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广西“桂中商贸城”前期策划报告调查时间：2004年2月25日——3月10日调查核心内容：1、目前该区域的建材、家具、农产品、汽配市场的现状如何？2、项目的发展前景如何？3、是否具有建设这些方面专业市场的市场需求潜力？4、周边城市这几个行业专业市场对本项目的影响如何？项目主要的经济指标：占地面积：1000亩总体规划：星级酒店、建材、家具、小商品、汽车配件等专业市场等一体化的综合性房地产项目。目录第一部分：前言第二部分：来宾市宏观市场调查分析第三部分：桂中地区各个城市区位调查分析第四部分：桂中各地区专业市场调查分析第五部分：来宾市商业市场调查分析第六部分：来宾市区域状况及SWOT调查分析第七部分：项目定位与项目总体开发战略建议第八部分：结束语第一部分前言本项目是鼎成公司在来宾市最大的综合性房地产项目，除了要保证良好的销售外，项目还被寄予更大的期望：即塑造桂中地区的知名房地产项目，在整个桂中地区范围内掀起专业市场的投资热潮,树立鼎成公司良好的市场形象与强有力的品牌。对项目整体性策划之前，开展深入而系统的市场调查研究是非常必要的。本次市场调研以项目及鼎成公司品牌为核心，通过对项目环境、当前的经济环境、区域专业市场的供求状况、周边竞争对手的现状、桂中地区专业市场的发展现状与前景、投资客的购买行为、经营商户的各方面需求等多项指标进行调研分析，为项目进行地块的总体规划、形象定位、产品定位及市场定位提供市场一线现实依据。本调查报告是项目开发的重要组成部分与指导思想，是制定项目前期开发策略的重要市场依据。第二部分：来宾市宏观经济发展状况分析1、综合环境调查1.1地理位置位于广西正中部，红水河贯穿其中，是珠江流域的腹心地带，属壮族主要聚居区之一。北接广西工业重镇柳州市和国际旅游名城桂林市，南临广西首府南宁市，东靠梧州市、贵港市，西面是河池市。来宾市距广西首府南宁160公里,距柳州市60公里。1.2城市规模新成立的地级来宾市辖四县一市一区，包括忻城县、象州县、武宣县、金秀瑶族自治县和新设的兴宾区(即原来宾县),代管合山市(县级)。总面积1.34万平方公里，居住着壮、汉、瑶、苗等10多个民族，人口240万，少数民族人口占74.64%，城区人口约为30万人。1.3人文环境来宾市地处广西中部，仍保留着十分丰富的盘古文化，其中包括盘古庙、盘古神话传说、盘古歌谣、盘古师公戏，以及以盘古命名的村庄、山岭、岩洞等等，形成了历史悠久、原生态型、独具特色的盘古文化体系与群落。包括光热之城合山市，世界瑶都、“中国八角之乡”金秀瑶族自治县、重晶石和优质米基地象州县，壮乡故宫莫氏土司衙署所在地忻城县，洪秀全称王处、百崖大峡谷所在地武宣县、麒麟山人的故乡。2002年12月,广西又一个新的地级市——来宾市正式挂牌,标志着广西继百色市、河池市、贺州市之后又一个新地级城市诞生。1.4交通体系来宾恰好处于西南、华中各省与华南沿海的连接带上，交通网络极为发达，湘柳铁路、桂海高速公路贯穿境内，三条国道四条省道纵横全境，连接珠江水系的红水河与柳江河流流经境内，百吨船舶可直达穗、港、澳，是大西南出海通道的重要枢纽。既是广西重点开发的红水河经济带的重要组成部分，又是南宁--柳州--桂林产业带的中心区。1.5物资丰富来宾盛产大米、蔗糖、茶叶、水果、毛竹、灵香草、绞股兰、八角、还有三华李、龙眼、香米、金银花、板栗等名优土特产品。这里自然资源优势十分明显，金秀为广西最大的水源林保护区，拥有“中国八角之乡”、“立体资源宝库”和“桃源仙境”的美誉。甘蔗、水果、蔬菜、桑蚕及畜牧水产等都已成来宾的支柱的农业产业新格局。全市仅高产高糖良种蔗就达120多万亩，优质水果面积达50多万亩，优质蔬菜40多万亩，桑蚕基地近20万亩。1.6工业基础扎实来宾市有广西最大的特合金生产基地和广西自营出口创汇大户--广西八一铁合金长。国家特大型企业--来宾冶炼长铟冶项目每年的铟产量占全世界铟产量的1/4，是全国著名的锡锭生产基地和世界最大的铟冶基地，市属13家大中型糖厂，日榨能力5万吨，蔗糖产量居广西前茅，还有煤炭、电力、锰矿、特合金等一批工业品产量居广西首位，工业企业已发展到600多家，逐步形成了以前制糖、造纸、制药、采矿、冶炼、机械铸造、建材、电力为主的工业体系。1.7能源充足境内已探明的储量较大的矿藏有煤、锰、重晶石、铅锡矿等，品种达20多种，其中，重晶石、煤、锰等7种矿藏居广西首位，象州县重晶石连续多年出口居广西第一，有“重晶石国都”的美誉，金秀瑶山蕴藏着金、铜、铁、水晶、重晶石、花岗岩等十多种矿产，素有“万宝山”之称。1.8旅游资源目前亚洲现存规模最大、保存最完整的土司建筑群，有着“中南第一温泉”美称的象州花池温泉，是休养度假的绝好去处。武宣县百崖大峡谷，长约10公里，是人们寻幽探险享受大自然和寻觅太平天国遗址的好去处。金秀瑶族自治县是全国瑶族支系最多的县份，是广西最大的水源林区也是全国重要的天然植物园和物种基因库，堪称广西的“香格里拉”。兴宾区内蕴含麒麟山人远古历史的庙山岩遗址、鸡笼山遗址和堪与桂林七星岩媲美的都鳞岩、楼梯岩及国际地质界研究二叠纪剖面的“金钉子”--蓬莱洲……都是观光旅游的佳境。1.9城市地位来宾市是经过国务院批准从柳州的直辖区完全剥离出来的独立县级城市，处于南宁市与柳州市的交汇处，可以共享两市充分的资源。但在整个桂中地区中，来宾市的城市知名度还不够高，还需市政府多加宣传与推广。2、经济发展状况2.1国民经济发展状况来宾市国民经济运行轨迹显示：国民经济呈现持续快速发展态势。2003年全年完成国内生产总值113.48亿元，同比增长11.1%；比2002年增长率提高1.3个百分点；财政收入完成11.31亿元，增长10.6%；全社会固定资产投资完成34.92亿元，增长44.8%；农民人均纯收入增加158元，增长8.9%；GDP增速比全国高4.7个百分点，比广西高3.2个百分点。工业生产成为拉动经济增长的主导力量。来宾市全市规模以上工业企业累计完成现价总产值63.35亿元，同比增长31.0%；完成现价增加值21.30亿元，增长30.8%；电力、糖纸、冶炼、食品加工、建材等重点行业成为工业增长的主要力量。企业经济效益明显好转，全市工业企业实现利润总额5.44亿元，增长72.2%，创历史最高水平。农业结构调整力度加大，粮食生产稳定2003年来宾市全市完成农林牧渔业总产值约67.30亿元，同比增长8.0％。农业结构调整力度加大，粮食生产稳定，高标准瓜菜、桑蚕、水果基地和吨糖田基地建设进展顺利，新增“三田”面积12万亩，茶叶、食用菌、金银花、药材等高效经济作物种植面积得到巩固和扩大，优势农产品区域布局趋于合理，农作物优质良种率稳步提高，农业产业化经营水平进一步提升。小区规模养殖总量不断扩大，为全区畜牧业的发展创造了良好的模式，畜牧水产业成为农民增收的重要力量，畜牧水产业产值占农业总产值的比重为39.1%，提高了3.2个百分点。投资需求与外贸进出口增长迅速。2003上半年，全社会固定资产投资完成9.21亿元，比上年同期增长42.5%。外贸进出口总额达4479万美元，同比增长29.2%。2.2居民收入、生活情况据统计部门的抽样调查资料显示，2003年1至10月份，广西城市居民人均可支配收入为6459.83元。从居民收入增长辐度看，2003年1至10月份，广西城市居民人均可支配收入与去年同期相比增长5.6％。广西各城市的人均可支配收入分别为：柳州市7098.49元、北海市6699.98元、贺州市6613.50元、桂林市6612.76元、防城港市6573.20元、贵港市6413.12元、百色市6029.75元、钦州市5945.17元、梧州市5872.73元、崇左市5258.97元。2003年来宾市城乡居民生活水平不断提高，农民人均纯收入1927元，增长8.9%；职工平均工资11350元，增长13.6％。年人均纯收人8000元以上的群众家庭也稳步递增。2.4支柱产业情况1、2003年仅上半年，来宾市水产畜牧业总产值13.96亿元，同比增长5.8％；2、工业经济规模不断壮大。来宾市现有工业企业600多家，电力、制糖、冶炼是来宾的支柱产业。造纸、建材、制药、矿产品、农副产品加工等工业具有一定的规模和基础，初步建立了一批有资源优势和地方特色的产业，八一铁合金厂是广西最大的铁合金生产基地，来宾冶炼厂铟冶项目每年铟产量占全世界铟产量的1/4；市属13家大中型糖厂，日榨能力5万吨，蔗糖产量列广西前茅。3、2003年来宾市全市GDP增长11.1％，比2002年增长率提高1.3个百分点。三次产业全面增长，其中第一产业增长6.0%，第二产业增长17.4%（工业增加值增长14.9%），第三产业增长11.0%。2003年来宾市的三次产业结构比例调整为36.4：34.1：29.5，与上年相比，一产比重下降2.0个百分点，二产比重提高1.6个百分点，三产比重提高0.4个百分点。旅游、商贸、交通运输、餐饮等产业快速发展。非公经济占全市GDP比重提高到34.0％，比2002年提高4.1个百分点。2.5经济发展前景1、来宾市是个农业大地级市，工业基础条件得天独厚。来宾市正利用优势，朝集商贸、能源、糖业等产业为主的新兴工业城市方向发展。n2004来宾市经济发展预期目标：Ø国内生产总值增长10.0%（第一产业增长5.5%、第二产业增长14.2%，其中工业增加值增长11.8%，第三产业增长11.0%）；Ø财政收入增长10.0%以上（按可比口径）；Ø全社会固定资产投资增长28.0%以上；Ø社会消费品零售总额增长12.0%左右；Ø农民人均纯收入增长6.0%以上。2、来宾市的经济发展前景明朗，平均每年都以两位数的增长辐度增长，高于全国经济的增长速度，显示出来宾市的发展潜力是较大的。3、从来宾市的产业结构调整可以分析得出，政府正偏向着重发展来宾的第二产业与第三产业，给来宾市的经济指出一个良性的发展的方向。2.6小结从来宾市的经济发展前景情况分析得出，政府很有意着重发展第二、三次产业，均以两位的增长速度加快来宾市的经济，体现出了来宾市经济持续快速健康发展的好势头。3来宾市城市发展规划3.1城市化进程的发展方向按照城乡一体、协调发展的原则，加快城市布局结构的调整，提高中心城区现代化和县郊城市化的水平，推动中心城区综合改造，加速旧城区成片成套改造。推进市级中心和一批各具特色的公共活动中心的建设。重点突破、有序推进城镇体系建设。强化对县郊城镇建设的规划指导与管理，鼓励工业向市级工业区和重点城镇规划的工业园集中，重点发展各具特色、布局合理、环境优雅的新城和中心镇，加快推进县郊的工业化、城市化和现代化进程。3.2城市规划发展方向为改善城市投资环境，提升城市综合竞争能力，市政府引进国内外城市规划新理念，以功能性、枢纽性基础设施建设为重点，加速推进对兴宾区的开发，合理利用城市空间，进一步拓宽城市框架。按照“拉开框架、适当超前、完善配套、建新改旧、强化生态、造福市民”的思路，推进新来宾的城市建设。充分发挥城市功能，促进城市发展。3.3城市规划发展定位来宾市城市规划发展定位：绿色生态工业城市和区域性商贸中心新兴的来宾市发展潜力巨大，前景广阔，商机无限。中共来宾市委、来宾市人民政府制定了“工业立市，农业稳市，商贸旺市，科教兴市，依法治市”的发展战略，决心把来宾建成新型的绿色生态工业城市和区域性商贸中心，大力推进城市化、工业化和基础设施现代化。3.4城市规划功能区划分兴宾区是来宾市的主要商业中心区，但来宾市政府为了拓宽来宾市的框架。加快来宾市城北新区建设，开工建设市行政中心办公楼，完成建政大道、北江路建设，开工建设迎宾路、五一路、兴宾北路，加快城北新区配套附属设施建设。来宾市政府未来的行政区与城区住宅社区将向城北新区移动。3.5城市各类用地规划、供应情况“双百工程”来宾市“双百工程”（即新开工建设108个重点建设项目，按目标完成112个重点项目的前期工作）的实施带动了来宾市社会固定资产投资。108个项目大部分按时开工建设，其中已开工74个，完成投资17亿多元，占全年