搜索
物美集团物美集团物美集团物美集团物美集团物美集团物美集团物美集团东直门项目东直门项目东直门项目东直门项目东直门项目东直门项目东直门项目东直门项目前期策划汇报前期策划汇报前期策划汇报前期策划汇报前期策划汇报前期策划汇报前期策划汇报前期策划汇报2004年9月第2页思源顾问项目地块简介项目地块简介项目地块简介项目地块简介 宗地位置 本地块位于北京东城区东直门立交桥西南角。 北临东直门内大街，南临正在建设的北京移动办公大厦，东临东二环路，西临东二环辅路 宗地现状 宗地现为建筑工程临时用地，为民工宿舍和钢筋料厂 由于该地块已挂牌，最终将达到“5通一平” 宗地基本控规指标 规划建设用地：14686M2 建设控制规模：122982M2 地上：97665M2地下：25263M2 建筑控高：90M 建筑控制层数：28层 绿地率：30% 用地属性：商业、酒店、办公2004年9月第3页思源顾问第一部分第一部分第一部分第一部分两点说明两点说明两点说明两点说明第二部分第二部分第二部分第二部分区域定位及本案优劣势分析区域定位及本案优劣势分析区域定位及本案优劣势分析区域定位及本案优劣势分析第三部分第三部分第三部分第三部分未来市场状况预测未来市场状况预测未来市场状况预测未来市场状况预测第四部分第四部分第四部分第四部分周边竞争项目分析周边竞争项目分析周边竞争项目分析周边竞争项目分析第五部分第五部分第五部分第五部分本案开发主题及市场定位本案开发主题及市场定位本案开发主题及市场定位本案开发主题及市场定位第六部分第六部分第六部分第六部分本案业态组合分析本案业态组合分析本案业态组合分析本案业态组合分析第七部分第七部分第七部分第七部分本案经济收益分析本案经济收益分析本案经济收益分析本案经济收益分析目目目目录录录录2004年9月第4页思源顾问我们对本案开发战略的理解我们对本案开发战略的理解我们对本案开发战略的理解我们对本案开发战略的理解实现最大化利实现最大化利实现最大化利实现最大化利润润润润，，，，规避市场风规避市场风规避市场风规避市场风险险险险实现最大化利实现最大化利实现最大化利实现最大化利润润润润，，，，规避市场风规避市场风规避市场风规避市场风险险险险打造物美在房地打造物美在房地打造物美在房地打造物美在房地产开发领域的专产开发领域的专产开发领域的专产开发领域的专业化业化业化业化、、、、稳健开发稳健开发稳健开发稳健开发商的形象商的形象商的形象商的形象打造物美在房地打造物美在房地打造物美在房地打造物美在房地产开发领域的专产开发领域的专产开发领域的专产开发领域的专业化业化业化业化、、、、稳健开发稳健开发稳健开发稳健开发商的形象商的形象商的形象商的形象凭借东直门项目凭借东直门项目凭借东直门项目凭借东直门项目树立物美在北京树立物美在北京树立物美在北京树立物美在北京高端房地产市场高端房地产市场高端房地产市场高端房地产市场的地位的地位的地位的地位凭借东直门项目凭借东直门项目凭借东直门项目凭借东直门项目树立物美在北京树立物美在北京树立物美在北京树立物美在北京高端房地产市场高端房地产市场高端房地产市场高端房地产市场的地位的地位的地位的地位为物美股东的为物美股东的为物美股东的为物美股东的投资实现价值投资实现价值投资实现价值投资实现价值增值增值增值增值为物美股东的为物美股东的为物美股东的为物美股东的投资实现价值投资实现价值投资实现价值投资实现价值增值增值增值增值2004年9月第5页思源顾问对本案策划目标的理解对本案策划目标的理解对本案策划目标的理解对本案策划目标的理解准确把握本案开发的市场环境准确把握本案开发的市场环境准确把握本案开发的市场环境准确把握本案开发的市场环境挖掘本案的优势挖掘本案的优势挖掘本案的优势挖掘本案的优势，，，，提炼开发主题提炼开发主题提炼开发主题提炼开发主题寻求实现最大化价值的物业组合寻求实现最大化价值的物业组合寻求实现最大化价值的物业组合寻求实现最大化价值的物业组合为本案收益情况作出准确的经济测算为本案收益情况作出准确的经济测算为本案收益情况作出准确的经济测算为本案收益情况作出准确的经济测算2004年9月第6页思源顾问第一部分第一部分第一部分第一部分两点说明两点说明两点说明两点说明第二部分第二部分第二部分第二部分区域定位及本案优劣势分析区域定位及本案优劣势分析区域定位及本案优劣势分析区域定位及本案优劣势分析第三部分第三部分第三部分第三部分未来市场状况预测未来市场状况预测未来市场状况预测未来市场状况预测第四部分第四部分第四部分第四部分周边竞争项目分析周边竞争项目分析周边竞争项目分析周边竞争项目分析第五部分第五部分第五部分第五部分本案开发主题及市场定位本案开发主题及市场定位本案开发主题及市场定位本案开发主题及市场定位第六部分第六部分第六部分第六部分本案业态组合分析本案业态组合分析本案业态组合分析本案业态组合分析第七部分第七部分第七部分第七部分本案经济收益分析本案经济收益分析本案经济收益分析本案经济收益分析目目目目录录录录2004年9月第7页思源顾问（（（（一一一一））））项目区位分析项目区位分析项目区位分析项目区位分析本本本本案案案案东二环商圈最北端东二环商圈最北端燕莎商圈辐射区燕莎商圈辐射区2004年9月第8页思源顾问早期初步形成商圈氛围早期初步形成商圈氛围东二环商圈概述东二环商圈概述东二环商圈概述东二环商圈概述原因：商圈发展停滞、产品落后、其他商圈日渐成熟原因：商圈发展停滞、产品落后、其他商圈日渐成熟例如：日本电通：富华大厦→恒通十字城大厦美国UT斯康达：高华→东方广场大桥国际广告：高华→时代广场例如：日本电通：富华大厦→恒通十字城大厦美国UT斯康达：高华→东方广场大桥国际广告：高华→时代广场客户质量高但后期流失严重客户质量高但后期流失严重区域无重心区域无重心2004年9月第9页思源顾问结论：商圈重新打造和再定位的过程；借交通优势，打造国门商务圈概念产业链待重塑；会产生各业态的结构性空白点；配套有滞后倾向；受其它商圈冲击较大结论：商圈重新打造和再定位的过程；借交通优势，打造国门商务圈概念产业链待重塑；会产生各业态的结构性空白点；配套有滞后倾向；受其它商圈冲击较大东二环商圈展望东二环商圈展望东二环商圈展望东二环商圈展望近期内会有较大的发展近期内会有较大的发展产品处于升级换代阶段产品处于升级换代阶段多重心格局有望形成多重心格局有望形成资质优良的客户有望回流资质优良的客户有望回流2004年9月第10页思源顾问燕莎商圈燕莎商圈燕莎商圈燕莎商圈阶段性结构调整阶段性结构调整配套成熟度高配套成熟度高租金稳，无明显客户流失租金稳，无明显客户流失成熟度高成熟度高国门商务圈概念国门商务圈概念对东二环商圈冲击较大对东二环商圈冲击较大市场机会点少市场机会点少业态结构完整业态结构完整2004年9月第11页思源顾问国门商务区：由于紧邻亚洲最大的交通枢纽，未来成为外来人士进入北京的大门，所以结合商务氛围的日益发展，这里被许多业内人士称为国门商务区国门商务区：由于紧邻亚洲最大的交通枢纽，未来成为外来人士进入北京的大门，所以结合商务氛围的日益发展，这里被许多业内人士称为国门商务区人文商务区：对于这个定位，目前很难给出具有很强说服力的佐证，只是个别发展商借用了传统地理文化上的历史积淀所打造的片面说辞，社会影响力较弱。人文商务区：对于这个定位，目前很难给出具有很强说服力的佐证，只是个别发展商借用了传统地理文化上的历史积淀所打造的片面说辞，社会影响力较弱。第二商务中心区：尽管东二环商务环境形成的较早，但始终无法成为社会经济领域里的重心，提第二商务中心区无非是想借助CBD在东部的带动和发展形成借力发力，但未免是个体行为，缺乏支撑力。第二商务中心区：尽管东二环商务环境形成的较早，但始终无法成为社会经济领域里的重心，提第二商务中心区无非是想借助CBD在东部的带动和发展形成借力发力，但未免是个体行为，缺乏支撑力。对区域定位的几种提法对区域定位的几种提法对区域定位的几种提法对区域定位的几种提法2004年9月第12页思源顾问与周边商圈有重叠独立性不强，未形成真正的商务中心新商圈氛围形成前市场机会点较多存在多种定位与周边商圈有重叠独立性不强，未形成真正的商务中心新商圈氛围形成前市场机会点较多存在多种定位东直门区域主要竞争压力来自于南部地区与燕莎商圈，对于中部、中西部客户有较大的吸引力；东直门区域主要竞争压力来自于南部地区与燕莎商圈，对于中部、中西部客户有较大的吸引力；国门商务区概念有一定认知基础国门商务区能赋予东直门地区特有价值，对于本案具一定提示意义本案定位应继续借力国门商务区概念有一定认知基础国门商务区能赋予东直门地区特有价值，对于本案具一定提示意义本案定位应继续借力本案可借东华广场的交通枢纽之利好因素，真正地打造以交通便利为基础的商务副中心区域，这是我们下面定位的一个思考的前提本案可借东华广场的交通枢纽之利好因素，真正地打造以交通便利为基础的商务副中心区域，这是我们下面定位的一个思考的前提本案区位分析及结论本案区位分析及结论本案区位分析及结论本案区位分析及结论2004年9月第13页思源顾问第一部分第一部分第一部分第一部分两点说明两点说明两点说明两点说明第二部分第二部分第二部分第二部分区域定位及本案优劣势分析区域定位及本案优劣势分析区域定位及本案优劣势分析区域定位及本案优劣势分析第三部分第三部分第三部分第三部分未来市场状况预测未来市场状况预测未来市场状况预测未来市场状况预测第四部分第四部分第四部分第四部分周边竞争项目分析周边竞争项目分析周边竞争项目分析周边竞争项目分析第五部分第五部分第五部分第五部分本案开发主题及市场定位本案开发主题及市场定位本案开发主题及市场定位本案开发主题及市场定位第六部分第六部分第六部分第六部分本案业态组合分析本案业态组合分析本案业态组合分析本案业态组合分析第七部分第七部分第七部分第七部分本案经济收益分析本案经济收益分析本案经济收益分析本案经济收益分析目目目目录录录录2004年9月第14页思源顾问未来市场状况——公寓供应高峰已过，价格接近顶峰，供应呈下降趋势供应高峰已过，价格接近顶峰，供应呈下降趋势产品类型多样，种类齐全：酒店式公寓、写字公寓等产品类型多样，种类齐全：酒店式公寓、写字公寓等公寓依然充当销售龙头公寓依然充当销售龙头产品品质很难进一步提升产品品质很难进一步提升租金下滑，投资回报趋于合理，对投资热情有一定影响租金下滑，投资回报趋于合理，对投资热情有一定影响高价物业的竞争范围扩大化高价物业的竞争范围扩大化未来能构成强烈威胁的项目：品质相当，价格略低，如现阶段的棕榈泉、公园大道等未来能构成强烈威胁的项目：品质相当，价格略低，如现阶段的棕榈泉、公园大道等2004年9月第15页思源顾问未来市场状况——写字楼区域内物业的销售、开发重心已转移到高档写字楼上区域内物业的销售、开发重心已转移到高档写字楼上区域内供应结构逐渐成型，但依然存在中档、中高档的市场机会点区域内供应结构逐渐成型，但依然存在中档、中高档的市场机会点租金水平有上升空间但有限租金水平有上升空间但有限价格集中区间： 中档：目前写字楼新项目的价格集中在15000～18000 高档：新保利大厦、佳程广场已接近3000$/平米；价格集中区间： 中档：目前写字楼新项目的价格集中在15000～18000 高档：新保利大厦、佳程广场已接近3000$/平米；产品品质超越概念阶段，创新趋于极至：绿色认证、层高4米、千平米无柱大堂、顶层大堂、引进国际知名酒店等、精装修等产品品质超越概念阶段，创新趋于极至：绿色认证、层高4米、千平米无柱大堂、顶层大堂、引进国际知名酒店等、精装修等租赁市场与销售市场的竞争明显化租赁市场与销售市场的竞争明显化外部区域集中放量，竞争激烈，压力明显外部区域集中放量，竞争激烈，压力明显中石油、中海洋、中铁、中移动等项目的落成，也将改变该区域的客户构成中石油、中海洋、中铁、中移动等项目的落成，也将改变该区域的客户构成租金水平有上升空间但有限租金水平有上升空间但有限资质优良的客户有