将从项目整体商业分布着手进行统一规划，合理分配，既照顾大局，也不忽略小节。我们始终把握“商业服从住宅，品质提升价值”的理念。我们分析参考成功运营项目并结合自身项目实际，将超市、餐饮、服务配套、服饰作为核心支撑。3.统一运营管理乃项目操作命脉社区商业是社区的一部分，我们致力于营造：是碧桂园凤凰城的,也是大家的!是我家的,也是你家的!多年的全程商业运营实践证明：报团作战比单打独斗更具市场竞争力。我们将统一营销推广、招商销售、商户管理、物业管理在商户的引进方面，我们更侧重于质量、品质的选择，引进品牌、经营实力较强的商家。4.比客户先一步，快一秒是生存之道顺益街超市服务碧桂园16年并提供售前、售中、售后服务，专业的导购人员，电话购物、设计中的网上购物、免费送货、无条件退换货。专门为老人家免费提供送货服务，组织义工队，利用工作之余的时间与区内的部分老人谈心，组织住户到蔬菜种植基地参观、旅游。通过定期参加屋村组织的住户座谈会、住户问卷调查、业主论坛网等多种方式了解住户对我超市的意见及建议，对于收集到的信息，我们即时作出反应并回复、跟进、整改，始终与住户保持融洽和谐的关系。在近期开