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藏瓏湖上国际花园3.2期产品建议报告2011-12-12谨呈双瑞地产分布情况供销情况第一部分市场部分别墅市场分析——分布长沙别墅主要分布在二环之外，主要集中在南城、暮云以及河西区域。东部别墅分布较少目前，全市已知的含别墅楼盘共43个（售完除外），2011年别墅未有新增项目，主要分布在二环与三环之间。随着城市的不断扩大，三环以外的远郊别墅日益增多，而真正位于二环以内的城市别墅仅建发汇金国际一个。绿城青竹园湘江壹号橘郡米哈斯美洲故事保利阆峰云墅比华利山格兰小镇龙湾国际社区托斯卡纳米兰春天麓山别墅岳麓山公馆白鹤天池汀湘十里长沙玫瑰园太阳星城南山苏迪亚诺和记黄埔郡原美村麓山恋迪溪谷堤亚纳湾东方明珠江山帝景好望谷振业浪琴湾金色溪泉湾影视会展项目中铁水印加州金科东方大院北纬28纯独别项目纯别墅项目别墅为主+其它其它为主+别墅长房天际岭项目澜湾汇金国际红墅湾天麓万业巴厘岛保利麓谷林语九龙领仕汇奥莱小镇佳兆业水岸新都昆仑和府中信新城爵世名邸从地理位置来看，本案处于二环以外，三环以内，离城市中心较近，是适合作为第一居所的别墅产品；市场上适合做第一居所的城市别墅较为稀缺。本案月湖+广电青竹湖，楚家湖，湘江岳麓山洋湖垸湿地公园别墅市场分析——自然资源植物园，生态动物园自身景观资源自身景观资源从资源的角度分析：北部别墅以青竹湖，楚家湖为核心向四周扩散；西部主要为岳麓山，洋湖垸湿地公园；南部主要为植物园，生态动物园；城市别墅几乎无自然资源；从自然资源来看，本案自然资源较为丰富，资源别墅特征明显；市场上大部分别墅都是依托各类自然资源进行开发。等级主力总价区间楼盘名称数量所占比例核心价值特征销售速度主力客户群顶级别墅独栋700-1000万以上绿城青竹园，湘江一号，美洲故事34%品牌开发商，占地规模大，远郊地段，产品纯粹度及产品附加值高，拥有极其丰富的自然景观资源，园林及建筑品质高，顶级会所配套，一级品牌物业较慢家庭总资产2500万以上，年收入500万以上的超级私企老板高端别墅独栋400-1200万，双拼300-600万，联排200-400万金科东方大院，保利阆峰云墅，托斯卡纳622%品牌开放商，拥有丰富的自然景观资源或具备一定的地段优势，园林及建筑品质高，产品附加值高，高端会所配套，一级品牌物业公司较快家庭总资产在1000-2000万左右，年收入300万以上的私营业主，外企高管以及政府官员等中高端别墅独栋250-600万，双拼200-400万，联排150-300万中铁水映加州，堤亚纳湾，盈峰翠邸，郡原美村,保利麓谷林语，北纬28°，澜湾，昆仑和府830%多为品牌开发商，近郊地段，拥有一定的自然景观资源，园林及建筑品质较高，产品附加值一般，中高级会所配套，一、二线品牌物业服务公司快家庭总资产最少在500万以上，年收入50-100万以上的私营业主，企事业单位高管以及政府公务员等经济型别墅独栋400万麓山别墅，好望谷，奥莱小镇，岳麓山公馆，丁香十里，迪亚溪谷，九龙领仕汇，龙湾国际，格兰小镇，橘郡米哈斯，佳兆业水岸新都1244%少数品牌开发商，拥有少量自然景观资源，园林及建筑品质一般，产品附加值较少，普通级会所配套，多为开发商物业一般家庭总资产在200-500万以上，年收入50-100万以上的私营业主，企事业单位高管以及政府公务员等长沙别墅的等级划分根据主力总价的不同，将长沙的别墅分为顶级、高端、中高端及经济型四个等级；从市场所占份额来看，档次越高越稀缺，而且销售的速度也是很慢的。鉴于本案所具备的自然景观资源优势以及城市别墅特质，加上极高的单价与总价，因此本案的价格未来肯定是处于长沙别墅界的第一梯队。小结通过以上分析，我们发现本案是城市别墅中自然资源最好的，资源别墅中城市性最强的，虽然在这两方面并非是顶尖的，但却是两者结合最好的项目，是非常适合作为第一居所的别墅产品。而且根据对未来的价格预期，肯定是长沙顶级别墅阵营中不可或缺的一员。第一部分市场部分分布情况供销情况目前，在售的独栋别墅最高单价为25000元/㎡，总价区间为450-1500万之间；双拼别墅多为10000元/㎡左右，总价300-400万之间，联排多在8000-10000元/㎡，总价集中在200万-300万之间项目名称各物业销售价格（元/㎡）独栋（折后）主力面积总价双拼（折后）主力面积总价联排（折后）主力面积总价中铁水映加州17000470㎡-600㎡800-1020万10000300㎡-400㎡300-400万8000-9000250㎡-330㎡215-280万郡原美村11000130㎡-180㎡140-200万龙湾国际18000460㎡-480㎡830-860万11000200㎡-260㎡220-280万卓越麓山别墅11500390㎡-505㎡438-500万8500350㎡300万南山苏迪亚诺10000200㎡200万佳兆业·水岸新都9500230㎡-380㎡220-360万6000220㎡-360㎡132万-220万绿城青竹园22000400㎡-1230㎡755-3000万/套天麓14000200㎡-290㎡280-400万北纬28度15550299㎡-1093㎡460-1700万金科东方大院11000300㎡330万美洲故事22000370㎡800万以上万业巴厘岛8000190㎡-260㎡152-210万爵世名邸15000400㎡-430㎡600-650万湘江一号25000420㎡-600㎡1050-1500万21000380-440㎡800-930万裕田奥莱小镇8500330㎡280万7500220㎡-236㎡164-177万澜湾9500210㎡-630㎡200-600万深业堤亚纳湾11500180㎡-280㎡200万-320万8500180㎡-280㎡150-240万橘郡15000300㎡-400㎡450-650万8000250㎡-400㎡200-320万别墅市场分析——价格区间别墅市场分析——供销楼盘名称300㎡以下300-350㎡350-400㎡400-450㎡450-500㎡500-600㎡600㎡以上供销去化率供销去化率供销去化率供销去化率供销去化率供销去化率供销去化率美洲故事3267%200%卓越麓山别墅11100%11100%中铁水映加州11873%100%爵世名邸6117%10855%3800%东方大院100%北纬28度461839%361644%26514%9333%12650%100%合计461839%421740%135118%4736%271763%500%独栋别墅不同面积段供销情况独栋别墅不同面积段供销情况：独栋——总体供应量较少，去化率较低；独栋总供应量302套，销售量66套，总销售率22%，400㎡以内的独栋产品销售49套，400㎡以上的独栋产品销售仅17套。由此可见，大面积、高总价的独栋产品去化速度较慢。本案独栋产品以380-440㎡产品为主，虽然面积中等，但是由于单价高，预计总价将达到1500万以上，是目前独栋产品之最，因此去化的速度也会比较慢。来自2011年11月底止房产网签数据别墅市场分析——供销楼盘名称201-250㎡251-280㎡281-300㎡301-350㎡351-400㎡401-500㎡501㎡以上供销去化率供销去化率供销去化率供销去化率供销去化率供销去化率供销去化率卓越麓山别墅11100%99100%湘江一号700%1200%100%龙湾国际18528%1000%橘郡22100%12867%241875%673958%884956%中铁水印加州241563%611830%500%水岸新都20420%金色溪泉湾16638%天麓400%600%美洲故事12542%161063%12433%合计6233%301343%11100%704260%1767241%1315945%13431%双拼别墅不同面积段供销情况双拼——供应量以350-400㎡为主2011年双拼别墅总供应量427套，总销售率45%，总销售量193套，400㎡以内的双拼销售130套，400㎡以上的双拼销售63套，面积虽大，但是总价比独栋产品低很多，所有去化速度不算太慢。本案的双拼产品面积为361㎡，面积虽然符合主力需求，但是总价超千万，比市场独栋产品的总价还要高，所以去化速度也会比较慢。来自2011年11月底止房产网签数据别墅市场分析——供销楼盘名称180㎡以下181-200㎡201-230㎡231-250㎡251-300㎡301㎡以上供销去化率供销去化率供销去化率供销去化率供销去化率供销去化率南山苏迪亚诺3434100%中铁水映加州24417%30517%郡原美村502754%643656%241875%422867%33100%金色溪泉湾22100%271867%281450%水岸新都22100%22100%988899%15014999%2727100%龙湾国际社区482246%14857%天麓1200%3700%700%300%合计522956%663858%21616275%23117977%1026059%611931%联排别墅不同面积段供销情况联排——供应量以230-250㎡为主2011年联排别墅联排总供应量728套，总销售率67%，总销售量487套，250㎡以内的联排产品销售408套，250㎡以上的联排销售仅79套。本案的联排面积为278-291㎡之间，面积过大，非市场主力需求面积。来自2011年11月底止房产网签数据第二部分3.2期产品梳理规划布局物业类型包括独栋、双拼、联排、高层复式，复合型物业组合产品梳理产品类型户型编号政府审批建筑面积数量独栋42栋-A1型883.58141栋-A2型636.71133~40栋-A3型444.34823~32栋-A4型379.6210双拼16~22栋-B型361.3414联排11~15栋20C1型288.08C2型248.98高层复式楼8~10栋54D1型（1~2F左户）278.96D1’型（1~2F右户）278.96D2型（3~4F左户）291.12D2’型（3~4F右户）291.12D3型(5~16F)278.07D4型(17~18F)289.10合计108独栋20套，主力面积380~440㎡，双拼14套，主力面积361㎡联排20套，主力面积244~288㎡。复式54套，主力面积278~291㎡A1A2A3A3A3A3A3A3A3A3A4A4A4A4A4A4A4A4A4A4BBBBBBBBBBBBBBCCCCCA1A2A3A4BC1C2883.58㎡（1套）636.71㎡（1套）444.34㎡（8套）379.62㎡（10套）361.34㎡（14套）248.98㎡（10套）288.08㎡（10套）货源分布图复式复式复式复式277.45㎡299.12㎡（54套）明星产品（10套）面积段：444-883㎡比较对象：无（天花板价格）目标：实现高利润去化特征：慢（时间换利润）主力产品（24套）面积段：361-379㎡比较对象：长沙顶级别墅目标：实现较高利润去化特征：较慢现金流产品（20套+54套）面积段：248-288㎡（联排）277.45-299.12㎡（复式）比较对象：资源、城市属性、总价区间相似的项目目标：实现资金快速回笼去化特征：？产品细分独栋主力面积（18套）：380-440㎡，总价区间：1520万元-1760万元双拼主力面积（14套）：361㎡，总价区间：1083万元联排主力面积（20套）：244-288㎡，总价区间：488万元-576万元复式主力面积（54套）：278-291㎡，总价区间：417万元-436万元甲方的价格预期，3-4万元/㎡之间。测算价格（预估）独栋：4万元/㎡双拼：3万元/㎡联排：2万元/㎡复式：1.5万元/㎡本案面临的问题1问题1明星产品（10套）面积段：444-883㎡比较对象：无（天花板价格）目标：实现高利润主力产品（24套）面积段：361-379㎡竞争对手：长沙顶级别墅目标：实现较高利润长沙市场顶级别墅的单价不超过2.5万元/㎡。总价超过800万的产品，去化速度很慢