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此报告属保密文件，仅供客户参看/Thisreportissolelyfortheuseofclientpersonnel!2019/8/23怀柔京鹰高尔夫别墅项目成果汇报谨呈:北京雁栖湖置业有限公司2成果报告清单《市场环境研究报告》《项目定位研究报告》《概念规划设计方案及产品设计指导建议》《附件：典型个案分析》3汇报框架PARTⅠ项目开发市场环境总结PARTⅡ项目资源条件分析PARTⅢSWOT分析PARTⅣ项目定位建议PARTⅤ项目初步经济分析4汇报框架PARTⅠ项目开发市场环境总结PARTⅡ项目资源条件分析PARTⅢSWOT分析PARTⅣ项目定位建议PARTⅤ项目初步经济分析此报告属保密文件，仅供客户参看/Thisreportissolelyfortheuseofclientpersonnel!5PARTⅠ项目开发市场环境总结6一、整体市场环境评估和启示自1997年房改基本到位以来，北京房地产市场经历了长达七年的稳定而又快速的成长阶段。2009年以来受宏观调控和土地供应制度改革的双重影响，房地产业进入了一个调整期，市场表现出高度的不稳定性。表现为：房地产投资增长大幅波动，土地供应持续萎缩，商品房入市规模连续六个季度大幅负增长，商品房市场总体规模趋于稳定，房价过速上涨，风险不断累积。3995.5880172050010001500200025003000350040002004年2005年2006年4月04-06年住宅土地供应面积(公顷)7一、整体市场环境评估和启示286422054580500100015002000250030002004年2005年2006年4月份2004-2006年市场住宅批准预售面积(万平米)11297719164517695705000010000015000020000003年04年05年2003-2005年北京商品房预售套数2003-2006年房价走势图64326706781689767536674560215731500060007000800090001000003年全年04年全年05年全年06年4月份商品房均价普通住宅均价2004-2006年房地产开发投资变化趋势739989120314731525120.5357.741.6%21.6%22.6%3.5%33.8%28.3%20.3%0200400600800100012001400160018002001年2002年2003年2004年2005年2006年2月2006年4月0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%房地产开发投资（亿元）增长率8一、整体市场环境评估和启示整体市场环境对本案的启示新一轮房地产调控已经全面启动，《国六条》和《国十五条》出台实施将对房地产进行重新定义，未来两年房地产市场将继续调整，房地产行业将进入一个全面转轨期。一方面土地资源日益稀缺，加之低密度住宅开发将受到严格控制，从长远来看，本案的土地资源价值将持续提升；另一个方面，未来几年行业发展和市场走势的高度不确定性，也意味着更大的风险。本案运作应当努力控制好进程节奏，高度重视对各种风险因素的有效管控。9二、整体别墅市场评估和启示整体别墅市场评估随着别墅消费人群的不断扩大，别墅市场的规模在稳定扩展。北京别墅开发供应规模十分庞大，存量供应达250万平方米，约9000套，加之新开发项目的潜在供应，未来供应总量达400万平方米，足以满足市场4～5年需要。未来别墅市场整体上将表现价格稳定增长，市场规模相对稳定，供求关系在较长时间内都将保持目前的宽松局面。10二、整体别墅市场评估和启示整体别墅市场对本案的启示随着别墅整体价格的水涨船高，加之距离因素总体上将逐渐弱化的影响，本案开发可望赢得更好的价格定位。在可预见的未来，期望项目能够跻身第一居所别墅市场并不现实。11三、北京非第一居所别墅市场评估和启示北京非第一居所别墅市场评估北京非第一居所消费虽然已经有所启动，但在未来几年内不会有长足的发展。目前北京非第一居所别墅市场基本上还是一个边缘化的市场，表现为低品质低价格竞争。本案所在的怀柔区因其与中心城区的位置关系，是一个典型的非第一居所别墅开发为主的区域。区域优越的自然环境资源条件，也支持怀柔成为度假休闲别墅的相对热点发展区，长期的发展空间尤其值得期待。非第一居所别墅市场以低端项目为主，高端高品质品牌项目尚未出现。12三、北京非第一居所别墅市场评估和启示北京非第一居所别墅市场对本案的启示本案的发展必须跳脱现实的市场环境，才能保证足够的赢利性并真正降低风险。定位于高端市场，以项目自身的品质引导并激发财富阶层的消费需求，着眼于相对长周期运作，力求成为北京度假休闲别墅项目的第一品牌，才能真正打开项目发展空间。13四、高尔夫概念地产及高球族购房行为的研究及其启示高球族购房行为的研究结论北京购房者中有14％的人群是高尔夫球消费一族，已经是一支不可忽视的消费力量。本案的发展应该充分发掘这一客群的购买潜力，并将其作为最基本客户基础予以持续关注。高球族的购房价值观及其决策取向有其明显的特征。项目运作从一开始就应当围绕“高尔夫”元素的价值进行全面资源整合和挖掘，并力求与高球族特别是其中高端人群的个性需要进行无缝对接，这是本案全案成功的运作点。14高尔夫概念地产研究对本案的启示高尔夫概念是高端物业的良好标签，足以支持项目的高端定位;高尔夫地产走复合功能定位，可以更好地挖掘潜在价值;高尔夫别墅高品质、高售价，但房型面积仍然应控制在300-500㎡/栋的区间内，同时可配置少量超大面积的特殊标签产品;高尔夫地产项目可以也有必要配置适量的公寓产品;品牌服务及广泛的声誉高尔夫项目的成功有巨大的帮助;高尔夫别墅较一般别墅在同等条件可以提升20%的售价;高尔夫项目中公寓售价一般为别墅售价的65％－80％。四、高尔夫概念地产及高球族购房行为的研究及其启示15汇报框架PARTⅡ项目资源条件分析PARTⅠ项目开发市场环境总结PARTⅢSWOT分析PARTⅣ项目定位建议PARTⅤ项目初步经济分析此报告属保密文件，仅供客户参看/Thisreportissolelyfortheuseofclientpersonnel!16PARTⅡ项目资源条件分析17一、位置分析项目位置本案位于怀柔区怀北镇境内，距北京市区约60公里，距怀柔卫星城约10公里。用地西侧为111国道怀丰路段及京通铁路，北侧为龙各庄村，东侧为东庄村，南侧为西庄村。18二、区域分析1.区域描述怀柔区位于北京市的东北部，距北京50公里，属华北经燕山山脉向内蒙古高原过渡的阶梯地带。怀北镇位于北京东北方向60公里处，坐落在燕山脚下，是怀柔山区与平原的结合部位。192.区域发展特征（1）地质条件影响整体发展向南部倾斜怀柔区除东南部为华北平原北缘的平原区外，其余均为山地。在区域发展的历史沿革中，由于平原更利于农作物的种植，产生更多的生产资料和劳动力，必然成为区域发展的起点。在其后的发展过程中，人口数量不断壮大，但多数仍集中于平原地区，形成城镇规模。时至今日，北部山区的发展仍比较落后，除帽山、喇叭山等景区初步开发外，多数地区仍人烟罕至，而南部核心区则已展现繁华的城镇甚至是城市风貌。地域性的发展失衡将在区域的未来发展中将逐步缩小，以环境保护为前提的北部山区发展将迎来新的契机。根据《北京市怀柔区国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要》，将加强汤河口等重点镇建设。汤河口镇要充分发挥区位优势，建设成为北部山区的经济、文化中心和区域交通枢纽。二、区域分析202.区域发展特征（2）以生态资源为核心的经济格局优质的生态资源是怀柔经济发展的核心源动力。旅游业是最直接受益的产业。随着区域建设的推进，交通条件的改善以及人们生活水平的稳定提高，怀柔旅游业已成为北京风景旅游的重要支柱。餐饮、农副产品种植、虹鳟鱼养殖等产品由此得到长足发展，成为重要的经济增长点。怀北镇有着得天独厚的自然资源优势，目前，镇域内已建有雁栖湖、青龙峡、幽谷神潭、怀北国际滑雪场等10个旅游景区，有鸿达大厦、栖湖饭店、云岫山庄等12家宾馆。并已发展了椴树岭、西庄、大水峪、河防口、怀北庄5个旅游专业村。2005年全镇共接待游人177.8余万人，实现旅游综合收入1.2亿元。房地产业的发展更与生态资源密不可分，一方面，度假村、宾馆酒店的建设为会议、度假等多种需求提供场所；另一方面，以别墅为主的休闲度假型地产更是蓬勃发展。二、区域分析212.区域发展特征（3）旅游综合产业的消费特征旅游综合产业是怀柔区经济最具活力的组成部分。其消费特征明显，表现为：对外性：怀柔区旅游业的主要消费者来自非本区的其他区域，其中以北京城区为主。周期性：受北方季节影响，3-10月为主要消费期，尤其以周末和节假日为旅游高峰。流动性：具有不固定消费属性，即对于单一消费者而言，消费行为的发生不定期，但目前消费总量持续上涨。二、区域分析222.区域发展特征（4）生态型工业科技园初具雏形怀柔区工业内部结构不断优化。以食品饮料、包装印刷为代表的都市型工业迅速发展，以生物医药、电子信息为代表的高新技术产业不断成长，全区工业整体运行质量不断提高，出台了高新技术产业和新兴产业发展政策，为全区产业结构的调整打下了良好基础。园区经济快速发展。5年先后投资7.7亿元，用于工业园区基础设施投资，全区以杨雁路为轴心，以雁栖工业开发区为龙头的工业产业带正在逐步形成，为促进全区工业布局优化调整创造了条件，雁栖、凤翔、经纬三个开发区工业销售收入占全区的比重达到57%。二、区域分析232.区域发展特征（5）顺义区为本区域发展带来积极影响顺义地区具有特殊的交通优势，涉外氛围浓厚，工业、房地产业发达，国际会展区和空港商务区的形成将促进期形成具有强吸纳力及辐射力的区域中心。交通的完善拉近了怀柔与顺义地区的距离，并将辐射影响进一步扩大。房地产即是受益产业之一。一方面，顺义高端人群在怀柔购置休闲度假的理想居所，另一方面，部分在顺义地区工作的人员受到当地高房价挤压选择在怀柔区置业。二、区域分析242001年12月30日，国务院正式批准怀柔撤县设区，怀柔成为首都11座新城之一，进入了崭新的历史发展阶段。根据规划，其定位为：北京市东部发展带上的重点地区；是北京市国际交往中心的重要组成部分；是北京市生态环境保护带的重要组成部分和饮用水源地之一。重点发展旅游、会议、休闲、度假、影视文化、教育及研发等功能。根据《北京城市总体规划(2004年—2020年)》，北京定位为“国家首都、世界城市、文化名城和宜居城市”。提出了“两轴——两带——多中心”的城市空间新布局，大力发展新城和远郊城镇的构想。两带中即包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”由于怀柔自身自然条件的优势以及市政建设条件的改善，使其更加符合北京定位――“宜居城市”的标准，随着交通的改善和生态旅游资源的进一步开发，必将带动其经济的迅猛发展。二、区域分析3.区域城市规划分析25三、周界环境分析1.交通条件本案所处地区的对外交通条件目前并不突出，周边只有111国道怀丰路段、京密路、京通铁路，可与北京市区、昌平区、顺义区、密云县及怀柔区大部分旅游资源联系。但在近期随着京承高速公路二期怀柔段的建成通车，本案用地与北京市区的道路交通时间可由1小时40分钟缩短至40至50分钟，并可大大提高通行的安全性。26三、周界环境分析2.环境景观条件本区域位于由平原向山地过渡的地势范围内，一方面与秀眉灵动的怀柔山地景区距离较近，拥有良好的景观景点资源，另一方面，由于地势起伏相对平缓，有利于建设的实施，因此成为多种旅游场所聚集之所。27三、周界环境分析2.环境景观条件（1）区域主要景点雁栖湖青龙峡幽谷神潭怀北国际滑雪场28三、周界环境分析2.环境景观条件（2）中低端旅游消费场所密集各类度假村、拓展中心、农家院、民俗村、虹鳟鱼垂钓中心等旅游场所密集，但档次普遍较低，主要面向大众化消费群体，部分场所周末人满为患。29（3）企业用途场所除普通旅游消费场所外，各种企业用途场所也普遍存在，包括中高档综合休