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TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.沙湖项目定位汇报深圳德思勤房地产顾问有限公司TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.01溯源02城市03市场04项目05定位06愿景TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.01溯源（追寻自我）TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.2002年12月12日下午17点50分武汉市土地交易中心报价大厅一块并不被市场在意的位于武昌沙湖边的土地429亩，始挂牌价4.36亿元294轮激烈争夺战争异常惨烈，惨烈得让主拍人中途叫停临时中止了10多分钟的拍卖出乎政府意外的以８亿元拍出创造了当时武汉土地面积、楼面单价、成交总价等三项最高记录。回溯。。。TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.城市圈建设、路网，城市上升期趋势明显…03-04年，武汉市房地产市场呈现井喷格局；销售面积同比上涨超过50%，房地产价格年增长超过20％，各区均价均逼近3000元均价；土地价格上升，一般楼盘楼面地价为1500元左右；城市旧城改造和规划建设加速；变数TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.02城市（发现背景）TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.央视《中国经验》湖北篇：打造武汉城市圈1984年湖北工农业生产总值在全国排名第6；1996年湖北省的GDP在全国排名降到了第9位；2003年，湖北省更是降到了第10位。湖北经济排名一步步后退，反映出了中部省份经济发展所面临的一种困境。前有东部沿海地区得改革开放风气之先，后有西部地区掀起大开发的热潮，最近两年东北老工业基地成为新的开发热点。有人说湖北不东不西，不南不北，在东南西北的夹击之中，在一轮轮的政策调整中，盘盘落空。对湖北的这种尴尬处境，甚至还有人提出这样一个概念，中部塌陷。TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.中国之心，武汉之心华中经济圈武汉城市圈(TheHeartofChina，TheHeartofWuhan)TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.不相称的经济地位：经济凹地武汉人均GDP排名：第14位；城市综合投资价值排名：第10名；房地产综合排名为：第19名；潜力股：机会与风险TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.中部崛起战略＝武汉崛起大势温家宝总理在今年的《政府工作报告》中，明确提出了“中部崛起”战略；联合国专家考察：武汉是区域效应最强的中国内陆城市，是西部大开发的龙头城市；以武汉城市圈为核心的中部地区，已被列为继长三角、珠三角、环渤海三大经济发展区之后的重点发展区；按照武汉城市总体规划，至2020年全市城市化水平将由目前的58％提高到80%以上，城市将进入一个快速提升期。TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.丰厚底蕴的人文文脉东西南北文化的交锋点。有欧风美雨的吹拂，更是传统在现代必然延续，有自身的文明因由和文明特点，是土洋杂混、传统与现代并存的典范。武汉处于传统文化和现代都市文化的磨合、交融阶段。TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.北京CBD北京城市发展模式：城市中心核CBD+各级环路系统；上海基本是属于同心圆结构模式呈线性方式向外发展上海主城区中国城市发展理论——城市同心圆结构理论TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.在全国专家研讨武汉城市总体发展战略规划会议中，众多方案均提出了城市核心区概念。TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.武汉一直有一个城市核心区武汉需要提出城市核心区概念城市核心区的支撑可实现城市资源的聚集TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.城市核心区－交通格局线路起止路段类型线路长度站点数1号线吴家山—堤角轻轨30.5公里262号线常青花园—流芳地铁39.8公里313号线沌口—三金潭地铁32.2公里274号线永安堂—青山地铁29.3公里225号线青山—青菱地铁33公里276号线老关村—堤角地铁25.3公里247号线古田—野芷路地铁32.7公里25武汉火车站——武汉—广州高速客运专线；同时，结合长江沿江开发，兴建上海至成都铁路天兴洲公铁大桥——全长4657米，横跨大半个青山城区轨道交通——形成总长约70公里的“工”字形骨干线网岳家嘴路口拟建二层互通式立交桥友谊大道直行车辆走下穿徐东路通道，徐东路直行车辆走高架桥过江隧道——汉口武昌车程缩短到7分钟飞机场火车站TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.城市核心区－板块商圈Carrefour中商广场中南商业大楼世纪中商广场徐东平价凯旋门购物广场金马家居销品茂MetroB&QPricesmart欧亚达好美佳金马家居【徐东、中南商圈图】TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.城市核心区－板块商圈规模业态品牌组合租金价格辐射力徐东商圈集中商业近40万平方大型购物中心，大型超市、专业店、专业市场、仓储超市、店中店销品茂、徐东平价、金马家居、凯旋门购物广场、欧亚达、麦德龙集中卖场租金多为200-300元，商铺相对稀疏，租金在40元左右青山区、武昌区大部、洪山区局部、汉口局部中南商圈集中商业近20万平方百货商场为主、大型超市中商广场、中南商业大楼、世纪中商广场、鹏程时代商场、金马家居、家乐福集中卖场租金多为300元以上核心商铺租金在200-300元间武昌区大部、洪山区大部、徐东商圈与中南商圈的对比【结论】目前两商圈总体势均力敌；中南商圈在档次上占优，商铺价值比较而言更高；徐东商圈在业态组合上较为丰富，按辐射力范围讲，具有更好的成长性；TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.【小结】1、武汉经济“凹地”市场潜力较大；历史机遇好；2、城市核心区概念可成为项目有力的支撑；3、徐东商圈崛起将提升片区城市地位，是改变沙湖地块作为“城市背面—都市村庄”形象的历史契机。TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.03市场（了解别人）TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.大势影响大盘TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.市场——“大”环境2003年武汉市商业网点发展规划（2003—2010年）2004年5月13日，武汉市《加强商品房市场管理的紧急通知》2003年6月13日,121号文件的出台2004年4月25日，央行开始提高存款准备金率2004年4月27日，房地产开发项目资本金提高至35%以上2003年8月12日，18号文件的出台2004年4月29日，暂停审批农用地转非农建设用地2004年4月30日，银监会控制过热行业贷款2004年8月31日，土地协议出让最后期限2004年10月29日，利率上调27个基本点按中国政府加入WTO的承诺，2004年年底零售业对外资全面开放，将出台《大店法》武汉房地产的门槛提高，将使未来竞争格局发生数量和质量的双重的变化。TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.市场——大趋向历年房地产投资情况表169.5132.5115.39101.2991.2586.70501001502001998年1999年2000年2001年2002年2003年单位:亿元开、竣工及销售面积增长比例0%10%20%30%40%50%60%70%1999年2000年2001年2002年2003年2004上半年竣工增长幅度新开工工增长幅度销预售增长幅度2000-2003年房地产销预售情况表835.78759.32648.03514.39020040060080010002000年2001年2002年2003年单位:万平方米房地产价格上升的心理拐点开始出现；强劲的需求作为依托的，市场总体供需平衡，处于良性发展阶段。一直“稳中有升”的武汉房地产价格迎来10年以来最强劲的上升期。TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.市场——总体表现1、房地产总体指标运行向上；今年投资额已经达到180亿元；施工、竣工面积增幅均超过20%，武汉市房地产施工面积和竣工面积增幅均在20％以上。2、需求快速增长，市场还有很大的投资空间；销售面积和销售金额增幅均在50％以上，武汉市商品房销售价格和住宅销售价格均增长20％以上。3、土地经营力度加大，加快了旧城改造2004年土地经营主要以二环线为纽带，以汉江两岸和汉阳新区为重点，全年供应土地8000亩TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.市场——总体表现4、开发热点逐步向主城区汇集和外围扩散；开发热点向城区转移趋势明显。庙山、盘龙城、沌口远郊将有规模盘量推出；5、中高端密集，产品形式呈现多元化趋向；各区域房价逐步逼近3000元关口；城中心土地拍卖楼面地价多为1500元左右准入门槛，将造成城市中心楼盘规模增大和产品形式多元化。6、房地产价格心理上升拐点预期出现开发商信心指数上升，05年上半年供应量减少；居民购买观望态势改变，将促使价格上升预期现实化。TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.武汉高端市场研究TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.高端产品比较分析武汉高端住宅产品特征分析通过对2003～2004年推售的中高端住宅代表项目分析，总结武汉高端市场的一般规律，以期对本项目营销运作起到一定借鉴意义。分析思路根据本项目定位及规划设计思路，本项目将包含独体别墅、联排别墅、多层、高层等不同产品，我们将根据不同的产品线对市场同类项目进行相关分析。分析对象的选择标准在独体别墅、联排别墅、多层、高层四种不同产品类型的市场上，选取具备高端形象，产品设计有特色，具有类产品市场代表性，与本项目存在可比性的楼盘进行分析。TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.产品线一：独体别墅金色港湾—卡普瑞岛丽岛花园F天下主力户型面积350-500㎡360-500㎡200-600㎡容积率约0.4约0.35约0.33车库开间7米3.6-6.3米3.6-6.3米花园面积300-400㎡500-600㎡400-600㎡会所面积未建好5000㎡占地10000㎡会所配套中西餐厅\健身房中西餐饮\酒吧\恒温泳池篮球\壁球\恒温泳池\咖啡地下室无无无面砖、涂料面砖、涂料，扣板部分使用扣板部分石材物业管理香港新物业管理公司丽岛物业管理公司开发商自行管理月物业管理费2．5-3元/㎡2元/㎡1.8元/㎡主要卖点三角湖景观南湖景观区域自然资源\规模外墙材料面砖、涂料、部分TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.独体别墅分析结论1、主要面积在360-500M2之间；2、容积率在0.3-0.4之间；3、花园面积主要在300-500M2之间,户型面积与花园面积比例一般在1:1-1:1.5之间；4、会所面积较大,大型综合项目的会所面积在5000M2㎡以上,经营内容一般包括餐饮\健身\娱乐等，会所一般社区共享，没有为独体别墅区域设置单独的会所；5、物业管理一般为本地物业管理公司，物业管理费较低，一般在3元/M2以内；6、普遍没有地下室；7、自然资源是第一卖点。TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.产品线二：联排别墅金地格林小城万科四季花城-路易斯康