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第1页共143页Guilininternationalcultureresortareaplanreport第2页共143页受广前言西南宁金禾房地产开发有限公司委托,围绕目标地块,对桂林市临桂新区高端旅游地产项目进行策划，本次策划由国家城市发展研究院常务副院长——章惠生主持、国家二级房地产策划师——郭爱国、国家一级高级营销师——苏珉民共同参与，最终汇聚成《桂林国际文化度假区策划报告》如下，供南宁金禾房地产开发有限公司及相关政府领导审核参考。由于受时间关系，本次策划所涉及的深度与广度难免不足，不详尽之处，敬请谅解。第3页共143页目录第一部分项目基本情况………………………………………………………………………………………………………………………………61.1、项目建议名…………………………………………………………………………………………………………………………………………61.2、项目主办单位………………………………………………………………………………………………………………………………………61.3、企业性质……………………………………………………………………………………………………………………………………………61.4、公司地址……………………………………………………………………………………………………………………………………………61.5、投资数额……………………………………………………………………………………………………………………………………………61.6、项目简介……………………………………………………………………………………………………………………………………………71.7项目概况………………………………………………………………………………………………………………………………………………7第二部分总论…………………………………………………………………………………………………………………………………………82.1、本项目研究的程序与方法…………………………………………………………………………………………………………………………82.2、本项目可行性研究的依据…………………………………………………………………………………………………………………………92.3、可行性研究结论……………………………………………………………………………………………………………………………………10第三部分桂林国际艺术度假区项目PEST分析…………………………………………………………………………………………………………123.1、项目政治环境分析（PoliticalFactors）………………………………………………………………………………………………………123.2、项目经济环境分析（EconomicFactors）…………………………………………………………………………………………………………133.3社会文化环境分析（SocioculturalFactors）……………………………………………………………………………………………………153.4项目技术环境分析（Technological）………………………………………………………………………………………………………………17第四部分桂林国际艺术度假区资源分析………………………………………………………………………………………………………………23第4页共143页4.1、临桂新区旅游资源赋存状况…………………………………………………………………………………………………………………………234.2、项目周边可依托风景区赋存状况……………………………………………………………………………………………………………………264.3、项目周边旅游资源评价………………………………………………………………………………………………………………………………374.4、桂林国际艺术度假区旅游资源定量评价……………………………………………………………………………………………………………38第五部分国内外高端旅游度假区成功案例借鉴分析……………………………………………………………………………………………………405.1、旅游区发展三大要素…………………………………………………………………………………………………………………………………405.2、全新旅游区域发展的五大驱动力……………………………………………………………………………………………………………………415.3、高端休闲度假项目案例分析…………………………………………………………………………………………………………………………415.4、案例借鉴总结…………………………………………………………………………………………………………………………………………60第六部分文化休闲旅游度假客户分析……………………………………………………………………………………………………………………626.1、生态休闲旅游度假客户分析…………………………………………………………………………………………………………………………626.2、本项目客户定位………………………………………………………………………………………………………………………………………696.3、本区域发展生态休闲旅游的SWOT分析……………………………………………………………………………………………………………72第七部分项目开发目标及规划建议………………………………………………………………………………………………………………………757.1总体规划指导思想………………………………………………………………………………………………………………………………………757.2总体规划方案……………………………………………………………………………………………………………………………………………777.3功能分区的空间布局……………………………………………………………………………………………………………………………………787.4、项目土地价值分析………………………………………………………………………………………………………………………………………797.5、项目发展战略…………………………………………………………………………………………………………………………………………81第八部分项目功能分区与重点项目建设…………………………………………………………………………………………………………………828.1、项目功能分区结构图…………………………………………………………………………………………………………………………………82第5页共143页8.2、北区主要项目…………………………………………………………………………………………………………………………………………858.3、中区主要项目…………………………………………………………………………………………………………………………………………1078.4、南区主要项目…………………………………………………………………………………………………………………………………………1248.5、新技术应用…………………………………………………………………………………………………………………………………………131第九部分开发阶段分期…………………………………………………………………………………………………………………………………1369.1分期建设计划…………………………………………………………………………………………………………………………………………1369.2风险分析………………………………………………………………………………………………………………………………………………138第十部分综合效益评价…………………………………………………………………………………………………………………………………14010.1生态效益分析…………………………………………………………………………………………………………………………………………14010.2社会效益分析…………………………………………………………………………………………………………………………………………14110.3经济效益分析…………………………………………………………………………………………………………………………………………142结论………………………………………………………………………………………………………………………………………………………143第6页共143页1.1桂林国际艺术度假区1.2公司名称：南宁金禾房地产开发有限公司1.3有限公司1.4广西南宁市兴宁区南梧路200号1.5总投资：600，000万元人民币1.6本项目为广西省桂林市世界级超高端旅游地产开发，项目项目位于桂林市临桂新区。紧邻桂林国家森林公园，整体面积约3000亩，周边景观资源丰富、山石秀丽，风景优美，气候宜人，为开发旅游产业的理想之地。公司将本项目开发定位为集高端会议、超五星级酒店、生态农业、休闲娱乐、文艺演出、体育运动、展览收藏、婚礼蜜月等多功能为一体的旅游度假区，坚持以人为本、与自然相融合的开发理念，统一规划、分期开发、滚动发展。选择以“大投入、高档次、趣味性强、参与性好”为原则的休闲旅游地产项目。1.7第7页共143页10KM7KM临桂新城城市核心商圈项目位于桂林国家森林公园南侧，距桂林现城市核心区10公里，距临桂新区仅7公里，是桂林新老商业圈的交汇点。同时也是城市重要旅游交通通道。项目地块SWOT分析地块基本情况分析项目概况第8页共143页2.1所解决的问题章节了解自身借鉴别人分析市场提出方案开发节奏•项目基本情况，开发背景及意义•项目开发资源评价及案例借鉴•旅游休闲产业客户分析•项目开发方案及技术应用•各阶段开发节奏•第一、二、三、四部分•第五部分•第六部分•第七、八部分•第九部分效果评价•综合评价•第十部分研究结论本项目研究的方法主要运用了经济、环境、人文等三大理论板块以及处于中心位置的规划理论板块（如下图所示），分析了广西桂林市临桂新区——桂林国际艺术度假区项目，得出是否具备开发的可行性结论。人文理论板块经济理论板块环境理论板块规划理论板块人文理论板块经济理论板块环境理论板块规划理论板块2.22.2.1、国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；2.2.2、国家批准的旅游开发总体规划、详细规划等；第9页共143页第10页共143页2.2.3、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；2.2.4、国家所规定的经济参数和指标。2.2.5、广西壮族自治区土地利用总体规划（2006——2020年）2.2.6、广西国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要2.2.7、桂林旅游发展战略规划（2001——2020年）2.32.3.1从全国经济发展趋势来看桂林国际文化度假项目的开发，顺应“党的十七大提出生态文明建设”的要求，而且对增强区域经济、促进广西的高端旅游发展、提高人民生活质量具有不可估量的作用。2.3.2从桂林旅游总体规划体系来看桂林国际文化度假项目的开发，涵盖了不同地理区域、不同社会层面、不同经济层次等多种因素，它的开发对桂林市其它相关产业的发展都有着带动和示范宣传的作用，有利于各产业各区域的和协发展。2.3.3从临桂新区项目自身条件来看桂林的自然风光、人文资源、乡土风情都具有一定的特色，依托桂林山水在国际旅游市场的声誉，为本项目高端文化生态旅游的第11页共143页开发和各方面的开展奠定了深厚的基础。2.3.4从文化旅游休闲度假项目开发来看本项目开发的三大板块从不同层面来挖掘、升级桂林旅游的文化艺术品位，反映出岭西特有的山水文化与艺术气质等旅游特色，既符合国情、省情，又具有地方特色。同时，本项目坚持保护开发并举、保护优先的原则，从而达到经济效益、生态效益和社会效益的完美统一。第12页共143页PEST3.1PoliticalFactors休闲型、生态型为主的旅游度假区立项和建设已经成为全国性的热潮。国家旅游局在《中国旅游业发展“十