房地产27种融资渠道

房地产27种融资渠道对于房地产企业发展最重要的2个要素，一是“前”，而是“钱”：“前”是工作前置，快速开发，快速回款，快速周转，保持良好的现金流，规避风险；“钱”是指融资渠道，只有多融资渠道和工具，才能保证房企现金流充裕，为平稳发展助力，并迅速做大规模。本文主要是收集了当前市场形势下房企主流的融资渠道和工具，以及一些创新融资的思考，仅供参考；另，本文未就具体的融资操作做详细讲解。多一个融资渠道，就多一份安全，因此无论多难或者融资规模多小，都要积极的探索和思考，具体如下：1、开发贷款:部分可做异地开发贷，只认432，期限一般2-3年；2、委托贷款:2018年1月6日，监管机构要求“集合资产管理计划不得投向委托贷款资产或信贷资产”，也就是说监管层叫停了银行的委托贷款业务；3、流动资金贷款:满足生产经营过程中的短期资金需求，保证生产经营活动正常进行而发放的贷款，有地方银监要求，不得向房地产类公司发放流动资金贷款，但是目前各地执行标准不一，总体收紧；4、商业承兑汇票:为支付应付未付工程款而向施工方开具的商业票据，作为短期融资方式；5、企业借款:施工方向银行申请流动资金贷款后，再将资金借给项目公司，该笔资金仅限用于该项目的开发建设，期限一般6个月-1年；6、政府借款:政府作为资金方向项目公司提供借款，一般用于支付土地款，期限1-3年；7、海外发债:因海外发债利率较低，海外融资后续可能成为房企最主要的融资方式；8、永续债:由资金方募集资金，通过资产管理公司或基金公司发起资金管理计划，以委托贷款的形式发放给项目公司，并由托管银行对资金现行监管，至项目清算之日止；9、内保外贷:一是“内保”，二是“外贷”。“内保”就境内企业是向境内分行申请开立担保函，由境内分行出具融资性担保函给离岸中心；“外贷”即由离岸中心凭收到的保函向境外企业发放贷款，期限2-3年；10、银团贷款:又称辛迪加贷款，是由获准经营贷款业务的一家或数家银行牵头，多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团采用同一贷款协议，按商定的期限和条件向同一借款人提供融资的贷款方式。贷款对象主要是国有大中型企业、企业集团和列入国家计划的重点建设项目，期限短期3-5年，中期7-10年，长期10-20年；11、配股:配股是上市公司根据公司发展需要，依照有关法律规定和相应的程序，向原股东进一步发行新股、筹集资金的行为；12、并购贷款:受上海银监发文影响，总体收缩，部分银行暂停，底层资产绕开“土地款缴付”或者“投资开发额未达25%比例”的仍可操作，期限一般3-5年；13、房地产公司上市：赴港上市？14、房地产资产证券化（含REITs)：是指将缺乏流动性的但有预期收入的资产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券的行为，使其具有流动性。包括应收款证券化、地产保理ABS、购房尾款ABS、物业费ABS、办公物业类REITs、长租公寓等，今后的主流，多多挖掘，政策随时变，所以想到的就尽早研究并落地；只要有好的现金流，就可能证券化，所以现金流的管理尤为重要；15、经营性物业贷款：ZX等银行的主推（缺点：授信额与租金挂钩，杠杆比例小）；16、房地产保险资金：2010年9月5日，保监会发布了《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》。我国首部私募股权投资办法和保险行业首部完整不动产投资办法出炉，不能参与住宅开发和投资；近几年来我国的许多保险公司在国内许多大城市等购置大面积优质办公物业和参与商业地产开发等，全面参与非住宅项目；17、房地产私募基金：为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式，还没有私募基金平台的房企，早做布局，地产从来离不开金融，并可以互补；18、资产管理计划：公募基金管理公司可以通过设立子公司从事专项资产管理业务；证券公司、信托公司、商业银行、保险资产管理公司及其他资产管理机构纷纷申请开展公募基金业务；要求集合资产管理计划不得投向委托贷款资产或信贷资产。定向投向委托贷款的资产或信贷资产需要向上穿透符合银监会的委贷新规；19、房地产信托：指房地产信托贷款机构运用信托基金或所吸收的信托存款和自由资金，以贷款形式对房地产开发经营企业进行资金融通的一种方式；目前房企通过信托融资的利率高达10%，有些甚至达到12%，必须满足432；20、绿色金融：未来，将会有更多中国的绿色地产项目从绿色资产证券化产品中获益，抓紧、抓住这个机会；21、跟投：跟投项目员工融资，另外也可以跟投单独成立一家平台公司，类似成立一家平台公司，可以引入其他自然人股东同时也可以加入员工的资金；22、合作融资：与房企合作属于同行业互加杠杆，同理也可以引入承包方和材料商，与建设单位垫资是不同的；23、车位融资：通常2种方式，第一种是以一定折扣整体包销停车位资产包，并产权过户，开发商一次性回收现金。第二种是资金方（同时作为停车位运营方）与开发商直接签订《车位租赁权转让协议》受让车位租赁权，约定租赁期限，比如10年，10年期满后车位使用权无偿赠送给资金方，开发商提前一次性回收停车位保底租金；24、售后回租：商铺可以，公寓可以，住宅也可以，先回收资金，在分批返还；25、融资租赁：是指出租人根据出卖人（供应方）、租赁承租人物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给使用，承租人支付租金的交易活动；26、包销融资：包销商按照约定，先以支付首期款或保证金的方式，“打折”“买断”开发商一定数量的房产，在锁定房源后，根据包销合同的约定开展工作，目前采取兜底包销的方式较为常见，也有利于开发商提前收回投资；27、股权交易中心可转债产品：如果金融机构（包括其发行的金融产品，如银行理财、资管计划、私募基金等）手上有大量资金，但因政策监管或地产投资限制等问题无法借助银行或信托的通道完成放贷，同时亦无法做“真股”类的投资，则融资方在区域性股权交易中心发行可转债产品能够直接解决类似信托或银行委贷的放款通道问题，具体来说就是融资者（企业）在区域性股权交易中心备案发行可转债，并由投资者（金融机构、金融产品或其他投资者）直接认购该可转债产品。更多资料尽在微信公众号：房地产干货资料房企在融资方面还需要多探索和思考，在整个房地产融资渠道收紧的前提下，考虑聚焦型多元化发展，以地产为主，发展其他国家大力支持的产业，医疗、教育、养老、文旅、绿色建筑等等，最后祝大家有美好的未来。