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综合开发研究院2011.8.2光光明明新新区区商商业业网网点点规规划划I目录一、商业网点发展现状.....................................1（一）商业网点概况.............................................................................1（二）商业网点发展的特点.................................................................2（三）存在的主要问题.........................................................................5二、商业网点规划因素分析.................................8（一）经济发展趋势.............................................................................8（二）消费需求转变.............................................................................9（三）城市总体规划...........................................................................10（四）交通发展规划...........................................................................12（五）深圳商业格局变化...................................................................13（六）小结............................................................................................14三、商业网点规划的指导思想与发展目标....................15（一）指导思想...................................................................................15（二）规划原则...................................................................................15（三）主要任务...................................................................................16（四）发展目标...................................................................................18四、商业体系规划.......................................20（一）商业体系...................................................................................20（二）核心区商业...............................................................................20（三）特色商业...................................................................................21II（四）片区商业...................................................................................22（五）社区（园区）商业...................................................................22五、大型商业设施布局规划................................25（一）商业空间格局...........................................................................25（二）两大核心商业区.......................................................................28（三）三大特色商业区.......................................................................32（四）四大片区中心商业区...............................................................36六、社区（园区）商业发展规划............................39（一）社区商业发展思路...................................................................39（二）社区商业规划导向...................................................................40七、商业业态规划指引...................................47（一）零售业态规划指引...................................................................47（二）餐饮网点规划指引...................................................................49（三）批发市场规划...........................................................................50八、保障实施策略.......................................51（一）强化商贸流通业发展环境.......................................................51（二）绿色产业发展与商贸发展实现互动.......................................51（三）建立商业用地预留机制...........................................................51（四）发挥行业协会和行业组织作用...............................................52（五）注重做好交通规划...................................................................521一、商业网点发展现状（一）商业网点概况新区成立以来，商业发展不断提速，2010年实现社会消费品零售总额48.8亿元，增长23%，较全市平均增速高出近6个百分点。在商业总量和居民生活水平不断提高的带动下，光明新区商业网点快速发展。2010年，全区商业网点总数5826个，占全市商业网点总数的2.9%；商业总面积70.1万平方米，占全市商业网点总面积的2.8%。其中，零售网点总数4043个，营业面积56.4万平方米；餐饮网点总数1620个，营业面积10.9万平方米；批发网点总数163个，营业面积2.8万平方米。光明新区商业网点概况网点数量（个）面积（万m2）零售404356.4餐饮162010.9批发1632.8合计582670.12（二）商业网点发展的特点1、商业网点总量增长较快，发展潜力巨大2010年，光明新区商业网点总数（包括零售、餐饮和批发网点）5826个，较2005年普查时增加了1299个，增幅28.7%，年均增速5.7%。商业网点总面积70.1万平方米，较2005年增加了33.5万平方米，增幅91.7%，年均增速18.3%，高于全市的平均水平4.2个百分点，仅次于龙岗区。同时，光明新区的人均营业面积增长也有突出的表现。以消费人口计算，2010年全区人均商业面积为1.05平方米，低于全市平均的1.52平方米，但较2005年年均增长6.6%，增幅仅次于罗湖区，高于全市及其他各区，表现出巨大的商业发展空间和发展潜力。32、商业网点的空间布局加快集聚随着光明新区商业网点的快速发展以及大型商业网点的入驻，如天虹商场（公明店）的开业运营，正加速光明新区片区中心商业区的形成。目前已初步形成以天虹商场为核心，聚集了三和百货、佳华商场等大型商业设施的公明商业中心区，以及以公明老街进行改造建设的具有当地风情特色的公明特色商业街。4图光明新区大型商业网点分布示意图3、初步形成以生态农业为核心的商业特色光明新区生态优势突出，拥有全市35%的基本农田和53.72%的生态控制区面积。经多年的努力，围绕生态资源和光明农场，发展出一批以生态农业为特色的零售、餐饮和休闲娱乐设施，培育出了如晨光牛奶、光明乳鸽等乳制品和肉制品品牌，并形成了较强的对外辐射能力，是深圳居民周末休闲娱乐、观光旅游和生态产品消费的重要去处。4、商业基础资源储备相对充足，后发优势明显5原光明和公明街道地处深圳的边缘地带，产业类型主要以附加值较低的加工制造业和农业为主，商业需求水平较低，商业设施发展较为缓慢，过去几年中，商业网点的年均增速为5.7%，虽然有了较快的增长，但仍远低于全市平均8.1%的增长速度，商业用地资源相对丰富，商业设施仍有较大的发展空间。随着新区的成立，光明新区商业发展的后发优势将全面凸显，在充分吸取特区商业发展的经验和教训的前提下，借助自身的区位优势、土地资源优势、生态优势和管理优势，实现商业领域快速优质的发展。（三）存在的主要问题1、商业层级较低，以满足本地日常消费为主从商业网点的业种结构看，光明新区零售网点面积所占比重高达80.5%，远高于全市平均63.1%的零售面积比例，商业主要以满足购物功能为主。从大型商业设施发展情况看，光明新区深圳市及各区商业网点年均增长率（2005-2010）12.8%4.3%5.7%8.1%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%福田罗湖南山盐田宝安龙岗光明坪山全市65000平方米以上大型商业设施14家，总营业面积23.9万平方米，多为本地发展起来的百货商场、综合市场和专业市场，管理经营水平偏低，缺乏集购物、餐饮和休闲娱乐于一体的一站式消费场所，商业设施的对外辐射能力有限。表光明新区大型商业设施一览表名称地址业态种类天虹商场（公明店）光明新区公明办事处建设中路36号百货商场新华安百货光明新区公明镇东坑村东发路新围工业区百货商场万盛百货光明新区公明镇东坑村东发路公常路南庄村百货商场民联购物市场光明新区公明镇东坑村民生大道71号百货商场公明综合市场光明新区公明镇建设路公明综合市场综合市场公明中心市场光明新区公明镇建设路公明加油站旁综合市场佳华商场（公明店）光明新区公明镇建设路百货商场国业百货光明新区公明建设路国业百货百货商场三和百货光明新区公明松白路公明镇百货商场理家百货光明新区公明镇玉律居委会玉泉车璐玉律村百货商场天濠购物广场公明镇田寮居委会松白路田寮市场对面百货商场田寮市场公明镇田寮居委会松白路田寮大道田寮村综合市场塘尾肉荤综合市场公明镇汤塘尾委会塘前路塘尾村综合市场安家居五金装饰批发市场公明镇合水口居委会松白路创维电子旁专业市场2、商业连锁化程