第三章__房地产权属登记法律制度

第三章房地产权属登记法律制度第一节概述一、房地产权属登记的涵义（一）概念即房地产登记，是指房地产登记机关对申请人提出的有关房地产权利的事项记载于房地产登记簿，依法确认房地产归属关系的行为。基本等同于不动产登记。案例1姗姗和张俊原本是一对恋人，毕业后便在一起居住。2003年初，“小两口”在上地附近看中了一套商品房，计划用两人共同的储蓄10万元支付首付。张俊因工作需要出差了一个月，这期间姗姗独自一人办理好了所有的购房手续，并支付了10万元的首付。不幸的是，张俊在出差期间结识了上海分公司的同事小刘，一见钟情。张俊申请调入上海分公司，并决定和姗姗分手，出售两人合买的房子折现，以便到上海另筑爱巢。张俊提出变卖房产的要求自然得不到姗姗的同意。无奈之下，张俊只好偷偷地拿出购房合同到中介公司出售。但由于合同书上写的全是姗姗的名字，没有一家中介公司能受理。张俊只好诉诸法律。可是由于购房合同上白纸黑字写的是姗姗的名字，而且张俊又难以拿出有力的证据，证明房子是他和前女友共同的积蓄买的，法院最终判房产归姗姗一人所有。恋人分手后房产究竟该归谁所有，如何解决分手后的财产纠纷呢？2.甲公司开发写字楼一幢，于2008年5月5日将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申请办理了预告登记。2008年6月2日甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向银行抵押借款并登记。现因甲公司不能清偿欠款，银行要求实现抵押权。下列哪一判断是正确的？(2009-3-8)A．抵押合同有效，抵押权设立B．抵押合同无效，但抵押权设立C．抵押合同有效，但抵押权不设立D．抵押合同无效，抵押权不设立（二）特点1、由专门登记机关负责登记机关不统一：由国土资源和房屋管理部门分别负责。广州：国土资源和房屋管理局——产权地籍管理处——房地产权证。上海也曾合二为一：房屋土地资源管理局——房地产登记处——房地产权证书。08年10月21日上海市机构改革：组建了市住房保障和房屋管理局，将市房屋土地资源管理局的住房建设管理和房地产市场调控、物业行业管理等职责划入。还组建了市规划和国土资源管理局，将市房屋土地资源管理局的土地和矿产资源管理职责划入。《城市房地产管理法》第63条：经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书。建设部的《房屋登记办法》（08年7月1日生效）规定房屋登记由房管部门负责。2、采取实质审查主义（形式审查主义？）。审查申请文件是否齐备、符合形式要求，同时审查登记原因是否真实有效。07年10月1日《物权法》第12条：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，－－申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登必要时可以实地查看记机构可以要求申请人补充材料，。08年2月1日施行的《土地登记办法》第13条：受理土地登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。08年7月1日《房屋登记办法》第19条：办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看。案例3：原告：尤某，被告：某市建委，第三人：王某尤某在某区有一套楼房，2004年7月20日，其儿媳王某以向尤某购买了上述房屋为由，向市建委提出房屋产权变更登记申请，并提交了房屋所有权证原件、房屋买卖协议书、尤某、王某的身份证原件等材料。市建委对上述材料进行审查后，于同日进行了房屋权属变更登记，并为王某办理了房屋所有权证。尤某得知该房屋转移后，起诉到法院，要求撤消市建委为王某核发的房屋所有权证。审理期间，经尤某申请，法院委托司法鉴定机构对王某向市建委申请办理涉案房屋权属转移登记时提交的房屋产权交易登记表、房屋买卖协议书、已购公有住房上市出售申请确认表中尤某的签名进行司法鉴定，结论为“三份检材上‘尤某’签名不是其本人所写。”问：（1）市建委是否尽到审查义务？（2）其登记发证行为是否有效？2001年8月15日修订的《城市房屋权属登记管理办法》（已废止）第27条规定：登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。《行政诉讼法》第五十四条第二款的有关规定：人民法院经过审理，认定具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为，其中包括主要证据不足的。3、采取登记发证制度（土地权属证书和房屋权属证书或者房地产权属证书）。4、实行房产与地产权利主体相一致原则。二、房地产权属登记的功能1、权利确认功能：归属；2、权利公示功能：公开设立、变更、消灭、转移情况，保护第三人利益及交易安全；3、权属管理功能：国家的监督、管理。三、房地产权属登记的分类（一）所有权登记（房屋所有权和集体土地所有权）与他项权利登记（建设用地使用权、土地承包经营权、地役权、房地产抵押权）；（二）终局登记（直接产生设立、变更、转让、消灭效力）与预告登记（未来房地产权利的请求权登记）预告登记：1、前提：当事人签订了买卖房屋或不动产物权的协议；2、效力：使登记的请求权具备物权的效力；3、有时间限制：债权消灭或自能够登记之日起3个月，当事人未申请终局登记的，预告登记失效。（三）初始登记（第一次登记）、变更登记（权利要素发生变动）与涂销登记（注销登记）（四）更正登记与异议登记更正登记是登记事项有错误时所作的改正登记。权利人、利害关系人认为登记簿记载事项错误的，可以申请更正登记。异议登记：登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。（1）前提条件：利害关系人申请更正登记后，登记簿记载的权利人不同意更正。（2）存续期间为异议登记之日起15日：申请人应当在异议登记之日起15日内向法院起诉，逾期异议登记失效。（3）异议登记不当造成权利人损害的，权利人有权请求申请人赔偿损失。四、房地产权属登记机关的职责（一）统一登记机关的职责（《物权法》第12条）1、查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；2、就有关登记事项询问申请人；3、如实、及时登记有关事项。（二）登记机关的行为限制（《物权法》第13条）1、要求对不动产进行评估；2、以年检等名义进行重复登记；3、超出登记职责范围的其他行为。五、房地产权属登记的效力1、我国立法例：登记生效主义为原则，登记对抗主义为例外（土地承包经营权和地役权）。2、房地产权属登记的公信力：登记记载的权利人在法律上推定其为真正权利人，保护善意第三人。第二节土地权属登记一、土地权属登记的类型1、初始土地登记2、土地权利设定登记3、土地权利转移登记4、土地权利变更登记5、注销土地登记二、土地权属登记的程序1、土地登记申请2、地籍调查3、权属审核4、注册登记5、颁发或者更换土地证书第三节房屋权属登记一、类型（一）国有土地范围内的房屋登记和集体土地范围内的房屋登记（二）所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记。二、程序1、申请2、受理3、审核4、记载于登记簿5、发证4、公告个人购买商品房初始登记如何办理？（杭州）必须提供的资料：1、杭州市房产交易产权登记申请表2、国有土地使用证复印件（校对原件）3、建设工程规划许可证复印件（档案馆备案章）4、《竣工验收备案表》原件5、房产测绘成果表原件及分户平面图原件6、施工许可证复印件（校对原件）7、杭州市物业管理专项基金和用房缴交确认单原件8、规划竣工图复印件（加盖档案馆备案章）9、住宅区配套公建项目合同履行确认书原件或复印件10、标准地名使用证复印件（校对原件）11、白蚁防治费结清证明原件或复印件12、消防验收已申报备案的证明材料复印件（校对原件）13、商品房预售许可证复印件（校对原件）14、社区配套用房移交协议原件或复印件（校对原件）15、委托办理需委托书原件和受托人身份证复印件（校对原件）《杭州市房产交易产权登记受理单》开具之日起15个工作日缴费后领取房屋所有权证。费用：登记费（住宅80/套，非住宅550/件，印花税5元/本），交易手续费由卖方缴纳。