恒宝广场玉器城策划案

1恒宝广场·玉器城统筹营销方案2前言现时，荔湾区零售业不景，消费力有限，众多零售物业艰苦支撑，其中包括了荔湾广场南塔、名汇广场、恒宝广场等知名商业项目；而荔湾拥有400年历史的“华林-源胜-带河”珠宝玉器古玩金三角亦通过改建焕发新机，形成广东最大的珠宝玉器集散地；中国80%的珠宝加工厂集中在广东，珠宝行业迅速发展，行业空间不断扩大，成熟物业供不应求；以荔湾广场北塔为代表的自发形成的珠宝批零市场发展迅速，靓铺难求，租金不断攀升；中恒伟业拥有经营珠宝行业商场的丰富经验及丰厚资源，包括媒体、行业力量、政府力量等，对发展一个新的珠宝商场颇有心得；敝司认为，恒宝拥有发展一个成熟、优质的珠宝专业商场的良好先天条件与契机；敝司也拥有将恒宝广场-2/F重新包装整合，整合行业协会、专业媒体等强势力量，引入大量优质行业经营者的资源与充分信心；具体的市场分析及操作思路如下。3第一部分区域市场区内零售消费力偏低零售业适者生存，并日渐饱和朝阳行业的珠宝玉器专业市场发展迅速成熟物业供不应求4一、区域市场区内零售消费力偏低，零售业适者生存，并日渐饱和1.由于商业街的经营业态由来已久，同时低租金、低营运管理成本的特点也相当有利于与当地消费力相配的中低档的商业生存，因此，经多番周折，可以成功生存的仍然为传统街铺。2.许多新建商业物业引入的大品牌和大百货公司陆续撤出，零售铺空置率极高，尤其是多层新建商场。3.由于市场的自动调节作用，上下九的零售业最终回归与当地消费力相当的中低档水平。4.同时城市多个新商圈的迅速发展和交通网络的完善，令消费群不断分流，上下九零售日显饱和。5一、区域市场案例①：荔湾广场南塔零售日渐凋零，面临转营，北塔珠宝专业商铺租金高企，供不应求。作为上下九步行街的标志性建筑物，零售商业却始终未能兴旺；现南塔的零售商铺除食肆外均艰难生存，经营品种不断向娱乐饮食、康体等低租值项目的方向转营；而北塔转型水晶珠宝城越做越旺，从一开始免租，而5年后升幅4倍；北塔经营面积从开始-1/F—1/F，不断扩展，现-1/F—3/F全场爆满。6上下九好卖不好租的又一个案，零售经营尝试过散铺和百货等模式均不成功，转型迫在眉睫。一、区域市场案例②：名汇广场——华置广场邻近荔湾广场，处于上下九步行街的核心地段，商铺全部售馨；前期散铺经营未能形成自身特色，缺乏统一推广，生意淡薄，29万/㎡铺王也只能作低租值的特价场；中期引入市内著名百货经营集团新大新进驻仍不见起色，已退出；现由一大包租重新包装成华置广场，重新招商，仍前途未卜。7一、区域市场①广州要做珠宝谷广州要做“珠宝谷”。据调查显示，中国80%的珠宝加工厂集中在广东，2004年广州珠宝首饰产品出口额达14亿美元（23亿新元），名列全市出口商品大类第三位，辐射力达至全球。众所周知，华林街、源胜街及带河路一带是广州市内最早的，也是至今绝无仅有的大规模珠宝首饰批发集聚地。其经营品种从最古老的玉器、古董发展到现在的玉器、珍珠、水晶、金银、宝石、半宝石、锆石、饰品配件甚至首饰加工机械等一条龙的首饰产业圈。80%20%广东其他朝阳行业的专业市场发展迅速，成熟物业供不应求中国珠宝加工厂分布8②规范管理的成熟物业供不应求普遍的珠宝企业都希望选择优质成熟的物业作为广州市场的立足点。然而在传统珠宝市场发展起来的商用物业均存在产权不明、管理及营运推广水平低下等问题，理想经营场地的缺失，限制了区内行业市场的蓬勃发展。广州市较成熟的珠宝城均集中在长寿路、华林街-源胜街-带河路一带，并在相当长时间内处于供不应求状态。③行业管理未成熟化、规范化，市场秩序有待整顿传统珠宝市场的无序经营阻碍了其发展壮大，极须有号召力的职能部门参与。有待强势的行业机构参与市场的营运，以促进市场诚信、规范、标准化发展，并作为联结珠宝经营者、发展商及政府监管机构的沟通桥梁。一、区域市场9一、区域市场长寿金银首饰零售商圈荔湾水晶批发商圈清平古玩商圈华林玉器批发市场源胜工艺批发商圈文昌陶瓷玉器工艺商圈西关古玩商圈本项目珠宝玉器“金三角”10①长寿路经营品种：翡翠玉器、黄金首饰经营模式：散铺经营租赁情况：供不应求，内街比路面更兴旺租金个案：临街旺铺￥800/㎡玉器街翡翠摊珠宝玉器“金三角”传统零售街铺11②源胜街经营品种：古玩经营模式：散铺租赁情况：经营稳定，客源充足租金个案：内街街铺￥300~￥800/㎡珠宝玉器“金三角”传统零售街铺12商铺租价案例铺号建筑面积（㎡）总价单价（/㎡）位置华林寺前街6号1.8米柜8￥6,000￥750临街华林寺前街20号60￥25,000￥417临街丽中丽￥350均价源胜工艺街两层铺80￥12,000￥150临街康王路8￥6,500￥813临街珠宝玉器“金三角”传统零售街铺13③荔湾广场经营品种：水晶、半宝石、银饰、玉、珍珠经营模式：散铺、超市、大包租结合租赁情况：层层爆满，-1、1/F层小业主各自出租，2/F以上由大包租包场经营，经营状况良好租金个案：-1层一线铺￥500/㎡珠宝玉器“金三角”新建商用物业14④华林玉器广场经营品种：玉器、珍珠经营模式：散铺，统一管理租赁情况：7、8号地块首层基本租满租金个案：7号地块首层街铺￥600~￥800/㎡珠宝玉器“金三角”新建商用物业15商铺租价案例铺号建筑面积（㎡）总价单价（/㎡）位置2A87（2/F）128￥11,520￥90二线2A95（2/F）50￥4,000￥80二线FA35（1/F）18￥10,000￥556中圈一线FA47（1/F）20￥1,000￥50三线GB118（-1/F）20￥10,000￥500中圈一线GB71（-1/F）11￥7,000￥636中圈一线GA69（-1/F）48￥19,200￥400中圈一线荔湾广场华林玉器广场七号地A02（１/F）13.16￥10,500￥800场内铺D23（１/F）7.28￥5,000￥670街铺D21（2/F）8.48￥5,800￥680场内铺珠宝玉器“金三角”新建商用物业16第二部分定位市场定位与营销策略协助单位17二、定位市场定位与营销策略——批零结合珠宝交易广场①批零结合的优势人流优势：避免了纯批发市场人流较弱的特点，与项目的其他零售部分较好的吻合，充分利用上下九人流，提升行内外的知名度。经营优势：商家面对多种客源，可以灵活经营，提升生存力。价格优势：在批发业务支持下的专业市场产品价格容易有竞争力。品种优势：专业市场产品品种较多，为消费者提供更多选择。18二、定位——市场定位与营销策略②专业市场的优势租金升幅空间大，速度快。行业发展空间大、膨胀快，新经营者数量剧增、产品经营品种不断扩大行业发展稳定，租约履行稳定，中途退场商户少北塔一线铺￥450/㎡出租率100%04年部分租约到期业主加租100%案例——荔湾广场南塔开业时仅东方眼镜一家开业租户频频变更，出租率低租金水平不稳转型康体、饮食，大面积出租，租金水平不理想。出租面积从-1层扩展到4层19二、定位——市场定位与营销策略——只售真品，品质保证①真宝城内的商户只销售天然原料、天然材质制造的产品。②政府权威质量检测部门进驻，规范行业操守保证质量，也为消费者提供鉴宝的服务。20二、定位——市场定位与营销策略——联同行业协会全程参与营运推广①客源整合与租务推广——利用行业协会作为沟通业界的桥梁。②行业资讯交流——了解行业最新的需求及动态，及时作出经营策略的调整。③品牌公关与营运推广活动——开业后的营运推广需要协会的不断渗透与推动。④专业杂志新闻及平面广告整合——业内的杂志与广告平台与协会的联系十分密切。⑤行家及政府相关部门联谊——以协会的整体竞争力争取与行业龙头、政府部门的关注。⑥场内经营协调——租户间的关系及长期稳定的租约都需要协会的支持。21二、定位——市场定位与营销策略——区域功能划分清晰，统一营运管理①根据产品类型及消费习惯，从招商阶段就明确划分清晰的功能分区。②场内租户统一遵守销售真品的原则，由质监部门监控。③统一组织场内商户宣传推广，包括：巡回参展周期性推广活动统筹特色户内外广告发行场刊租户信息发布等22中恒组织之招商活动——CEPA香港珠宝同业考察团考察经营环境，认识本地市场23现场成交盛况24中恒组织之招商活动——本地5大珠宝协会峰会本地珠宝业龙头的号召力非凡25本地珠宝业5大协会主要成员济济一堂26在中国出口商品交易会举行的珠宝首饰展览会上我司与多个外地珠宝协会取得联系。中恒组织之招商推广活动——全国性的珠宝首饰展览会27中恒组织之招商推广活动——8大行业协会考察活动荔湾广场中庭作为主会场，行家考察了荔湾广场北塔的经营环境，当场有几十名经营者签订租赁意向。28广东省金银首饰协会广东省技术监督珠宝石与贵金属产品质量监督检验站二、定位——协助单位权威监测中心行业内资源统筹29第三部分分区与功能组合功能分区原则功能分区示意30`三、分区与功能组合功能分区原则中庭附近钻石、黄金等贵重产品翡翠玉石专卖石材、晶洞等原材料价值最高、最需要门面的产品，安排在中庭附近区域可提高整个真宝城的档次。拥有三处垂直交通通道，人流量相对较大采购目的性强的产品，需要大面积放置存货，在人流不够旺的商业部分也能生存。（连接地铁入口）南区大面积的死角31三、分区与功能组合功能分区示意32第四部分营运方案及租户名单营运方案租赁条件租户名单33一、营运方案34推广措施招商推广：每星期天组织30家以上商户来现场洽谈。大型活动：试业当天12月16日举办大型宝饰推广活动，包括：11家新闻媒体：广东卫视、南方电视、珠江电视、广州电视、南方日报、广州日报、信息日报、南方都市报、民营经济报、21世纪经济报道、羊城晚报2家珠宝专业杂志：银立·珠宝商情、发现资源9大行业商协会：广东省宝玉石协会、广东省金银首饰商会、广东省工艺美术协会、广东省钻研商会、广州市金银珠宝商会、番禺珠宝厂商会、花都珠宝厂商会、平州玉器商会、四会玉器商地等小型活动：17-22日每天小型活动，以后每星期天有一场小型活动。包括：现场免费鉴定流行时尚表演义工宣传等广告计划：南方电视台、南方都市报、银立·珠宝商情、发现资源场刊（月刊）：发布场内商户最新产品资讯，报道推广活动花絮，即将举行的展会，帮助商户做生意。35推广体系试业日宝饰推广11大媒体9大协会现场免费鉴定流行时尚表演义工宣传场刊媒体广告：南方电视台南方都市报银立·珠宝商情发现资源开业阶段：大型活动营运阶段：小型活动大众媒体提高知名度专业推广渠道渗透36租赁条件免租期：6个月（开业后起计）付款方式及租价：管理费交纳起始日：签署正式租赁合同后起计租金单价付款方式￥40/㎡（按建筑面积）按月付款￥25/㎡（按建筑面积）5年一次性￥20/㎡（按建筑面积）10年一次性37租户名单洪霖玉雕厂穗美宝石店福来珠宝玉器行晶喜堂正福黄金珠宝首饰行有限公司云浮金山珠宝玉器实业有限公司嘉宏工艺厂中兴珠宝百益珠宝有限公司喜德珠宝金行金龙珠宝首饰有限公司广东华侨信祥珠宝有限公司金得宝珠宝首饰行珍敏水晶石头城珠宝贸易有限公司玉翔珠宝店玉麟珠宝有限公司天宝珠宝玉器厂鈺瀚堂玉器东山区惜石工艺品店杨静钻石行山山宝石工艺社江苏东海华宇实业公司恒源珠宝首饰行金祥珠宝店诚丰.永翠福.珠宝广州玉麟珠宝有限公司广东嘉莱丽珠宝行河源市汇源珠宝有限公司广州宝域咨询有限公司广州金满堂珠宝有限公司增城正福黄金珠宝首饰行有限公司晟福珠宝佛山市文物商店好名堂38租户名单安泰宝石工艺厂长隆玉器珠宝玉麟珠宝有限公司南海珍珠行鑽韵珠宝有限公司爱莎莉珠宝有限公司嘉莱丽珠宝行百益珠宝有限公司惜瑩斋精品行金华洋工艺厂广地珠宝长城水晶有限公司金烨晶石有限公司莱斯美珠宝首饰有限公司雄兴珠宝首饰宇宇珠宝行双马珠宝奇石工艺厂禹德宝石精品商行宏业天然珠宝行鸿辉珠宝行耀溪珠宝行天成水晶秀妍国际有限公司中利紫