御景城春节前推广方案

润和御景城春节前营销推广方案2目录第一章市场调研第二章销售总结第三章推广方案第四章特别说明3MarketingProgramme营销方案PART1市场调研[宏观政策][竞争楼盘]4宏观政策二套房政策全面收紧：随着上半年房产销售业绩的突飞猛进，很多银行的全年信贷金额已基本用完。二套房政策已经收紧，即首付4成，利率上浮10%。以家庭为单位的二套房政策已经全面收紧，关于改善性购房的审查也比较严格。部分银行上调首套房贷利率：南京招商银行已经上调首套房贷利率，基准利率由打7折改为打8折。其他银行也表态可能跟进。南京公积金贷款额度收紧：由于公积金库存量的明显减少，10月份南京开始收紧住房公积金政策，个人还贷能力系数由0.45减少为0.3，高档房的贷款额度也下调一半。市场调研营销方案5宏观政策契税优惠等政策年底将取消？08年底为了面对金融危机，出台的契税减免、二手房交易营业税减免等政策，将在年底到期。关于政策是否继续执行，国家层面尚未明确表态，而湖南、吉林等省则表示，地方的税费优惠将继续执行。10月底、11月初各地出现了房产销售旺季：由于临近年底，市民担心税费政策的取消，纷纷加入购房大军中，导致新一轮的销售旺季的出现，各地房地产价格出现了进一步上调。市场调研营销方案6典型楼盘1:西郡188花园位置：润扬中路与文汇西路交汇处规模：25万平米物业：花园洋房/多层/18F小高层工程进度：一期交付，二期在建开发商：安厦正太房地产销售：尾盘市场调研营销方案7产品面积价格推出时间折扣销售情况小高层90两房139三房5600元2009年8月98折8月份推出的小高层，位于项目西侧，价格上涨到5600元，基本售完单身公寓40平米4800元2009年10月底98折临街一栋单身公寓，无阳台、无厨房，低价销售楼盘品质评价该楼盘品质做的不错，欧式建筑、红色面砖、超大间距，园林绿化同样做的不错，迷你高尔夫、45%绿化率，一期交付部分绿化效果不错。销售策略该楼盘采用陆续加推的形式，每次推出1-2栋房源，共计推出8栋小高层，价格也多次小步上调。该期为项目最后一期，目前已经基本售罄。市场调研营销方案8典型楼盘2:上方公馆位置：润扬中路与江阳西路交汇处规模：70万平米（住宅25万）物业：小高层/商业工程进度：一期出外立面二期在建开发商：绿地集团销售：正在销售市场调研营销方案9产品面积价格推出时间折扣销售情况二期小高层93-126平米均价5500元10月20日98折5栋小高层陆续推出，销售情况良好，10月份销售140套93平米两房，赠10平米入户花园，是一大特色一期剩余阁楼130-200平米4900元2009年5月98折小高层的顶层阁楼，其阁楼层为平层，赠送40平米露台，同时还有入户花园、超大阳台等设计楼盘综合评价该楼盘主要作为大盘的营销思路展开，总体70万平米，其中商业街已经引进一茶一坐、永和豆浆等，同时开发商在全力打造五星级酒店、商务中心、写字楼等。营销动作该楼盘作为大盘，展开了系列营销动作，包括国庆赠礼、参加房展会等活动，并展开了系列宣传。同时价格较低，销售业绩良好。市场调研营销方案10典型楼盘3:新港首府位置：开发西路与顺达路口规模：28万平米物业：小高层/多层工程进度：全现房开发商：绿地集团销售：尾盘市场调研营销方案11产品面积价格推出时间折扣销售情况小高层130三房145三房5400元2009年8月无8月份推出4栋小高层，在230套左右，是项目最后一期，目前仅剩余部分高楼层房源楼盘综合评价该楼盘的品质、口碑都一般化，外立面用涂料、高层户型设计得房率不高，社区绿化品质一般。但它拥有的优势就是新港的上市公司品牌优势、楼盘规模优势等。营销策略项目参加了10月30日的房展会，没有其他营销活动整个项目基本销售结束，剩余房源基本上是较差房源市场调研营销方案12典型楼盘4:骏和玲珑湾位置：邗江中路星联邦南规模：19万平米物业：多层/小高层进度：一期售完二期正在热销开发商：骏和房地产销售：热销市场调研营销方案13项目概况：项目总建筑面积19万平米，位于规划中的中小学南面，主题定位是东南亚风情社区，核心特色包括学院派建筑、下沉式景观泳池、水景喷泉广场等，项目包含多层、小高层、高层产品。开发商：是新加坡第一家企业集团的下属公司——骏和房地产，在扬州继“骏和天城”之后的第二个项目。工程动态：项目目前为期房，即将封顶。项目房子在建，但是大门、景观区、会所等部分先期投入使用，给购房者眼见为实的品质和实力。10月中旬推出2套样板房，一套东南亚风格，一套简约欧式风格。市场调研营销方案14期别产品面积价格推出时间销售情况一期9栋多层78-113平米97三房为主均价5350元9月17日一经推出就全部销售一空二期多层、小高层共8栋78-90两房97-120三房多层5750元小高层景观房6150元10月29日共计330套左右住宅，销售230套楼盘综合评价该楼盘在建，房子的品质尚未显现出来。但是开发商首期投入资金建设社区大门、会所、景观示范区等，在购房者面前树立了项目高品质的形象。同时开发商的东区大盘——骏和天城，以中高档品牌形象形成热销，获得了市民的广泛认可。市场调研营销方案15营销策略：项目采用大盘营销策略，大量的房源快速上市、社区大门及景观段的先期建设、大规模广告宣传相配合。形成了房源大批量上市、分批推出、每次推出即快速去化的销售结果。宣传途径：其媒体采用大力度的宣传途径，立体化宣传，主要包括户外大牌、报纸广告、活动组织（模特大赛、促销活动）等。最新动态：10月中旬推出2套样板房。10月29日二期开盘，房源分批推出，目前已经去化70%左右。10月底以“玲珑湾”、“骏和国际公馆”两个楼盘参加房展会，现场通过恢弘的布展、系列促销活动的安排，发挥了较好的品牌传播效果。市场调研营销方案16楼盘产品面积价格推出时间销售情况彩弘国际二期4栋小高层90-130平米260套左右6400元无折扣9月20日正在热销10月份销售80套总体评价项目地理位置较好，同时建有大型百货商场、星级酒店等配套，形成了未来较好的发展前景。二期整体销售过半，由于地段、配套较好，价格上涨较高金轮星城二期2栋小高层91平米两房124平米三房6300元99折10月31日基本销售完毕总体评价10月13日推出样板房（91平米两房和124平米三房），10月底推出2栋景观小高层，基本销售完毕彩弘国际、金轮星城市场调研营销方案17市场总结宏观政策有收紧的趋向，改善型需求受到抑制：二套房政策收紧、首套房贷款审批严格、公积金收紧等，以及江苏省规定领取销售许可证的房源必须一次性推出等，反映了从严政策的趋向。特别是二套房首付40%，并且以家庭为单位，这对改善型需求抑制较大。部分城市出现了价涨量跌的局面：目前上海、深圳、南京等城市由于房价上涨太猛，严重超出了市场的承受力，导致部分购房者持币观望，一些城市已经出现了价涨量跌的局面。扬州中小户型楼盘成交火爆：扬州房地产市场相对较平稳，整体成交较为火爆。对于住宅市场而言，由于单价的逐步提高，市民更倾向于中小户型楼盘，例如80-90平米两房、100-110平米左右的三房成交迅速。市场调研营销方案18MarketingProgramme营销方案PART2销售总结[销售总结]19项目二期住宅销售情况：项目二期目前共计推出6栋住宅，分别为10栋至15栋，全部为11层小高层房源，共计340套房源。其中10栋、11栋9月份推出，12至15栋住宅10月底才推出。截止11月15日，二期共计销售110套，剩余230套待售，成交率为32%。推广方案营销方案成交业绩比例图已售套数32%未售套数68%已售套数未售套数20各楼栋销售情况一览表：说明：以下数据截止于2009年11月15日（周日）推广方案营销方案楼栋总套数已售套数未售套数10栋65362911栋4063412栋65254013栋4063414栋65164915栋652144合计34011023021各户型销售情况一览表：推广方案营销方案户型面积套数已售成交率A户型112平米995858%B户型148平米6346%C户型139平米1172824%D户型120平米4337%E户型95平米221777%22各户型销售情况总结：1、A户型房源的销售，占到整个二期房源销售的50%，销售情况良好。这也反映了A户型112平米的面积是市场需求的主力。2、E户型是95平米两房，面积较小总价低，销售速度非常快。3、B户型与C户型，虽然赠送入户花园，但是由于面积较大，并且目前售价都在80万左右，最低也在75万以上，购买门槛高，销售速度相对较慢。4、D户型为120平米三房，虽然相对面积不是很大，但是由于没有太大的赠送面积，所以去化速度也不快。推广方案营销方案23一期剩余房源情况：一期尚未销售的房源在50套左右，主要分为3种情况：1、顶层带阁楼房源，面积在150-200平米之间，包括多层顶层和小高层顶层，由于面积太大总价较高，尚未去化。2、200平米左右的别墅，一层带二层，赠送花园，剩余10套。3、9号楼景观楼王，剩余16套，其中开发商保留11套。主要面积为126-142平米的三房，由于面积较大总价较高，尚未销售。项目整体待售房源以130-150平米房源为主，总价基本在80万以上，如何去化大户型房源，是本方案着力解决的问题。推广方案营销方案24MarketingProgramme营销方案PART2推广方案[推广方案][媒体手段][费用预算]25推广方案营销方案春节前推广工作项目须适当扩大广告力度，进一步树立楼盘品质项目二期的楼盘销售，基本上没有做什么广告宣传。楼盘的知名度还需要进一步的确立，品牌度和美誉度也有待加强。（在房展会发单，很多客户还不知道御景城，不知道在哪里）大户型须针对性的做宣传，仅靠自然来客是不够的目前剩余房源，基本上是以139平米和148平米的户型为主，特别是148平米的户型，基本上没怎么销售。对于大面积户型，仅靠自然来客是不够的，必须加大广告宣传力度，展开一定的广告宣传。26推广方案营销方案推广方案一：户外大牌发布树立楼盘品牌/发布促销信息/长期效益户外大牌，是楼盘广告发布的重要渠道项目作为12万平米的大型楼盘，需要发布自己的户外大牌。目前项目没有任何户外大牌、户外广告的发布。户外大牌，可实现房源销售与品牌树立的双重效果户外大牌一般处于较好的位置，楼盘发布户外大牌会具有较好的品牌形象，通过大牌画面设计的大形象，容易树立楼盘品牌以及开发商品牌，对于促进房源销售也有较好的帮助。27推广方案营销方案大牌发布的首选区域扬州汽车西站附近大牌交通枢纽：西站地处江阳路和邗江路两条主干道的交汇处，过境车辆、市内车辆来往较多。同时该地区又是公交总站，市民乘坐公交车、长途车都会经过此地。外来人员：汽车西站作为扬州汽车总站，是外地人进入扬州的第一站，其中包括仪征、江都、高邮等县市以及扬州下属乡镇，这些人员中，其中有不少客户将成为本项目的目标客群。道路引导：该地区处于市区到御景城项目的必经之地，对于客户而言发挥道路引导作用，使户外大牌效果达到最大化。28推广方案营销方案推广方案二：针对竞争楼盘进行广告拦截在竞争楼盘附近做广告/针锋相对的广告拦截针对玲珑湾的客群展开广告拦截玲珑湾是我们项目的主要竞争楼盘，其楼盘广告量大，来访客户较多。我们认为有必要进行针对性的广告拦截，从而将我们楼盘具备、玲珑湾不具备的优势展现出来，达到争夺客户的目的。此类拦截广告费用相对较低，但是效果明显这种广告一般是楼体布幔、工地大牌等，相对费用较低，但是在玲珑湾的必经之路上发布，会达到较好的效果。29推广方案营销方案推广方案三：DM广告邮政投递设计印刷项目折页，主要突出大户型房源、项目最新动态等专门设计楼盘广告页，重点突出B、C、D三个户型的优势，同时包括项目的工程动态、价格上涨等信息。通过商业信件的方式投递，针对高端客群展开以上楼盘广告页，放进楼盘的专用信封中，通过邮政广告进行投放。专门针对公务员、教师、医生、银行工作人员、私营企业主等中高档客户展开投放，通过一对一的商业信件，达到针对性的广告传播。30推广方案营销方案我们对