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本报告是严格保密的。叠拼类产品研究2009.10.26本报告是严格保密的。目录当前市场叠拼类产品状况历史过程中叠拼卖点的变化未来发展趋势探讨目前市场竞争力的关键点本报告是严格保密的。案例总结当前市场叠拼类产品状况历史过程中叠拼卖点的变化未来发展趋势探讨目前市场竞争力的关键点本报告是严格保密的。区位通州区朝阳北路东端与温榆河交汇处产品形式住宅、花园洋房、电梯平层别墅（含叠拼）价格(时间)2009-10-09均价10500元/平方米开发商北京太和保兴房地产开发有限公司规模及分期规划建设用地约11.6万平方米，总建筑面积约14.6万平方米。主力户型面积200-300平米装修情况/配套毛坯；中小学、大学、综合商场、幼稚园、银行、邮局、医院、休闲娱乐设施、餐厅容积率：1.6物业费用洋房2.8元/平方米/月,别墅3.5元/平方米/月电话80888889590713338喱岛区域位置总平面图项目位置本报告是严格保密的。优势：户型朝向分配合理，起居室和卧室均布置于南向，面积分配合理，起居室和主卧在基本功能的基础上增加了舒适性；分区和动线组织合理，特别是厨房和餐厅的布局，中西厨分设；创新点是多布置了一个家庭厅。劣势：入口走廊过长，浪费面积，室内没有悬关；主卧的舒适度还有提升空间，可以加阳光室和阳光露台。8喱岛本报告是严格保密的。优势：B1F,采光庭院，风景优美错落，地下影音室、沙龙，高品位享受；主仆分离入户，生活不受干扰；地下车库直接入户，方便快捷。F1,庭院、电梯均可入户，超大面宽奢华起居室，垂拔空间，可俯瞰地下影音室；中西厨分设，布局合理。F2,主卧套房，浴室、开敞更衣间、书房使主卧的舒适度跃升；次卧景观情趣露台，增加舒适感受。劣势：主卧的舒适度还有提升空间，可以加阳光室和阳光露台`8喱岛本报告是严格保密的。区位通州区京沈高速通马路出口右转第三个红绿灯左转产品形式别墅,叠拼别墅,小高层（别邸户型为A-220平方米、B2-143平方米和B-164平方米）价格(时间)均价12500.00元/㎡2009年06月30日–至今开发商北京龙湖中佰置业有限公司规模及分期一期5月18日开盘，项目建筑面积：14.3万平方，其中住宅部分13.7万平方占地面积：9.8万平方米主力户型面积164平米-220平米的三居和四居装修情况/配套周边配套在商业、文教、金融、医疗、休闲娱乐方面一应俱全容积率1.4物业费用平层4元/平方米/月,叠拼6.5元/平方米/月电话81561166花盛香醍本报告是严格保密的。花盛香醍龙湖产品整体细致入微，单体、规划、景观结合紧密园林通过草、花、灌、木、乔的组合打造立体的绿化体系提升居住品质产品户型空间较为丰富形成大空间组合，充分体现别墅的尊享感本报告是严格保密的。区位玉泉营上京开高速直达永定河桥南产品形式联排别墅、阳光叠墅、洋房价格(时间)均价6000.00元/㎡2009年04月14日-至今开发商京御房地产开发有限公司规模及分期二期2009年8月16日四期大堡独栋合院2009年5月16日三期花墅2008年9月20日三期2008年5月18日二期2007年5月2日认购，2007年6月16日开盘一期2006年6月30日开始认购,2006年9月16日主力户型面积167平米装修情况/配套北京野生动物园，高尔夫，温泉，阳光教育、医疗配套物业费用1.48元-2.75元人民币/月.平方米电话80842006/7/8/966036666孔雀城(永定河)本报告是严格保密的。A户型卖点：拥有私家车库，私家庭院，独门独院。采光地下室，带卫生间。首层有一间卧室方便老人居住。起居系列完善，餐厨布局合理，形成开敞流动大空间，适合派对及家庭聚会休闲。主卧系列完善，纯南向大面宽，带步入式衣帽间、书房、南向露台，体现品质生活。总建面281.30，地上201.65，地下79.65，花园露台30.21，3室4厅4卫本报告是严格保密的。B户型卖点：户型总面积经济合理，低总价，高品质。电梯+花园入户。首层起居系列完善，餐厨布局合理，形成开敞流动大空间，适合派对及家庭聚会休闲。拥有超大南向露台和阳台。主卧系列完善，纯南向大面宽，带书房、衣帽间、南向阳台，体现品质生活。总建面153.41，花园露台26.83，4室3厅3卫本报告是严格保密的。C户型卖点：户型总面积经济合理，低总价，高品质。电梯+花园入户。起居系列完善，餐厨布局合理，形成开敞流动大空间，适合派对及家庭聚会休闲。首层设南向次卧室，方便老人居住。所有卧室均南向，起居室也是南向。拥有超大南向露台和北向两层通高阳台。主卧系列完善，纯南向超大面宽，带书房、衣帽间、南向阳台，体现品质生活。除主卫外，其余卫生间都直接采光。总建面158.21，花园露台26.12，4室2厅3卫本报告是严格保密的。D户型卖点：电梯+花园入户。超大面宽起居系列完善，餐厨布局合理，形成开敞流动大空间，适合派对及家庭聚会休闲。首层设次卧室，方便老人居住。拥有南向露台和阳台，北向超大顶露台。主卧系列完善，纯南向超大面宽，带采光卫浴、书房、衣帽间，体现品质生活。总建面195.57，地上179.94，地下15.63，花园露台20.25，4室3厅3卫本报告是严格保密的。天津万科水晶城基本情况地点：天津河西区解放南路518号占地面积：38万平米建筑面积：38.41万平米总户数：2600户(5幢11层小高层318户)容积率：1物业类型：花园洋房框架小高层(5幢11层),板楼,独栋别墅,联排别墅主力户型：120-180平米均价：7900元/平米(空中洋房5#楼)开盘时间：四期凭澜园5#2007年4月底绿化率：40%电话：8823188888230016开发商：天津万科房地产有限公司本报告是严格保密的。总体规划功能分区明确，产品结构清晰结合局部组团及组团景观，形成私密、半私密、与开放的主景观体系同严谨的三级交通管理体系单体产品南北入户，形成局部的组团景观产品层层退台增加邻里氛围，提高产品品质露台小院的运用增加了产品附加值，提高了产品竞争力万科水晶城——大洋房（洋房4.5层）5产品特点：本报告是严格保密的。产品面积在128-186平米之间户型方正，大开进小进深，产品品质较高户型功能分区明确、动线清晰、细部尺寸合理1F2F3F4F5F万科水晶城万科水晶城本报告是严格保密的。基本情况地点：东丽区东丽之光大道东丽湖·万科城内占地面积：273万m2建筑面积：130万m2(二期占地12万平米，总建筑面积11.8万，容积率0.98)总户数：1099户容积率：0.9物业类型：花园洋房情景洋房\宽景洋房\瞰景洋房主力户型：120-200平米均价：6000元/平方米开盘时间：二期城市天籁2005年12月瞰景洋房14、17号楼06年10月1日开盘绿化率：40%电话：2488066624880888开发商：天津万科房地产有限公司天津万科东丽湖项目结合景观通过不同人群对产品的需求，分区域打造情景洋房、宽景洋房、瞰景洋房，内部划分单体洋房品质。本报告是严格保密的。区位朝阳区西大望路甲20号院产品形式公寓,别墅,板楼,叠拼别墅价格(时间)2009-07-10最低总价1900万元/套，最高总价3000万元/套开发商北京柏宏房地产开发有限公司规模及分期占地面积:91937平方米总建筑面积:165124平方米主力户型面积400-500平米装修情况/配套毛坯；阿玛尼风格的的会所，3000平米左右；伊顿双语幼儿园。容积率1.3物业费用5.50元/平方米·月电话58706666总平面图复地首府本报告是严格保密的。主力户型平面图H下户型J下户型K下户型D1户型D2户型复地首府首府给原有的花园洋房注入了现代元素，大玻璃、大露台的通透设计，把花园洋房产品推上了一个台阶通过与景观结合重组产品的墙体、开窗、露台的方位把产品推向了极致本报告是严格保密的。当前市场叠拼类产品状况历史过程中叠拼卖点的变化未来发展趋势目前市场竞争力的关键点70/90的作法发展中的卖点做法本报告是严格保密的。京城雅居、山水凤凰山和万城华府的对比可以看出产品不再是满足居住基本需求的客源而是提高到高档舒适的高档客源，并针对性地加入了车库、电梯等设计元素使得产品在别墅品质下形成高强度的开发形式。叠拼开间进深早期617中期715后期812单位以米计算项目产品对比表从历史的角度，产品在整体开间进深角度上的变化本报告是严格保密的。目前市场大多数产品为3层TOWNHOUSE，高端产品则强调了两层产品。一、层数的变化——由三层变成两层本报告是严格保密的。一般的Townhouse，进深稍大，房间中就难免有光线照不到的“黑色区域”。中庭的设计，极大增加了户内采光量。“一般的Townhouse都是前院、后院，产品在中间加入17平方米的中庭，整个空间就活了”。二、内庭院的引入本报告是严格保密的。每家每户至少有3个庭院：前院，后院，中间庭园，此外还有露台花园，阳台小景。可以说每一间房子都与自然发生关系，每一扇窗子都能看见风景三、增加邻里空间本报告是严格保密的。双入口，即房屋有两个入口，供主人和佣人分别使用；双客厅，是将会客厅与家庭室分开，使家庭内外交往各有独立的功能空间；中厨和西厨的双厨房设计；双主卧是润泽庄园的创新之举；还有方便不同生活动线的双流线，叠拼别墅中上下户型客厅双倍高度的双挑高；在主卫生间，面盆、马桶、淋浴、更衣室也都是双倍的，为男女主人分别贴身打造……四、“双倍”设计本报告是严格保密的。龙湖·花盛香醍，别墅的下跃层。在以上的基础上增加，车库入户设计和电梯入户设计。针对高端客群进行功能优化设计大大提高产品品质。五、地下车库和电梯的应用本报告是严格保密的。六、电梯错开独门入户ABDCEGFA、B户型独门独院入户。C、D、E、F、G户型通过电梯和入户花园入户。每层1户，拥有私属电梯厅，体现豪华尊贵私密的别墅居住品质。本报告是严格保密的。在总层高5米的空间，设计一个夹层，分出一个上层空间，可以为一个和式茶室，突出一种情调。Class超空间错落式叠拼别墅七、超空间设计本报告是严格保密的。八、南北开口独立入户一层平面图三层平面图本报告是严格保密的。九、叠拼与叠拼概念置换4.5层叠拼，5户6.5层叠拼，7户ABDCEABCFGFG本报告是严格保密的。70/90的报批做法可拆分为90㎡以下户型进行报批。本报告是严格保密的。当前市场叠拼类产品状况历史过程中叠拼卖点的变化未来发展趋势探讨目前市场竞争力的关键点产品角度受众角度价格角度本报告是严格保密的。产品角度受众角度价格角度叠拼类产品整体的容积率只能做到0.6到0.8之间，对比同品质的电梯洋房产品，整体损失0.2—0.4容积率叠拼面积主要分布在250—360之间面积区间与小独栋别墅形成竞争,叠拼从品质和资源占有率上都次于小独栋别墅受众面小，需经济实力较强的客群与经济类小独栋别墅人群相冲突有品质需求的人群，买不起同品质产品面积大、单价较低，总价高，整体价格增加量较大，不宜形成拉价策略竞争力不足，没有同品质面积较小户型有竞争力，如大面积花园洋房市场竞争力分析本报告是严格保密的。从产品趋向看未来当前市场叠拼类产品状况历史过程中叠拼卖点的变化未来发展趋势探讨目前市场竞争力的关键点本报告是严格保密的。1、低容积率、高品质产品（没有特殊条件限制,做不过小独栋别墅产品）2、“高容积率”、高品质产品（打造叠拼式生活的产品，楼层太高适用景观区位价值高的地段，没有特殊要求，产品品质做不过花园洋房）叠拼自身发展