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碧海湾商业项目策划报告策划单位：广州市禧润房地产代理有限公司目录引言第一部分：近年广州市商业发展概况第二部分：珠江新城商圈现状，商业物业销售与租赁分析第三部分：碧海湾群楼项目定位分析第四部分：项目规划建议第五部分：招商及销售策略导言引言珠江新城，广州市未来的商业中心，寸土寸金，地产商的青睐之地。根据碧海湾群楼项目情况，我司组织了针对性的市场调查工作，进行系统的整理与分析，现对项目的定位给出建议，并提出项目招商及销售策略。第一部分：近年广州市商业发展概况广州市商业发展概况一、广州市是中国重要的商贸中心城市历史上，广州就是岭南地区重要的商贸中心城市，素有“古城商都“之称号。改革开放后，广州商贸业加速发展，商贸产业发达程度名列各城市中的前茅。近年，中国入世以来，商业环境变迁引人注目。作为华南商业重地、全国商业中心之一的广州，其商业的发展态势更让人看重一筹。广州商业一直发展良好，全社会消费品零售总额平均每年达一千三百多亿元人民币，每年的增长速率平均达百分之十。广州市商业发展概况二、广州市商业建设进入新高潮广州市政府提出了“四线三圈，两轴一带”的大商业格局。全市将提升改造或新建6个都会级商业功能区、20个区域级商业功能区，一个中央商务区、两个国际会展商务区。按照“内精、中厚、外强”的发展要求，形成空间定位准确、圈层分工合理、地域特色鲜明的商业圈层结构。珠江滨水带内圈层:指北至内环路——铁路沿线（麓湖路以东以铁路为界）、东至华南快速干线、南至新港路——昌岗路、西至工业大道——内环路以内的圈层，城市新中轴线城市老中轴线中圈层:指内圈层与二环路之间的圈层，包括天河区北部和东部、芳村区、海珠区南部、黄埔区大部分及白云区南部、番禺区北部地区。外圈层:指二环路以外的区域，包括花都区、增城市、从化市、黄埔区南岗片、开发区以及白云区北部和番禺区南部。广州市商业发展概况1、两轴一带串联都市商业亮点越秀山至海珠广场的老城区中轴线——着力打造以北京路商业街为主干的中心商业区，突出岭南风情特色、历史文脉特色和老字号商业特色；天河火车东站经海心沙向南延伸的新中轴线——着力打造天河城、正佳广场、珠江新城、琶洲购物中心等为主要节点的中心商业区。珠江滨水带——着重突出休闲游憩特色、滨水景观特色、商旅互动特色和中西文化风情，广州市商业地产发展态势整体良好1、2001年开始，广州商业地产产品由“供大于求”走向“求大于供”，这种现象从2004年开始更为明显。2、近年来，广州的大型商业广场、五星级酒店、服务性公寓、写字楼、专业市场等商业地产项目不断涌现；3、许多大地产商纷纷致力开发商业地产项目，由纯住宅开发向经营商用物业“转型”，加大进军商用地产开发力度，因此，广州商业地产的开发量急剧增长。广州市商业发展概况第二部分：珠江新城商圈现状，商业物业销售与租赁分析珠江新城商圈商业发展概况：1、珠江新城整体规划用地面积:约6.6平方公里;规划居住人口:18万，将提供就业岗位30万;整体规划:集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地;区域定位:为21世纪广州市中央金融商务区，是集中体现广州国际都市形象的窗口。珠江新城商圈分析2、珠江新城商圈将发展成为广州新城市中心根据广州城市总体规划，到2010年珠江新城将逐步发展成为：广州市21世纪中央商务区、广州市文化交流中心、高品质的居住生活区、高智力的创新中心和高技术制造业集中的地区、生态化新城市中心。据“十一五”规划草案介绍，珠江新城中央商务区在2010年将基本建成体现广州城市形象的标志性区域。首先，将建设广州最大的“城市客厅”——珠江新城中央广场。其次，将完善珠江新城路网交通。还有，将建设好新中轴线两大地下空间之一。珠江新城商圈分析12珠江新城西区重要配套中轴线周边有七大标志性的建筑：东塔、西塔、广州歌剧院、广州博物馆、广州图收馆、广州市第二少年宫、电视观光塔等。公共设施的建设带来更多文化性的休闲娱乐商业需求,更加是该区域商业发展的重要方向，而围绕中轴线同时会形成5大商业项目。碧海湾广州图收馆广州博物馆西塔东塔第二少年宫广州歌剧院电视观光塔珠江新城商圈分析13兴盛路步行街高德置地广场马场路社区商铺太阳城广场社区商铺珠江新城商业分布目前，珠江新城商业氛围不够浓郁，社区群楼商铺以及临街商铺正呈现出逐渐向上发展的趋势，裙楼商铺分布较为广泛。西区主要分布在双城国际、名门大厦、保利香槟、星汇国际等楼盘；中区集中在兴盛路步行街为主，另外社区商铺分布在利雅湾、中海花城湾等楼盘；东区则以力迅上筑、金碧华府、南国花园等楼盘的裙楼商铺为主。其中南国花园的裙楼商铺成交较畅旺。猎德商业项目合景、富力、新鸿基合作开发商业面积56万㎡，商场面积14万㎡西塔商业面积3万㎡东塔商业面积3万㎡中轴线地下商业城商业面积40万㎡——五大商业中心珠江新城商圈分析14开发商：高德置地项目规模：92万㎡，全国最大的商业地产项目之一物业类型：购物中心、写字楼、酒店和酒店公寓：SeasonsMall：17万㎡写字楼：30万㎡朱美拉公寓：11万㎡朱美拉酒店建筑：36万㎡SeasonsMall：分为春、夏、秋、冬四个部分，预计亚运前正式面世。定位南中国地区最多的国际时尚高端品牌商场；朱美拉酒店：国际五星级酒店中的顶级品牌，目前管理世界档次最高的帆船酒店总体定位：国内首个大型的C---CBD项目，打造成国际化的交流、合作与发展平台。高德置地广场01五大商业中心只租不售珠江新城商圈分析15商业面积东塔：约3万㎡；西塔：约3万㎡商业总体定位：超级商业MALL与时尚奢侈品牌馆双塔珠江新城商圈分析16开发商：百嘉信地产物业类型：单体商场项目规模：14.5万㎡商业面积：8.5万㎡总体发展定位：高档时尚品牌馆太阳城广场市场定位：汇国际时尚，领世界潮流建筑：地上8层，地下4层目前正在施工中……只租不售珠江新城商圈分析17猎德商业项目珠江新城地下商城开发商：合景泰富、富力地产、香港新鸿基地产联合开发物业类型：写字楼+公寓+商场占地面积：11万㎡商业面积：56万㎡商场面积：14万㎡投资金额：100亿备注：项目土地拍卖早已完成，由香港新鸿基地产负责全球招商，定位为高档品牌商业集中地。商业面积：40万㎡物业类型：地铁商业【正在施工中】只租不售珠江新城商圈分析18一、超大规模，广州商业中心点项目名称商场面积（㎡）猎德商业项目14万太阳城广场8.5万高德置地17万双子塔6万地下商业40万合计二、档次高作为广州第一豪宅片区和核心商务区，区内商业整体定位为国际级品牌形象店，直接拉升片区商业高度。85万㎡三、大型商业项目只租不售，只有极少数住宅项目商业裙楼推出，片区商业价值起点高；商业小结珠江新城商圈分析19珠江新城西区商铺市场概述西区地段概述：西区属于整个珠江新城发展最早的区域，依靠五羊新城的延续，住宅、公寓、写字楼综合发展区域，到目前成为目前整个珠江新城最成熟的地段。另外，该区域紧靠城市中轴线（珠江新城部分），坐享商务办公、综合商业的带来的商机；商铺市场概述：西区现有商铺以住宅裙楼商业为主，包括该区域的星汇园、丽晶明珠大厦、漾晴居、星晨大厦、保利香槟花园、远洋明珠大厦、名门大厦、双城国际广场、保利108公馆等，以及少量商业楼的裙楼部分，如华普国际广场、双城国际（写字楼部分）、富力爱丁堡的裙楼部分；整个西区多个缺少大型独立的消费型商业中心，这与即将成型的城市中轴线多个大型商业中心形成互补发展。商业形态概述：显然西区现有的商铺、除开南天国际照明中心、美居中心属专业市场外，其余裙楼商铺基本以日常生活配套类型商业、写字楼配套型商业（饮食）为核心部分，特别是饮食商业丰富是该区域的一大特色；珠江新城商圈分析20形成商业氛围项目：西区各项目的商业裙楼经营较为成功的主要有星汇园、财富星辰大厦、保利香摈、富力爱丁堡，商业裙楼的规模比较大，并且商铺出租率比较高，在整个西区具有较强的参考作用。其他在售或者项目：其他部分新建成的项目中，也将会出现较大规模的商铺，如保利108公馆、星汇云锦、嘉裕国际公寓、保利中心等，部分商铺目前开始有少量商家进驻，而部分单位则在招租中，而星汇云锦等在09年销售的项目则还没有商铺的销售计划；西区典型商业个案保利108公馆现正招商嘉裕国际公寓开始进驻少量商家珠江新城商圈分析21星汇园依靠成熟的社区消费力支撑为基础，裙楼商业主要以日常生活配套为主，兼顾周遍商务办公的饮食配套，商业经营经过较长时间的更换，商业结构已经日趋合理成熟。星汇园经营商业包括小型超市（宏城超市）、饮食（六合茶米香、食养坊、都城快餐）、婴幼儿用品、儿童摄影、药店、美容、银行、副食品（红酒店）、地产中介等，整体出租率达95%以上，仅个别商铺处在买卖转换期，一直以来少有商铺空置。月租金价格参考：首层在200-400元/平方米，北向临街铺位维持在300元/平方米。星汇园裙楼商业珠江新城商圈分析22保利香槟花园作为珠江新城同时期（2004年）推出项目的高定位层次项目，无论是住宅还是商铺均是定位较高，因此其商业规划主要是作为一个高端住宅生活配套为出发点，所引进经营的商品档次和商业品牌都是属于同区域最为优秀的，经营也相当成功。该项目裙楼商业集合了餐饮（星巴克、新歌西餐厅、烧鹅仔、港式快餐、SUBWAY等）、美容（时光整形、SPA）、便利店（喜事多）、医疗（口腔、牙医）、服饰、装饰、红酒专卖、电信（中国移动）、银行（建设银行）等；月租金价格参考：首层靠华利路400元/平方米，其他位置300-450元/平方米不等，100%出租。保利香槟花园珠江新城商圈分析23作为定位珠江新城高端商务市场的公寓项目，商业规划以及经营均是以高端商业品牌为核心，并且引进不少外国的商业品牌，商业更加符合公寓国际化市场的定位，整个项目商业档次显得极具档次；该项目裙楼商业集合了高档餐饮（PAPAJOHU`S、醉金宴会）、美容（发廊）、便利店（喜事多）、茶艺、药店、服饰（GEBERIT）、地产中介等；月租金价格参考：首层在300-450元/平方米不等，100%出租。富力·爱丁堡（公寓）珠江新城商圈分析24星辰财富大厦属于05年销售项目，商铺出租率比较高，但由于对经营业态的规划缺少管理，该项目的商业裙楼在以日常生活配套商业为基础的前提下，出现了小五金类的低档次商业，整个裙楼的商业档次显得较周边其他项目低。商业形态包括地产中介、美容（美甲、美发）、小超市、食肆（特色饮食木通饭、快餐店、咖啡厅）、五金杂货、摄影、洋酒专卖等；月租金价格参考：首层在300-400元/平方米不等，整体出租率达9成以上。星辰财富大厦裙楼商业珠江新城商圈分析25嘉裕君玥国际公馆为最近08年销售完毕的项目，整体的入住率还不高，商铺的开业数量相对比较少，但陆续有商铺在装修准备开业。由于该项目住宅定义为公寓产品，未来将会有更多的高端商业配套出现。目前该项目的商业裙楼开始逐步有4个商家进驻，包括家居装饰、地产中介、副食品，而即将开业的还包括餐饮、特色饮食等。月租金价格参考：首层在350元/平方米左右嘉裕君玥国际公馆珠江新城商圈分析26西区其他典型项目商业情况项目名称主要商业形态首层售价水平（元/m2）租金水平（元/m2·月)华普广场银行、餐饮（真功夫、澳门街）6-8万首层300-350丽晶明珠广场餐饮、银行、超市7-10万首层250-300南天商业广场灯饰、家居装饰等5-8万首层约300远洋明珠大厦大型饮食企业1楼5-8万，2-4楼2.5万首层约350保利中心目前进驻一家大型中式餐饮企业————柏林国际公寓目标招租大型饮食商业等8-11万2楼以上150-200保利·108公馆高端生活配套为方向，包括饮食、办公等暂未有二手放卖，一年前销售价格8-12万约300（北向）名门大厦电器、装饰设计、饮食（韦士拿西餐厅）8-10万300珠江新城商圈分析27楼盘名称面积（m2）售价（元/m2）总价（元)备注星汇园18010650019170000北面中间位置临街铺位星汇园2228558619000000东向首层铺华普广场133689