房地产投资分析-基础数据估算(精)

1第五章基础数据估算（P90）25.1房地产投资与成本费用估算（P90）5.1.1房地产投资与成本费用的概念和构成（P90）1.房地产投资的概念和构成房地产开发项目总投资包括：开发建设投资和经营资金（1）开发建设投资指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等（12项）（2）经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金32.成本费用的概念和构成（P91）（1）成本费用指投资者为进行投资获得收益所必须付出的代价（2）开发产品成本指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目产品建成时，按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资（3）经营成本房地产产品在出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本，主要包括土地转让成本、出租土地经营成本、房地产销售成本、出租经营成本4序号项目总投资估算说明1开发建设投资以下12项之和1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费2经营资金3项目总投资（1）+（2）3.13.1.13.1.23.2开发建设投资开发产品成本固定资产投资经营资金(3.1.1)+(3.1.2)表5-1房地产开发项目总投资估算表单位：万元3.房地产投资于成本费用的关系（P91）5开发项目总投资开发建设投资经营资金总成本费用土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用固定资产及其他资产开发产品成本开发经营成本6房地产开发项目开发完成后：1.如果存在自营或出租部分：开发项目总投资=开发建设投资+经营资金开发建设投资=总成本费用=固定资产及其他资产+开发产品成本整理得：开发项目总投资=固定资产及其他资产+开发产品成本+经营资金2.如果不存在自营或出租部分（只有出售）：开发项目总投资=开发建设投资=总成本费用=开发产品成本7例：某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平方米，其中，住宅部分为47581㎡，休养所为1200㎡，综合商场为1000㎡。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13057万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品成本12867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。1.填列项目总投资估算表2.如果该项目没有固定资产投资和经营资金发生时，总投资额应该是多少？8序号项目总投资估算说明1开发建设投资130491.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费2经营资金83项目总投资13057（1）+（2）3.13.1.13.1.23.2开发建设投资开发产品成本固定资产投资经营资金13049128671828(3.1.1)+(3.1.3)表5-1项目总投资估算表单位：万元9开发项目总投资13057万元开发建设投资13049万元经营资金8万元总成本费用土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用固定资产及其他资产182万元开发产品成本12867万元105.1.2房地产投资与成本费用估算的要求和依据（P93了解）5.1.3房地产投资与成本费用估算方法（P94了解）投资分类估算法11二、房地产开发项目总成本费用的具体估算（P95）1.土地费用估算含义：指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用土地使用权取得有多种方式：划拨、出让、转让等序号项目金额估算说明123456土地出让金征地费拆迁安置补偿费土地转让费土地租用费土地投资折价合计表5-2土地费用估算单位：万元12（1）土地出让金**指土地使用者按规定向政府缴纳的土地费用，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款**每个地方都有土地出让金标准。可以到当地房屋评估协会查询。13（2、3）土地征用拆迁费征地费用：**指国家将农民集体土地征用转为国有土地的过程所向集体及农户缴纳的费用**土地征用拆迁费分为：农村和城市土地征用拆迁费**农村土地征用拆迁费：土地补偿费，青苗补偿费，地上附着物补偿费，安置补偿费，新菜地开发建设基金，征地管理费，耕地占用税，拆迁费等城镇土地拆迁费：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费、临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等14（4）土地转让费**指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费（5）土地租用费**指土地租用方向土地出租方支付的费用（6）土地投资折价（了解）房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。152.前期工程费用（P95）包括：开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。表5-3前期工程费估算表单位：万元序号项目金额估算说明123456规划、设计、可行性研究研费水文、地质勘测费道路费供水费供电费土地平整费按总投资百分比根据工作量结合有关收费标准合计163.基础设施建设费（P96）指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用。一般按实际工程量估算。表5-4基础设施建设费估算表单位：万元序号项目建设费用接口费用合计12345678供电工程供水工程供气工程排污工程小区道路工程路灯工程小区绿化工程环卫设施合计174.建筑安装工程费（P96）指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰家具费等。估算主要方法：（2个）单元估算法：基本建设单元的综合投资×单元数=项目工程总投资单位指标估算法：单位工程量投资×工程量=单项工程投资185.公共配套设施建设费（P97）指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用序号项目建设费用估算说明1234567居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所停车场锅炉房一般按规划指标和实际工程量估算。合计表5-5公共配套设施建设费用估算表单位：万元196.开发间接费（P98-99了解）7.管理费用8.财务费用9.销售费用10.其他费用11.开发期税费12.不可预见费用13.运营费用14.修理费用205.3收入与税金估算（P111）5.3.1收入概述房地产投资项目的经营收入包括：租售收入、自营收入1.租售收入销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入2.自营收入通过综合性的自营方式，进行商业和服务业等经营活动所得到的收入5.3.2收入估算（P111了解）1.租售方案2.租售价格213.经营收入估算（P115）（1）销售收入包括：土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入公式：销售收入=可出售建筑面积×销售单价（2）租金收入包括：出租房租金收入、出租土地租金收入公式：租金收入=可出租建筑面积×租金单价潜在总收入=可出租建筑面积×单位租金实际总收入=潜在总收入×（1-空置率）+其他收入=潜在总收入×出租率+其他收入净经营收入=实际总收入-运营费用没有考虑空置率和出租率的租金收入人员工资、办公费用、维护维修费、清洁保安费等22（3）自营收入（P115）含义：进行商业和服务业等经营活动所得到的收入公式：自营收入=营业额-营业成本-自营中的商业经营风险回报5.3.3税金估算（P116）1.营业税金及附加（P116讲过）2.城镇土地使用税（P116）3.房产税（P116讲过）232.城镇土地使用税（P116）**（1）纳税义务人**是使用城市、县城、建制镇和工矿区土地的单位和个人**纳税人通常包括以下几类：**①拥有土地使用权的单位和个人②拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人③土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人④土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税**24（2）征税范围**城市、县城、建制镇和工矿区内属于国家所有和集体所有的土地，不包括农村集体所有的土地**（3）应纳税额的计算**（全年）应纳税额＝实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额**实际占用的土地面积（了解）①以测定面积为计税依据，适用于由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的纳税人。②以证书确认的土地面积为计税依据，适用尚未组织测量土地面积，但持有政府部门核发的土地使用证书的纳税人。③以申报的土地面积为计税依据，适用于尚未核发土地使用证书的纳税人25【例题·单选题】某城市的一家公司，实际占地23000平方米。由于经营规模扩大，年初该公司又受让了一块尚未办理土地使用证的土地3000平方米，公司按其当年开发使用的2000平方米土地面积进行申报纳税，以上土地均适用每平方米2元的城镇土地使用税税额。该公司当年应缴纳城镇土地使用税为（）。A.46000元B.48000元C.50000元D.52000元『正确答案』C『答案解析』应纳税额＝（23000＋2000）×2＝50000（元）264.土地增值税（P119）（1）含义对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额为征税对象征收的一种税。（2）征税范围的判定**标准之一：转让的土地使用权是否国家所有标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。标准之三：转让房地产是否取得收入。**27有关事项**是否属于征税范围1.出售征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。2.继承、赠予继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。3.出租不征（无权属转移）。4.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。5.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征。6.以房地产投资、联营房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。7.合作建房建成后自用，暂免征；建成后转让，征。8.企业兼并转让房地产暂免。9.代建房不征（无权属转移）。10.房地产重新评估不征（无收入）。28【例题•多选题】下列项目中，按税法规定可以免征或不征土地增值税的有（）。A.国家机关转让自用的房产B.税务机关拍卖欠税单位的房产C.对国有企业进行评估增值的房产D.因为国家建设需要而被政府征用的房产『正确答案』CD29序号项目计算基础1转让房地产总收入详见销售收入表22．12．22．32．42．5扣除项目金额取得土地使用权所支付的金额开发成本开发费用与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地价款与相关手续费土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等管理费用、销售费用、财务费用（详见书中阐述）营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税（土地使用权金额+开发成本）×20%3增值额(1)-(2