各类建筑产品的特点

各类建筑产品的特点-------------------------------------------------------------------------------------------序号产品名称市场定位城市区位面积大小(㎡)特征功能设计要求配套备注1迷你一居服务于都市白领的年轻人大都建在市区30以内过渡产品,被替代性强,追求时尚,容易过时,5㎡卫生间+5㎡玄关兼厨房+共用厅卧精装,配置简单家具,电器拎包入住交通,商业,休闲便捷,工作和生活切换迅速.2合体一居服务于都市白领的年轻人大都建在市区30-60过渡产品厨卫独立.厅卧合体交通,商业,休闲便捷,工作和生活切换迅速.3标准一居两口之家.投资客交通方便的区位（城区城区边缘）60麻雀虽小,五脏俱全精巧小户型,功能区域有时相互借用,局部产生交叉,如厅餐.书房和卧室,阳台和工作间出租.出售容易.居住基本属于过渡性厅:20-25卧12-15厨5-8卫3-5阳台自住时,对地段在意,对商业,教育,医疗等配套要求变高.市场追捧热销,放在楼盘中差的位置4二居室单身,三口之家,两代同住,投资客在卫生间的配置上,若定位单身,二口单卫生间已购,三口之家或两代老少,最好双卫,交通方便的区位（城区城区边缘）2-3环之间80-9090如做3居室在南方成为主流原因是能适应家庭人口结构的变化的需求灵活多变的户型.精巧二居室.投资时比一居室租户群宽,比三居室好转售.租户租赁时更讲实用.属于过渡性产品厅卧厨卫阳台基本功能齐全.阳台不要过大,以免占用其他空间.自住时,对地段在意,对商业,教育,医疗等配套要求变高.90产品在消费者心目中无样板标准,购买后无成就感,找不到有家之后的愉悦和满足.5三居室三口之家,两代同住交通方便的区位（城区城区边缘）2-3环之间100-130舒适性的产品.未来发展的主力户型.两代同住互不干扰.注重功能细化,并不是住宅空间的简单放大,在分割空间的同时要注意户型的舒适性.避免过多的隔墙,减少面积的浪费.注重户型空间的均好性.对公摊斤斤计较.舒适性体现在空间的均好性,是户型匀称的标志,功能较为齐全.在满足厅卧厨卫面积的条件下,增设其他功能,有限空间容纳无限需求.功能复合化,空间模糊化是住宅的发展趋势.面积的均好性:动静比例55开,动区中的客厅和餐厨阳台玄关次卫大致46开:静区中主卧和两个次卧或书房大致55开自住时,对地段在意,对商业,教育,医疗等配套要求变高使用率:塔77-22℅板80-85℅对公摊斤斤计较5平面大户型具备一定经济实力的人,或某领域一定成功人士.交通便利,景观环境较好的区位150-180(南)170-200(北方)有精神需求,显现追求和业绩.大气,在面积尺度和视觉尺度上追求明亮宽敞,开阔.充分与自然景观,人文景观结合,设计时引景入室,落地窗,飘窗,弧形窗,露台甚至空中花园,与自然环境完美结合,追求住宅的高品位.使用面积宽松,强调居住氛围和舒适度,厅40-60主卧20-40厨8-12主卫6-10功能配置完善,从人生活的各种流线尺度着手,大户型放在社区景观好的地方,楼体的各端三面采光,尽可能将各个居室的观景,采光,通风设计的完美,以提高品位.除基本功能外,增加特殊功能,满足私密性,如能多一道门就不要少一道门,能一梯一户就不要一梯两户,能独占门厅,就不要共享,让用户有领地感和安全感能设计大户型的大多都是交通方便,自然景观好的地段,但基础设施,公建配套相对较弱,只能在舒适度和景观上下功夫以弥补其不足.再者大户型总价高,这么做也可是业主获得平衡.消费者特征分析(长沙)1户型结构成交量(参考)1房20℅2房30℅3房35℅4房0.7℅5房以上1.2℅复式0.9℅独栋别墅0.09℅联体别墅0.12℅2户型面积成交量(参考)60平米以下17℅60-90平米24℅90-120平米22℅120-140平米23℅140以上15℅3购房者年龄特征:25岁下5℅25-35岁56℅35-50岁30℅50岁上8℅4购房目的:自住83℅投资10℅二者均可7℅5购买原因:换个环境33℅外地进城置业27℅其它40℅6置业区域特征:本市城区40℅本市外地9℅本省外市43℅省外6℅境外0.1℅结论:★房地产市场供大于求★从产品结构看:60-90;90-120;120-140畅销★年龄25-35是购房主力★户型结构:集中在2房和3房★置业区域特征随着城市的发展,本市区购买人群会越来越少,外地人购房会越来越多.★自住型为主6板楼大户型高档住宅多采用，多层的花园洋房多采用。具备一定经济势力的人。优点：1南北通透，形成穿堂风。2户户朝阳，私密性好。3宽敞明亮，户型规矩。4使用率高80-85％缺点：1总平面布局呆板2楼体占地面积大，绿地相对较少3户型种类少。市场上一梯二户2-3个门洞的短板克服了园林规划单调，兵营式布局的弊端，并在楼体上开槽形成明卫明餐厅，提高了舒适度。尽量设计进深短，面宽宽的户型，1低层进深控制在14米以内。2高层控制在18米内。3超过20米，除非是三面采光，否则，慎用。因为进深过大会使户内灰色空间增多，降低户型的舒适度。4面宽根据户型的大小来定，二居室6-8，三居室10-13，四居室12-15。5主要房间要朝南，东西向楼体东为主要朝向，布局规律同南北向。一般高层为一梯（指电梯）2户，2梯2户，2梯3户，7塔楼优点：1外立面变化丰富，更适合角窗，弧形窗等宽视角窗户的运用。2设计时，1塔楼纵横布局的特征要注意和相邻户规划平面布局自由灵活，楼间距大，塔楼布局在小区园林，景观方面比板楼要活泼的多，3对场地的要求不高，能适应地形的变化，便于户型布置4结构稳定性强5容积率充分利用。6户外管道便于安排7户型和价格呈多样化，用户挑选余地大8新一代的碟型塔楼（兼具塔楼和板楼的优势）在楼体加大面宽，缩小进深，是立面体态轻盈秀丽，虽说增大了占地面积，但日照通风更为充分，像1梯6户的碟形塔楼，采取均衡的设计手法，尽量照顾到各空间的均好性，达到户户朝阳，户户有景观，甚至餐厅和卫生间都有采光。缺点：1通风采光易受楼体遮挡2户型对视私密性差3公摊比板楼大，77-82％4一梯多户私密性差。型的关系。2个别户型的朝向不要偏斜太大。尽量满足全天日照。8板塔楼对于大户型的用户,如果注重舒适度和投资总价,应仔细斟酌.板楼和塔楼结合的建筑,户型中部分是板楼的格,部分是塔楼的格局.短一些的板塔楼外观像塔楼,长一些的板塔楼外观像板楼.楼体外立面比板楼活泼,比塔楼轻盈.电梯配置1梯3户,2梯3户.2梯6户.大户型为板楼样式,小户型为塔楼样式.板塔楼中塔楼部分与板楼部分形成夹角,及造成互视,有遮挡日照和景观.电梯配置1梯3户,2梯3户.2梯3-6户.大户型为板楼样式,小户型为塔楼样式.板塔楼中塔楼部分与板楼部分形成夹角,及造成互视,有遮挡日照和景观.电梯配置上不会像板楼那样1梯2户,如果2梯6户就和塔楼没什么区别.9花园洋房郊区化的居住多建在郊14-6层板楼为主,介于经济类住宅从建筑结构讲,花园洋房在配套方面,花园洋模式,客户为中产阶级和部分工薪阶层区或市区边缘,交通方便,景观资源好的地方和别墅之间2建筑模式上:高成低就,在建筑材质和设计元素上追求高容积率公寓的感觉(如外墙窗材楼梯电梯落地窗飘窗角窗等)居住氛围环境布局,追求低密度别墅的感觉,比如园林景观小区道路布局,甚至周边大环境等.3容积率的角度:1—2之间中密度花园洋房式住宅.有别于2以上的高密度经济类住宅和低于1以下的低密度别墅.一般为4—6层,设计时1可带电梯和不带电梯,带电梯可保证较高的舒适度,同时公摊增加,价格和物业费也稍高.带电梯满足中产阶级.不带电梯满足部分工薪阶层.2设计时删“简”就“繁”设计时尽量避免小而简单的户型,选择的户型功能尽可能多些,提高舒适度,弥补配套之不足.3在开间和进深方面,要奢侈些,厅的开间尺寸4米以上,主卧的开间3.6米以上.进深控制在11—13，尽量短,保证充足的采光和通风.4有条件时餐厅和卫生间采用明窗.5在功能配置方面功能要完善,如储藏间服务阳台休闲阳台洗衣间甚至客卫,在高层可以合并省略的,在花园洋房中则应独立和齐备.房虽有点别墅的感觉,但购买这类住宅的多是奋斗中的年轻人,工作压力,生活琐碎,债务负担比住别墅的成功人士大,所以配套要尽可能靠近公寓的标准.