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产品营销时代，产品品质好坏与否决定楼盘整体营销成败我们深信：好的产品，就是成功的一半一、上饶别墅市场概述1、别墅楼盘不少，真正高品质纯别墅社区不多；2、别墅作为整个楼盘建筑种类的补充，与普通住宅混居在一起，未能体现居住优势；3、建筑定位、客群定位、社区定位不明晰；4、以整体楼盘为宣传主打，弱化了别墅及排屋的包装；5、围绕别墅及排屋的相应配套弱，更未能体现文化与品质；6、社区内物业价格可比性强，难拉开距离与档次；7、类别墅产品市场供应充足，产品差异性程度不高；独栋别墅供应量有限，仅作社区点缀；8、别墅产品去化速度相对平稳；9、独栋别墅的价格趋势走强，与类别墅价差逐渐拉大；10、别墅配套相对较弱，会所功能单一；二、项目规划条件用地规模：200亩+80亩（工业用地，已经取得）建筑性质：低密度住宅容积率要求：原有容积率不能满足做低密度住宅的条件，必须适当舍弃部分容积率，现考虑以容积率0.7为标准。用地特征：区域空间现状呈环抱状，北依山地，中部东南侧低洼，地势北高南低，气流通畅，周边是植被良好的山地绿化，地块南向正对宽阔的防护绿地（30亩种植林），是进入上饶市区的景观要冲，是难得的林山依绿式高档环境，用地条件优越，非常适合做别墅产品。三、产品类型建议200亩占地，按0.7容积率计算，可建面积为93000㎡可建面积：93240㎡（按容积率0.7计算）200亩*666㎡/亩*0.7=93240㎡产品类型产品数量主力户型面积单价总价独栋80幢350㎡/幢28000㎡2300元/㎡6440万元双拼50套260㎡/套13000㎡2000元/㎡2600万元联排90套220㎡/套20000㎡1800元/㎡3960万元叠拼160套200㎡/套32000㎡1600元/㎡5120万元合计390套/93000㎡1907元/㎡18120万元原设想：产品类型产品数量主力户型面积单价总价独栋140幢350㎡/幢50720㎡2300元/㎡11665.6万元联排28套260㎡/套7280㎡1800元/㎡1310.4万元叠拼175套200㎡/套35000㎡1600元/㎡5600万元合计343套/93000㎡1997元/㎡18576万元由原先的独栋、双拼、联排、叠拼的均衡配置，在满足容积率0.7的条件下调整为以独栋为主，叠拼为辅、少量联排为补充的搭配，抛中间，取两头，秉持人无我有，人有我优的原则，最大限度的把项目做得纯粹，做如此调整基于以下理由：调整后：1、通过市场调查得知，现有上饶市场别墅类楼盘中，很少有以独栋为主打的项目，其仅仅在一些优势区域有布置，作为一个卖点而设置；2、双拼和联排这类所谓的中间产品，市场供应量非常大；市场缺的是独栋，不缺双拼以及联排；3、独栋别墅数量的增加，可促进整个社区的价值提升；4、从现有别墅价格走势看，独栋别墅在未来的价格提升空间更广；5、独栋别墅数量少，市场稀缺；叠拼别墅总价低，客户层面广，这两者受欢迎程度最高；6、独栋别墅与类别墅产品造价水平相当，但利润率高出很多；7、地价成本低的优势体现，有资本做低密度住宅，独栋别墅是最好的体现；8、项目用地条件优越，仅做类别墅资源浪费可惜；9、项目地段偏远，上饶人对区域地段非常在意，如果覆以普通产品难以有竞争力；10、两表对比，按同样的单价测算，调整后的总销售额有增无减；（18576万元-18120万元=456万元）项目名称独栋（比例）双拼（比例）联排（比例）叠栋（比例）大红鹰·香溢云天5栋(2.3%)12套（5.4%）180套（81.4%）24套（10.9%）君临天下26栋（23.4%）26套（23.4%）35套（31.5%）24套（21.7%）茂林·首府17栋（34.7%）6栋12套（24.5%）5栋20套（40.8%）/尚宫20栋（20%）21栋42套（42%）38套（38%）/北星·金桂园///7栋36套黄浦·阳光福邸/1栋2套（2.3%）23栋86套（97.7%）/带湖花城/1栋2套（1.9%）58套（53.7%）48套（44.4%）东方家园//158套/明珠广场/1栋2套（2.9%）66套（97.1%）/现代城/101套//阳光花城//100套/总计68（6%）199（17%）741（65%）132（12%）附：表格备注：仅1栋2套的双拼基本可归划进联排，只是由于用地空间限制，联排的单元数量减少所致。由上表可知：类别墅产品占了整个别墅市场94%的量，独栋别墅仅仅占了6%的比例，而其中联排和双拼又占了绝大多数（82%），因此，从现有市场别墅构成分析来看，以独栋别墅为主，以叠拼别墅为辅，少量联排为补充的产品搭配是能正确抓住市场空白的。四、基本空间布局1、基本思路①根据基地现状，在设计中充分考虑基础地形地貌条件与周边自然景观环境，把住宅融入环境中；②从社区的品质和定位而言，作为别墅产品需要尽可能地拓展居住的景观环境空间；重视平面规划和竖向规划设计相结合，形成建筑布局上的差异性，借势山坡地形创造出具有层次变化的建筑群体效果；③完备、合理、实用的公建配套布置；④以独栋别墅为主、叠拼别墅为辅、少量联排别墅点缀补充的产品线搭配布局；2、空间布局建议①在项目西面规划两排（共20幢）叠拼别墅、项目最南面规划一排（共6幢）联排别墅，其余空间则规划140幢独栋别墅；②在最具景观资源优势的区域，适当布置1—2幢楼王，如项目的东北角以及项目中心景观节点周边；③公建配套区域规划在用地的东南面，紧邻村民点，建筑依山坡地势延绵伸展。总平规划建议五、交通组织建议1、出入口设置根据现状地形和规划布局，以及可实际操作的可能，在用地东南角与城区相连接处设置主入口外，另在用地的西面设置一个次入口，主次出入口与区内的环行道路相联，很好的解决小区交通的出入问题和消防疏散问题。2、道路系统①因为项目西侧为叠拼别墅区域，在理想角度上考虑能否与独栋别墅区做个隔离，因此需要考虑做两个道路系统，叠拼别墅与独栋别墅区分别有各自的道路系统，既独立又紧密相连；以上想法为理想状态，可适当考虑，如果不具备实际设计可操作性（因为最佳的别墅社区的道路系统将会占去17%的面积），那么仍按一个道路系统去做；②保证车行的通畅而又不占用过多的绿地；车行道路以尽量减少开挖山坡为原则，保持用地开发利用的完整性，道路面积尽量减少，利用率尽量提高；③道路系统要有良好的交通通达性，考虑与车库的融合；④在充分尊重交通组织通畅的前提下做好与景观的融合，达到移步换景的效果；⑤不仅建立良好的区内动线关系，还需要安排好内部交通和外部交通的组织与衔接；3、步行系统很多别墅项目缺乏足够的步行道路，而且部分设计中还带有隔断，使住户在行为活动、视觉感受、空间心理感受等方面颇为压抑。建议要把步行系统与景观轴结合起来，步行系统沿主要绿化景观系统设置，将主要的景观节点联系起来，并有效的通达每个组团，同时提高步行系统的趣味性和环境感。六、建筑风格建议①上饶别墅市场北美、欧洲的建筑风格盛行，别墅风格没有加以细分，较为笼统！项目建筑风格大红鹰·香溢云天新加坡风格君临天下北欧风格茂林·首府欧式风格尚宫北美原味风格北星·金桂园地中海风情园林社区黄浦·阳光福邸西班牙风格带湖花城欧式古典风格东方家园欧美明珠广场欧美现代城现代建筑风格阳光花城没有特风格，但相对比较现代其中黄浦·阳光福邸（图）虽然为西班牙风格，但做的不够纯粹，一些西班牙风格所需要具备的符号和元素尚不完备，本案可以有更出色的建筑立面表现。阳光福邸西班牙风格大红鹰·香溢云天新加坡风格君临天下北欧风格带湖花城古典欧式风格②建议建筑风格以体现欧陆地中海风情、高贵典雅浪漫之风为主要目标，具体采用西班牙建筑风格，建筑外观上注重具有西班牙代表性的建筑符号和细节的运用；建筑的立面色彩、选材、细部的处理手法需要体现西班牙建筑文化的深刻内涵。细节建议如下：※屋顶多为红瓷瓦铺设，红筒瓦坡屋顶。※屋沿朝两侧外伸，户内有庭院。※门廊和窗多显拱形。※毛石饰墙，遮阳木百页，铁艺窗，木方园艺屋顶多为红瓷瓦铺设红筒瓦坡屋顶门廊和窗多显拱形。木方园艺毛石饰墙遮阳木百页铁艺窗七、户型配比建议建筑类型户型档次户型建筑面积所占比例独栋经济型320㎡20%主力型350㎡55%豪华型420㎡20%楼王型600㎡5%联排主力型260㎡100%叠拼主力型200㎡100%户型配比方案八、配套建筑规划建议①项目地处上饶城北边郊，周边配套不齐备，作为别墅客群基本为有车一族，大型商业配套不做考虑，但日常生活所需的必备配套尚需完备，建议配套建筑应具备以下功能：农贸市场、超市、幼儿园、社区服务站、物管等；②除硬件配套外，还需要配备相应的软件服务，方便业主生活。代办服务：如代办订报、订奶、订飞机票、代领邮件、代办有线电视，宽带开通，代办煤气开户等；家政服务：钟点家庭服务，家电维修，衣服、床单洗烫；维修服务：修理、更换常用开关、插座、灯泡、水龙头；医疗服务：家庭医护、心理健康咨询；③配套建筑风格要与整体社区建筑风格相协调，统一、大气。九、会所建议①会所规模：作为9万多方的一个纯别墅社区，而且地段偏远，配套不齐全，需要设置较多功能，因此会所不宜过小；但会所又往往是非盈利性建筑，只是作为项目配套，为了项目形象而存在，因此也不宜过大，空间能基本满足功能设置为准；②会所选址：项目东南方向，入口处附近；③功能设置：会所是居住区居民的公共活动空间。健身、休闲、娱乐、购物、餐饮、服务、交流是它的主要功能。会所除了硬件，还有重要的软件部分，那就是提供方便人际交流的各种活动。住户在会所可以会客，可以听讲座，参加联谊会、舞会，举办书法、插花、烹饪等比赛，以增进住户之间的友谊，营造良好的邻里关系和住区文化。我们可以把会所看作家庭生活的延伸，甚至是住户的公共客厅，也可视为生活品质的保证、个人及社区身份的象征。目前大多数会所微利或不盈利，同时也因为本案会所规模所限，那些占地面积太大、利用率不高或投资太大的项目应予舍弃。因此，我司建议本项目会所馆内可配置以下设施：健身房、阅览室、棋牌室、医务室④会所建设：结合周边景观，作为形象工程先期建设；十、景观设计建议①依照项目地形北高南低，发挥山坡的优势，可利用项目东北高地上水库资源优势，顺势布置层层跌落式水景，可以采鉴枯山水形式，蓄水丰富即为水景，枯水期可展现石景，一举两得；②果岭高尔夫：项目东北面已经取得的80亩工业用地，可用来做项目的景观配套，建议移植为一片果岭用来做高尔夫果岭练习场，展现绿色、氧气、阳光、步履与友谊的高尔夫文化精髓，更是一种尊贵高尚的生活方式；果岭高尔夫高尔夫运动③防护林：项目南面有30亩种植林，作为高速公路的缓冲带，建议种植高大树种，先于项目建设，并且在做的同时要把高速隔音屏也一同做好；④内部造景：项目外部景观已有果岭高尔夫，因此内部景观将遵循以均好性为主的原则，景观轴线拉细拉长，以发散的景观轴线贯穿宅间，东南面平缓地采用岛屿别墅的形式，水景轴绵延其中；在落差较大的山地则采用坡地别墅的形式，突出坡地造景的精华；⑤绿化：采用穿透性的绿化来软化建筑物，避免满铺房子的山坡景观，以保持绿意黯然的整体山地环境；⑥雕塑：与建筑风格相符的欧式风情雕塑小品；⑦名司名师：建议邀请境外知名的专业景观公司做方案设计。十一、车位配置建议①公共车位：项目入口处附近公建区可利用主入口前的开阔地结合绿化设置公共停车位；②也可利用山地地形与建筑物的架空位置，在建筑的底层架空层做停车库；③车库配比：叠拼、联排别墅1房1车库，独栋别墅经济型和主力型室内1个车库+室外1车库，豪华型和楼王型均配置室内2车库；④车库层高控制在2.2m以内，可不计算面积；十二、智能安保设施小区既要注意与周边环境融合,又要保证自身的相对围合和安全。在安防技术的使用和设置配置上，应坚持高标准，以保障业主的安全。本项目在安全防范体系上应尽可能导入智能化系统，以防为主，快速反应，建议如下：A、大门：实行封闭式管理，入口设可视对讲门禁系统和车辆管理系统，对所有访客车辆进行登记；入口处设门禁系统与监控中心、每户可视对讲系统相联，访客若需进入园区，保安应安排访客与业主通过可视对讲系统进行联系，征得业主同意后，方可准许进入。车辆管理：